觀點指數 國企和地王一直以來的關係，在最近一段時期再次成為讓行業深思的爆點話題。單獨的事件或許不能夠描繪這樣一支規模和能量都不容小覷的隊伍，觀點指數試圖通過剖析京城幾家以地產為主業的重點國企，勾勒這個羣體的畫像。
在北京市國資委下屬14家房企中，首創置業、首開股份、北京城建、京投發展、金隅股份以及北辰實業等企業，或因其特殊的模式，或因管理層的進取心態，而進入觀點指數的關注範圍。
其中，首創置業和首開股份是北京地產國企中全國化表現最好的兩家企業，也是未來最有希望完成向大中型房企蛻變的企業。這種成長性不僅僅侷限於銷售規模的增長，無論是首創置業的第三次回A努力，還是首開股份結伴龍湖全國擴張以及戰略入股億達，都是基於公司戰略層面的長遠考慮。
北辰實業也是近兩年開始甦醒，進行全國化擴張，並有意識地強化自身優勢、梳理產品規劃。但鑑於公司此前規模化程度不夠，近期釋放的信號並未在市場引起太多關注。
北京城建、金隅股份和京投銀泰則是更徹底地運用本地國企身份的代表。幾家企業的資源獲取，更多依賴北京市土地盤活、舊城改造以及地鐵上蓋發展。雖然會有周期長、週轉慢等原因，但得天獨厚地資源足以維持企業作為“地頭蛇”的規模。
首開股份：“面子”與“裏子”
——比起“面子”，首開股份在全國化擴張中更注重“裏子”，是“悶聲發大財”的典型。
截至今年一季度，首開股份在北京本地市場佔有率已經由2015年的8%進一步攀升至11%。這家號稱“一部首開史 半座北京城”的老牌國企，無疑已經是北京市國資委旗下的地產頭牌。
觀點指數了解到，2016年1-5月，首開股份共實現簽約面積135.61萬平方米（含地下車庫等），同比上升134.21%；簽約金額284.03億元，同比上升194.94%。按照這種增長速度，首開股份今年完成全年360億目標綽綽有餘，甚至有可能衝擊600億銷售，一躍進入大中型房企陣營。
銷售方面的突飛猛進，得益於首開股份在擴張方面的積極進取，其手中亦不乏地王項目。就在不久前的6月3日，首開股份還與央企地王專業戶中國金茂聯手，以總價64.1億元拿下杭州拱墅區單價地王。
據觀點指數統計，首開股份2015年合計取得19個項目，對應建面336 萬平米，同比增長290%，估算地價超386億元，同比增長超429%，佔比當期銷售超117%，其中北京拿地金額超217億元。截止2015年底，公司可供出售土地儲備為1695萬方，其中北京498萬方，京津冀地區684萬方，京外1197萬方。
首開股份的儲備早已完成全國化，業務覆蓋以北京為中心，擴散至天津、遼寧、山西、山東、江蘇、浙江、湖北、福建、四川、貴州、海南等地區。
比起“面子”，首開股份在全國化擴張中更注重“裏子”，是“悶聲發大財”的典型。觀點指數了解到，首開股份並不要求獨吞項目、甚至不強求操盤權力，與龍頭房企龍湖地產達成戰略合作，隨着龍湖一路南下，在廈門、廣州擴展項目，還曾出現在深圳6月的土拍市場。
在一些券商機構看來，首開股份自2015年年初以來接連與北方泓泰、中信併購基金、途家網、文化中心建設發展基金和億達中國等機構進行多方面的合作，包括房地產基金、產業併購基金、地產共享經濟和產業園等，顯示出公司以開放的心態多元化嘗試、積極擁抱改革。
首創置業：“做小”規模
——今年再次發起回A衝刺外，首創置業也開始着手整合旗下奧特萊斯產品線。
首創置業是北京地產國企中唯一可與首開股份扳扳手腕的全國性企業。截至2016年5月底，首創置業累計實現簽約面積約65.3萬平方米，累計簽約金額約106.1億元，同比上升12.3%；累計簽約均價1.6萬元/平方米，同比上升57.3%。
鑑於首創置業的銷售節奏向來表現為前松後緊，前五月銷售數據並不足以代表全年走勢。
事實上，首創置業一直意做大規模，公司在2013年與諮詢顧問機構麥肯錫溝通後，做了戰略結構調整，放棄了以往全面攤大餅式的發展模式，“主要是城市聚焦北京、天津、重慶、成都等五大城市，業務聚焦住宅開發、一級開發、奧萊商業等。”公司管理層也於2014年公佈了一個五年計劃，即到2018年實現600億銷售。
這種調整已經開始奏效，“公司2013年之後買的地，今年在簽約上已經開始有所體現，營收利潤方面則要再等一兩年。”
公司的行動也夠迅速，在今年再次發起回A衝刺外，首創置業也開始着手整合旗下奧特萊斯產品線。
6月8日，首創置業和控股的港股上市平臺首創鉅大聯合公告宣佈，後者將以23.72億元總代價收購首創置業持有的北京、崑山及湖州三個奧特萊斯項目。首創置業的拿地策略也從去年開始，向奧萊商業進行傾斜。
需要指出的是，高速前進中的首創置業迫切需要一個功率更大的馬達，某種程度上，A股上市是首創置業能否完成企業蛻變的重要門檻。
北辰實業：全國化“征途”
——優質的二線城市是北辰實業的主要選擇，主要會以長三角城市為主。
雖然和首開股份、首創置業的規模不在一個量級上，但北辰實業的全國化努力也值得稱讚。
