編者按：2015年，在中國經濟調整轉型與改革持續深入的時代背景下，中國房地產行業陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們仍然奮力追逐着一個又一個時代的風口。
互聯網+、智慧城市、創客空間、海外投資、社區O2O、文旅地產、養老地產等模式與概念層出不窮，開發商們不再認為自己是“開發商”。但洗盡鉛華、迴歸本初，房地產行業的深層次問題仍然需要面對和化解。
歸根結底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國範圍內，“庫存”已如懸湖。“化解房地產庫存”上升到國策高度之後，面對到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？
前事之不忘，觀點地產新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧並總結2015年房地產行業的標杆性企業得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產行業的真實情況。
觀點地產網 趕在2016元旦零點鐘聲前，逆襲濱江保住杭城樓市“武林盟主”寶座的綠城提前公佈了2015成績單。
“綠城全年房產銷售額達723億元，完成銷售面積393萬平方米。”綠城相關負責人對觀點地產新媒體透露，雖然不及上年融創神助攻下達到的794億高點，但“723”這一數字已遠超綠城年初設定的650億目標。
在百家爭霸的擂臺上，彼時綠城自帶的颱風儼然不是此前因濱江強勢干擾而隱現的“萬分火急”之態，更像是既往的“笑傲江湖”。
至此，綠城長達近半年的杭州“保衛戰”正式落下帷幕，而這只是綠城全年地產故事的下半場精彩片段之一。
回顧上半場劇情，主題是“融綠紛爭”，主角則是“情懷主義者”宋衛平與“最恨情懷”的孫宏斌。
從年初烽煙四起的“交火”，到5月5日徹底“劃清界限”，沒能啃下蛋糕的融創，最終還是不得不“揮淚”告別綠城。
然而，無論是“保衛戰”還是“收購戰”，貫穿故事始終的背後大boss，無疑是接棒融創、超越九龍倉成為第一大股東的中交集團，這也是綠城荊棘路與千億夢的開端。
來自榜單的困擾
在觀點地產新媒體元旦公佈的“2015年度中國房地產企業銷售金額20強”榜單中，綠城的排位僅次於融創，剛好擠入前十。
按照二者最新公佈的全年業績，綠城的719億僅比融創的734.6億少了約15億元。
據觀點地產新媒體此前報道，截至2014年12月31日止十二個月，綠城集團累計總合同銷售金額約794億元，完成年初所訂全年銷售目標的127%，同比增幅亦達到27.86%。
這樣來看，綠城2015年銷售比上年微跌約8.09%，但卻超年初制定目標73.4億元。對於這一業績表現，綠城在12月31日的官方微信中，用“如花綻放，看綠城2015”進行總結。
其實，綠城年初制定的600億目標是包含融綠平臺的，但在5月剝離該平臺的情況下，綠城截至2015年6月30日止六個月已完成全年目標的54%。
彼時，綠城首席財務官馮徵對觀點地產新媒體指出，上半年還是以浙江、上海等大本營銷售為主，佔到50%以上，戶型大小、結構改善等調整策略還是正確的，但完成全年目標壓力仍不算小。
本以為邁過年中大考後可稍作休整，殊不知另一個嚴峻的“保衛戰”正在等着綠城。
2015年7月31日，在杭州透明售房網公佈的武林榜上，濱江年度總成交金額從6月底的90.49億元升至120.75億元躍居首位，而綠城則從90.91億元增至102.54億元，落至第二。
隨後的8月份，萬科憑藉12.97億元銷售額晉升為杭州市場單月銷冠，濱江以12.37億元位居次席，而綠城則蟬聯“探花”，月度銷售10.47億。
數據來源：觀點地產新媒體整理 單位：萬元
從習慣性“一騎絕塵”到成為“追趕者”，“腹背受敵”的處境顯然刺激了綠城。
“杭州是綠城大本營，儘管這個市場還存在變數，從做大做強的角度來看有階段性壓力，但是綠城在杭州的銷售或者業務量一定要佔第一，這個是不會改變的。”在2015年中期業績會上，綠城執行董事兼行政總裁曹舟南如是回應觀點地產新媒體提出的杭州“銷冠之爭”。
在曹舟南看來，為應對榜單數字帶來的直觀困擾，綠城會繼續跟進杭州土地市場，“只要性價比很高，我們一定會去拿；只有做到第一，在這個地方你才有話語權”。
曹舟南一番“軍令狀”式的隔空喊話，在“四大名著”十二月末頻頻動作中得到了印證。其中，楊柳郡12月23日首開簽約160套，截至12月31日共攬金18.99億；江南里30天內網籤超10億元；壓軸開盤的留香園2小時成交193套，成交金額達8.1億元。
不斷刷屏的成交紀錄最終讓綠城得到了滿意的結果，12月25日8點40分，“杭州市區房企武林榜”新鮮出爐，榜單NO.1的位置不再是“濱江”，取而代之的是“綠城”。
融創中交來去間
“如果綠城中國出售了合資企業的18個房地產項目，這將削弱其未來幾年的銷售前景和盈利能力。這些項目處於不同的開發階段，其中包括6個未來待開發的項目。”
2015年開局，標普在報告中如是評價“融綠之爭”可能給綠城帶來的負面影響。
