編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地產仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。
這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地產脈絡跳動的博鰲房地產論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。
總結過往、沉澱歷史。觀點地產新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”系列報道。
觀點地產網 當曾經的“避風港”三四線城市陷入去化泥潭，供求關係更為健康的一二線城市成為了房企們的“熱土”，爭相搶入直接催生出了一二線樓市一派繁榮景象，一線豪宅化與二線地王熱已經成為市場常態。
“一線城市豪宅化是必然的，因為所有的資源都在向一線城市集中。”在仲量聯行大中華區董事總經理馮建強看來，北上廣深引領着中國經濟的發展，加之土地資源相對有限，房價長期看漲，豪宅化是不可避免的。
不過，馮建強同時指出，部分二線城市的地王熱可能存在一些泡沫。
他舉例分析稱，萬科和信達在杭州地王上的分歧已經可以看出端倪，這些城市的購買力不足以支撐起部分開發商目前支付的土地價格。
5月27日下午，萬科-信達聯合體以123.18億元總價、樓面價21575.78元/平方米，力壓融信競得2016年全國總價地王。但僅僅過了一小時，就有消息傳出，萬科因超過授權價而與信達“拆夥”，撤出該地塊。最終，信達找來融創、濱江兩個新夥伴取代萬科。
馮建強表示，雖然對大部分二線城市看好，但是相信隨着緊縮政策的出臺、價格企穩，這些二線城市地王的締造者將在未來的兩三年內面臨巨大壓力。
據馮建強判斷，一二線城市經歷過上半年的火爆之後，下半年成交將會有所放緩。一方面因為部分城市（如上海、深圳）已經出臺緊縮政策，以控制房價快速上漲。在這些城市，成交已經開始大幅下降，更多的城市（如合肥、南京）會出臺類似的政策。
另一方面，中國整體的信貸規模已處於歷史高峯。出於風險控制的要求，預計市場流動性將會在下半年有所收緊，這無疑會影響到購房者。此外，部分一二線城市目前的房價已非常的高，致使部分購房者開始延遲購房決定。
在成交放緩之際，一二線城市與三四線城市的分化將繼續加大。未來，一二線城市將以收縮政策為主，而三四線城市保持目前的寬鬆政策環境。此外，由於一二線城市經濟增長動力以及人口吸附能力都明顯高於三四線城市，本地購房需求也面臨截然不同的表現。
零售物業市場方面，與恆隆地產陳啓宗先生提出的“商業寒冬”觀點一致，馮建強認為，購物中心普遍面臨壓力，一方面是新增供應的壓力，另一方面是電商的壓力。
面對着嚴峻的大環境，馮建強指出，開發商需要轉變思路，在提升開發、定位、招商和運營能力外，還需要更加精準的把握開發節奏，輕資產模式也是開發商值得嘗試的方向之一。
對於近兩年如雨後春筍般湧現的聯合辦公，馮建強認為，隨着千禧一代逐漸成為勞動力市場的主力軍，以及“大眾創業、萬眾創新”的興起，聯合辦公在中國具有巨大的發展潛力。
但也正因為如此，這個新興行業的競爭也異常激烈。“在過去的兩年內，中國出現了上千家類似於WeWork的聯合辦公空間運營商。”
在白熱化的競爭中，聯合辦公品牌最重要的優勢是它們為租戶提供的附加價值。馮建強分析稱，聯合辦公這個行業的競爭已經超越租金的競爭，關鍵是看誰可以提供給租戶更大的附加值。
以下為觀點地產新媒體對仲量聯行大中華區董事總經理馮建強先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：今年以來樓市成交回暖，您認為下半年的趨勢將如何發展？一二線城市與三四線城市在這輪迴暖中是否將繼續放大分化差距？
馮建強：得益於持續寬鬆的政策，今年上半年中國樓市成交火爆，特別是一二線城市。我們預計今年下半年樓市成交將會有所放緩，主要出於以下幾個原因：
部分城市（如上海、深圳）已經出臺緊縮政策，以控制房價快速上漲。在這些城市，成交已經開始大幅下降。我們預計更多的城市（如合肥、南京）將出臺類似的政策。
中國整體的信貸規模已處於歷史高峯，出於風險控制的要求，我們預計市場流動性將會在下半年有所收緊，這無疑會影響到購房者。
此外，部分一二線城市的房價已非常的高，致使部分購房者開始延遲購房決定。
一二線城市和三四線城分化將繼續加大。一方面，樓市政策將分化。一二線城市未來將以緊縮政策為主，而三四線城市有望保持目前的寬鬆政策環境。另一方面，樓市表現將繼續分化。一二線城市未來經濟增長的動力明顯高於三四城市，人口的流動正在向有利於大城市的方向發展，持續支撐本地購房需求。而三四線城市大部分面臨轉型困難，人才流失的困境，未來的購房需求不足。
零售物業市場，購物中心普遍面臨壓力。一方面是新增供應的壓力，另一方面是電商的壓力。
