觀點地產網 當WeWork風潮刮過太平洋襲向中國大陸後，創客們與創業者為之瘋狂是因為一個叫做“dream”的東西。
不經意間，這股風潮早已開始撤退，“創客”也不再是中國流行界的寵兒，甚至於被遺忘在某個角落。
近日，地產圈“明星”毛大慶與上海證大“甩手掌櫃”戴志康的一次聯合站臺，則將“眾創空間”再一次市場亮相。
按二者合作協議，優客工場佈局上海的第四個項目正式宣佈落子證大·喜瑪拉雅中心。“喜瑪拉雅·優客工場是佈局上海重要旗艦項目，這也是聯合辦公植入大型城市綜合體的又一次實踐。”毛大慶表示。
然而，不同於此前亮相即引發追捧熱潮之勢，這一次市場的觀察點則表現得尤為冷靜與理性，特別是目前上海眾創空間“供過於求”的現實大背景下。
“當風潮過境後，租客們care的不再是創客空間租金差異，而是背後資源整合能力；而投資者關注的不再是內含dream的故事，而是真正落地的盈利模式。”業內人士如此指出。
毛大慶與喜瑪拉雅
4月8日上午，在上海證大·喜瑪拉雅中心，優客工場與上海證大集團舉行戰略合作儀式，雙方宣佈喜瑪拉雅·優客工場正式成立。
“戴志康是業內為數不多的有情懷的企業家，證大造的房子很有藝術性。”談及選擇與戴志康成為合夥人的初衷，毛大慶如是解釋。
顯然，毛大慶話語中強調的是“建築情懷”，但歸因背後推力則是其抓緊在一線城市推廣鋪設“UrWork”聯合辦公模式的終極目標。
據觀點地產新媒體瞭解，落地喜瑪拉雅前，毛大慶已在上海陸家嘴、漕河涇、長陽穀佈局三個優客工場，其中後兩者已經順利開門“迎客”，而陸家嘴項目仍處待定狀態。
不同於前述三者，喜瑪拉雅·優客工場的運營側重點發生了轉變，即主打“文化牌”。“未來雙方將從項目場地、文化藝術、產業孵化等多個維度展開合作，聯手打造文化創意產業的全產業鏈。”
對此，優客工場項目拓展部總監劉英現場解釋道，喜瑪拉雅·優客工場會吸引大批文創企業、創業者和自由職業者，優客工場將通過自身渠道為優質項目進行品牌推廣和知名度提升，同時聯合證大解決投融資、文化產業方面難題。
對毛大慶來說，這或許只是優客工場擴局路上的必要一環，但戴志康已然全身退出後再次迴歸，着實攪動着地產圈神經。
戴志康現場表示，自外灘8-1項目後便決心退出地產界，向金融、文化等方面轉型，如今選擇與優客工場合作，更多的則是一種“不忘初心”。
然而，有RET睿意德商業服務部相關人士則對觀點地產新媒體指出另一層原因：“證大·喜瑪拉雅中心的高區動線設計不好，這部分物業租金回報比較低，此前便有計劃改造成類似WeWork產品。”
資料顯示，2010年“證大·喜瑪拉雅”中心正式落成，幾乎可以成為教課書級的建築典範。但商業運營壓力接踵而至，過高的前期投入和過低的容積率，讓其商業成本居高不下。
論及喜瑪拉雅中心的未來，戴志康曾直言稱“置之死地而後生”。按照此前規劃，2016年9月份，這棟精品建築將重新開張，並以青少年文化宮為核心業態。
“2010年剛落成時，正好金融危機剛剛降臨，文化消費的浪潮還沒起來，所以不得不從商業地產做起。但是現在，文化消費的浪潮來了。”
雖然戴志康認準的“文化消費”浪潮正在到來，但眾創空間風潮過境後，毛大慶押注的滬上第四子能否成為幸運兒則是另一需時間檢驗的問題。
“從區域上看，喜瑪拉雅的位置還是不錯，至於優客工場最終表現，關鍵合適取決於其自身的運營能力。”上述睿意德人士對觀點地產新媒體預測。
創客們的落地支點
按照毛大慶透露的數據，隨着喜瑪拉雅·優客工場落地，優客工場已在全國完成16個城市、36個項目的佈局，總面積達14萬平方米，可提供20000個工位，預計滿足超3000家企業辦公需求。
其中，約有三分之一分佈在北京，而上海對應的數字則為4個，具體數字上呈現的差異在一定程度上也代表着兩地眾創空間環境的不同。
“與上海相比，北京、深圳更有培育創客空間的土壤。”睿意德人士分析稱，北京、深圳擁有更為豐富的資本以及相對應的項目孵化氛圍，而上海雖然是國際大都市，但在資源及政府支持力方面都不是很夠。
可是，雖然優客工場上海項目為數不多，但和其他創客們一樣，都不得不面對這一飽和市場帶來的殘酷競爭。
用睿意德上述人士的話總結來說：“當早期市場火熱時，新增的創客空間供應量特別大，但現在的實際需求量卻不是那麼大，因此出現明顯供過於求狀態。”
但星庫空間CEO白羽則對觀點地產新媒體稱，聯合辦公不是所謂剛需產品，主要基於經營能力，“經營能力不足，就過剩；足夠的話，就不過剩”。
問及優客工場目前滬上已開業兩項目的運營狀況時，觀點地產新媒體無意中聽到有媒體稱，“他們的項目出租率較低，落地實施情況均不理想……”
隨後觀點地產新媒體就相關問題致電毛大慶，但對方也一直未做出對應答覆，再詢問多家上海業內也沒有對上述結論做出準確論證。
然而，恰如睿意德上述人士所說，且不論優客工場當前出租情況好不好，但整個眾創空間市場確實已經過了靠單純講故事的吸金年代。
“當風潮過境後，租客們care的不再是創客空間租金差異，而是背後資源整合能力；而投資者關注的不再是內含dream的故事，而是真正落地的盈利模式。”
顯然，上述提及的“資源整合能力”就是白羽口中的“經營能力”。照其說法，經營能力第一要有耐心，第二要有經驗。
雖有人吐槽過優客工場因選址不佳而造成出租率低，但從上述二者的解釋中不難發現，選址並非核心影響因素，租客們選擇創客空間還是希望從中獲取一定的金融資源及項目孵化支持等服務。
因此，提供被認可的“資源整合能力”無疑是創客們真正落地的支點之一，不然“租客退租”的現象就不可能以個例存在。
另外，對於優客工場等停留在A+或是B輪融資的創客空間來說，可變現的盈利模式則是在資本市場落地的支點。
“經過一輪洗牌後，現在資本市場投資眼光變得更為理性，他們不再需要從0到1的過程，而是需要從1到10甚至100的套現模式。”
在睿意德上述人士看來，在這種情況下，投資者更願意選擇從傳統行業背書的創客空間，因為他們有人脈、市場基礎及實操能力，但那些純粹的互聯網轉型者擁有的更多是講“dream”故事的能力。