據觀點指數統計，截至2015年期末，北辰實業已進入北京、長沙、武漢、杭州、成都、南京、蘇州、合肥、廊坊等9個城市，初步形成了華北、華東、中部及西南等多板塊格局，2015年實現新增土地儲備12宗，總建築面積約211萬平方米，權益建築面積約130萬平方米。
公司董事長賀江川在年初業績會上談到，未來北辰實業還將繼續完善全國佈局，預計2016年的拿地預算為60億左右，會根據具體情況進行調整。優質的二線城市是北辰實業的主要選擇，主要會以長三角城市為主。
為了適應這種擴張，北辰實業正籌備調整公司組織架構。未來將有可能成立一個地產集團或地產總部，將南方區域中心與北方區域中心進行整合。
北京城建：一二級聯動
——望壇項目貨值接近900億元（僅地上部分），將成為北京城建優質資源補充。
相比於前述三家企業的“遠大前程”，北京城建、京投發展和金隅股份顯然更願意深耕北京，畢竟這裏是全國房企都夢寐以求的“帝都”。
金隅股份雖然也在尋求京外擴張，但其地產業務的優勢和特點更多體現在北京業務中，也歸於此類。
北京城建的地產業務模式，是地方國企中較為常見的一二級聯動。觀點指數了解到，6月中旬，北京城建公告與集團公司（北京城建集團有限責任公司）合作開發北京東城區望壇棚戶區改造項目，項目預計需投入自有資金50億元，由集團與公司按照1億元：49億元（即2%：98%）的比例進行投資。
望壇項目是北京市東城區2016年“棚改”計劃中的重點項目，是東城最大的危改遺留項目。項目總用地面積約47公頃，項目規劃總建築面積約136萬平米（地上81萬平米，地下55萬平米），預計總投資額約433億元。
值得注意的是，項目位於東城區南二環外，永定門橋東南側，地理位置稀缺，參考周邊樓盤售價未來均價約10萬元/平米，整體項目貨值接近900億元（僅地上部分），將成為北京城建優質資源補充。
2015年，北京城建銷售116億元，同比增60%。有券商機構預計，2016年公司年銷售額將達130-150億元。
此外，北京城建還有4個一級開發項目128萬平方米（不含望壇項目），未來有望繼續在通州、順義等區域獲取新的一級開發項目。
京投發展：軌道+物業
——地產業務的納儲手段主要包括土地一級開發和上蓋物業、站點一體化等。
從“京投銀泰”更名後的京投發展，發展模式即是如今因萬科重組而備受關注的“軌道+物業”模式。
京投發展近來正式去掉“銀泰系”標籤，公司股權變更告一段落。公司原第二大股東銀泰集團將所持上市公司20.78%股權轉讓於程少良，程少良成為上市公司第二大股東，中國銀泰僅持有4.05%股權，且兩者不再是一致行動人，第一大股東京投集團持有上市公司31.19%股權。
這無疑為公司後續長遠發展奠定了堅實的內部基礎。觀點指數了解到，大股東京投集團現承擔着北京市軌道交通等基礎設施項目的投融資、前期規劃、資產管理、資本運營及相關資源開發管理等職能，未來不排除繼續介入地鐵建設和運營領域。
京投發展地產業務的納儲手段主要包括土地一級開發和上蓋物業、站點一體化等，公司已經多次在京投集團的協作和資金支持下獲取開發項目。
眼下京投發展承擔着密雲、平谷、大興、豐臺和門頭溝等京郊630萬平方米一級開發，此前潭柘寺項目一級土地開發後京投銀泰順利獲取了開發權利，未來借勢控股股東優勢繼續獲取後續項目為大概率事件。
觀點指數了解到，京投發展2015年實現銷售收入98億元，同比增長38%，其中三個地鐵上蓋項目銷售佔比達到80%。模式優勢一覽無餘。
金隅股份：隱形“地主”
——在六環以內工業用地面積接近240萬方，其中五環以內近180萬方。
對於金隅股份來說，雖然地產行業在一些苛刻的觀點中已經是“夕陽產業”，但是比起水泥等傳統業務則是集團的業績亮點。
作為北京市的隱形地主，在北京市自住型商品房政策出臺後，金隅股份即被外界看好會成為北京市場的大贏家。
金隅股份也積極響應北京市鼓勵企業開發自有用地建設自住商品房之政策，有兩個項目（總佔地面積32.8 萬平方米）成功實現工業用地轉為住宅用地。正是藉着這股東風，金隅股份的地產業績在2014年得到釋放，併成功擠入當年北京銷售排行榜前三甲。
這部分銷售將陸續在這兩年實現結轉，由於是工業用地開發項目，綜合毛利率遠高於普通商品房。有機構保守預計2016年金隅股份地產板塊貢獻淨利潤超過25億元。
就目前而言，公司在北京的優勢仍然是手中握有的存量工業用地。觀點指數了解到，金隅股份目前在六環以內工業用地面積接近240萬方，其中五環以內近180萬方。
有分析指出，隨着非首都核心功能疏解，有望推動上述用地在未來五年內加速轉型，其中海淀西三旗和懷柔雁棲湖或率先受益。
有研究機構表示，存量低效用地再開發將是未來商品房開發用地的主要供應模式，北京市或繼續出臺政策加快工業用地轉性進度。金隅股份手持工業用地740萬平方米，其中北京市540萬平方米，約250萬平方米在五環以內，未來將顯著受益，工業用地轉性開發有望增厚公司價值約165億元。