但是，多數二線城市面臨供應高峯，租賃需求的增長不足以匹配供應量的增加。因此，多數二三線城市辦公樓租金處於下降通道，物業價值也隨之下降。
在商業領域已經投入資金的開發商，需要轉變思路。一方面，要增加開發、定位、招商和運營能力，提升項目質量。另一方面，需要更加精準的把握開發節奏。有些項目可能需要趕在其他項目出來前竣工，以取得先發優勢。但是有些項目可能需要延遲開發，以避免供應高峯內的競爭。
觀點地產新媒體：4月份以來，一二線城市土地成交升溫，是否這個原因導致了房價的上漲？繼上海、深圳出臺樓市新政以來，合肥、南京等二線城市也陸續傳出出臺限制政策措施的消息，政策調整是否將會成為改變樓市走向的關鍵？
馮建強：一二線城市房價的快速上漲在先，之後推升了土地成交的升溫。此外，市場分化的加劇致使開發商們不約而同的選擇在基本面較好的一二線城市增加土地儲備，降低風險。
緊縮政策的出臺將會改變市場成交和價格走勢。如上所說，隨着緊縮政策的出臺，成交有望放緩，價格將開始企穩。但是，政策不會改變基本面，那就是一二線城市還是值得長期投資，三四線城市還需時日才能找到新的增長點。
觀點地產新媒體：去庫存形勢下，部分城市的地價與房價不斷上漲，出現了一線豪宅化和二線地王熱的現象，熱潮過後，您認為這部分城市的市場會呈現什麼狀態？
馮建強：一線城市豪宅化是必然的，因為所有的資源都在向一線城市集中。從宏觀政策、產業結構、城市治理等各方面來看，北上廣深在引領中國經濟的發展。加之土地資源相對有限，這就導致一線城市房價長期看漲，豪宅化不可避免。
部分二線城市的地王熱可能存在一些泡沫，這些城市的購買力不足以支撐起部分開發商目前支付的土地價格，萬科和信達在杭州地王上的分歧已經可以看出端倪。長期來看，我們雖然對大部分二線城市看好，但是我們相信隨着緊縮政策的出臺、價格企穩，這些二線城市地王的締造者將在未來的兩三年內面臨巨大壓力。
觀點地產新媒體：商業地產熱潮逐漸消退，空置率、去庫存難等問題開始顯現，從仲量聯行的專業物業估價服務經驗來看，近兩年商業物業的估值是否面臨增長瓶頸甚至下滑趨勢？在商業地產領域投入大量資金和時間的房企，應該怎樣應對這種變化？
馮建強：商業物業的估值由其租金決定。在一線城市，市場強勁的租賃需求在不斷推升租金上漲，從而推高辦公物業資產價格。但是，多數二線城市面臨供應高峯，租賃需求的增長不足以匹配供應量的增加。因此，多數二三線城市辦公樓租金處於下降通道，物業價值也隨之下降。
而在零售物業市場，購物中心普遍面臨壓力。一方面是新增供應的壓力，另一方面是電商的壓力。購物中心的區位和運營能力已經變得尤為重要。我們看到，部分經驗豐富的開發商和運營商仍然可以保持其項目租金雙位數增長。但是另一方面，很多購物中心已經開始出現租金下跌、空置率增加等情況，這些物業估值也隨之下降。
在商業領域已經投入資金的開發商，需要轉變思路。一方面，要增加開發、定位、招商和運營能力，提升項目質量。另一方面，需要更加精準的把握開發節奏。有些項目可能需要趕在其他項目出來前竣工，以取得先發優勢。但是有些項目可能需要延遲開發，以避免供應高峯內的競爭。
觀點地產新媒體：部分省市已出臺“商改住”，“商改租”鼓勵措施，您認為此種措施是否有助於消化商業地產庫存？您怎麼看房企在商業地產方面對輕資產模式的嘗試？
馮建強：二三線城市確實需要這些政策，以幫助消化商業市場庫存，單靠市場自然的增長來消化庫存，大部分二三線城市需要非常長的時間。
輕資產模式是開發商值得嘗試的方向之一，商業地產開發需要大量資本的沉澱，這會消耗開發商大量的資本，降低開發商的回報率。
要讓資本投資者為開發商的輕資產模式買單，就需要開發商擁有豐富的商業地產開發、定位、招商和運營能力和經驗。因此，中國本土的開發商想要實現輕資產模式，就需要在這些方面積累大量的人才和經驗。
觀點地產新媒體：不少房企在寫字樓業務中嘗試聯合辦公，您怎麼看聯合辦公的發展空間？寫字樓過剩是否仍然是二線城市面臨的難題之一，房企們可以通過哪些方式應對挑戰？
馮建強：隨着千禧一代逐漸成為勞動力市場的主力軍，以及“大眾創業、萬眾創新”的興起，聯合辦公在中國具有巨大的發展潛力。也正是因為如此，在過去的兩年內，中國出現了上千家類似於WeWork的聯合辦公空間運營商，很多開發商也是樂此不彼，在自己持有的物業中紛紛成立創客空間。與此同時，一些企業為激勵員工創造力，在自身辦公空間的設計、佈局方面也在融合聯合辦公空間的要素。
但是目前這個新興行業的競爭也異常激烈，聯合辦公品牌最重要的優勢是它們為租戶提供的附加價值。聯合辦公空間着力創建一個社交的、互動的、開放的工作環境。它們的標準配置通常包括提供社交應用軟件以方便會員們在線上交流，開放大面積的公共空間鼓勵會員們交流。這些附加價值將聯合辦公空間與傳統的商務中心區分開來。所以，在這個行業的競爭已經超越租金的競爭，關鍵是看誰可以提供給租戶更大的附加值。
如上所述，二線城市普遍面臨辦公樓供過於求的局面。開發商需要轉變思路。一方面，要增加開發、定位、招商和運營能力，提升項目質量。另一方面，需要更加精準的把握開發節奏。