雖然綠城最終用數字證明上述推論的不成立，但由兩大男主角“情懷主義者”宋衛平與“最恨情懷”孫宏斌演繹的分合大戲，當然是綠城2015故事中不可或缺部分。
針對綠城宣稱融綠平臺並沒有達成交易，並披露了之前簽訂的協議等細節，2015年1月6日7點43分，融創方面在港交所發佈公告，進行逐一反駁。
面對融創方面的“宣戰”，2月5日晚間，綠城再次強調稱，公司就不同意融創中國此前公告內容，即以155億元收購融綠全部股權及債權收購事項，並已於2015年1月5日的公告澄清。
值得一提的是，綠城在上述公告中承認，公司可能向融創中國以外的任何第三方(包括九龍倉)出售公司持有合營公司的權益。
一時間“九龍倉接盤”的說法甚囂塵上，當日在上海聚餐的九龍倉集團副主席周安橋則對包括觀點地產新媒體在內的媒體表示：“收購融綠一事不承認、不否認、不予置評。”
事情發展儼然已達到小高潮，但隨着時間推移也開始漸漸淡出公眾視線，直到5月15日雙方的再次聯合發聲音。
按照彼時的公告，雙方就8項關聯交易（包括上海融創綠城項目）達成框架協議，其中綠城購回3個項目（包括北京御園和上海黃浦灣），其餘項目全部由融創購回。
對此交易，中金公司發表研報指出，綠城在上海可支配的土地儲備減少淨值為92 萬平方米（從6%到1%），而融創則全資擁有上海融綠平臺。
至此，融創與綠城正式分手，與此同時，穿插在這場紛爭中的中交已成功入局綠城。
2015年3月27日，綠城公告宣佈，售予中交的股份已完成交割，於交割後，中國交建集團（透過中交香港)取得相當於公告日期公司已發行股本總數約24.287%，與九龍倉並列綠城第一大股東。
5月18日晚間，中交集團再以每股11.46港元收購綠城中國1億股普通股股份（於公告日期，佔綠城中國已發行股本總額約4.627%)。
收購完成後，中交集團擁有綠城中國合共624，851，793股股份，佔綠城中國已發行股本總額約28.912%，超越九龍倉成為綠城第一大股東。
此時，資本市場對中交入主綠城的態度，已由此前負面轉為“積極”。
“透過充分利用中交集團的國有背景，預料綠城的平均融資成本將顯着下降。”德銀在報告中指出：“相信中交集團能助綠城顯著降低建築成本，最終綠城將能提振盈利能力。”
荊棘路與千億夢
雖說是“讚賞”之言，但德銀的評價無法掩蓋是綠城此前一直為市場所詬病的“高負債”及與之對應的“高融資成本”。
經觀點地產新媒體查閱綠城年報，2006年到2014年，綠城的總借貸額分別為73.72億、117.54億、161.18億、248.61億、340.47億、321.12億、213.73億、305.12億和358.15億元。
持續走高的總借貸額也拉昇了負債率，觀點地產新媒體查詢發現，2006年到2014年，綠城淨資產負債率分別為73.7%、88.2%、140%、105.1%、132%、148.7%、49%、60.1%和76.7%。
從上述數據可以發現，2008年到2011年，綠城已經“資不抵債”。2012年負債率之所以大幅減少，主要是因為綠城引進九龍倉作為戰略股東、向融創轉讓項目併成立合資公司及其它項目的轉讓，使其有豐富的現金流入，歸還了多項信託和銀行借款。
但自2012年以來，綠城的負債率再次抬頭，儘管2014年綠城引入中交集團，與九龍倉並列為綠城第一大股東，但這沒有改變其負債率走高的勢頭。
中金公司在對綠城2015中期業績點評中指出，上半年綠城負債率仍維持在高位94%，但由於有了中交的信用背書，此時的融資成本已從2014 年7.9%下降至7.5%。
中交入主綠城後已對綠城的財務改善提供較多支持，2015年8月，綠城完成了2018年到期、年利率8.50%的7億美元優先票據（交換比例19.86%），及2019年到期、年利率8.0%的5億美元優先票據（交換比例52.69%）的部分交換，為交換而發行的新票據利率僅5.875%。
此外，綠城也完成了對人民幣25億元2016年到期票據和舊美元票據條款修改的同意徵求，又於8月28日和9月17日分別完成了共70億元境內公司債的發行。
“近期管理層出現變動，我們對綠城的前景感到樂觀。我們認為中交建將為綠城帶來新的項目合作機會，將有助於降低公司的融資成本。”招商證券香港指出。
對綠城來說，走向千億夢想的道路上，中交入主帶來的改變當然不僅限於融資成本降低，因為前方有待披斬的荊棘還有庫存壓力大、開發成本高、管理架構混亂等問題。
“過去公司產品普遍存在單價高、總價高特點，導致產品去化速度非常慢，部分項目運作時間甚至可能達到10 年。”在綠城2015年10月19日的內部工作會議上，綠城執行董事曹舟南一番發言，打破了過往綠城的烏托邦印象。
浮出水面的烏托邦裂口，出現在游離於公眾視線外的“三四線”，因為在綠城棋局中，有近35%-40%的項目位於上述範圍，這也是綠城一直想要“脫身”的沼澤。
為解決三四線去化之痛，綠城內部擬定了“撤退計劃”，未來將把投資區域嚴格控制在14個一二線城市，力爭在2017年之前把三四線城市庫存壓縮在25%以內，並在2020年前完全退出。
抱着千億規模雄心，在收縮三四線、聚焦一二線外策略變化之外，綠城也在針對自身產品作出改變，希望擺脫過往大戶型去化的煩惱。
據觀點地產新媒體瞭解，2015年5月11日舉行的媒體會上，綠城正式公佈了小戶型別墅產品，其中，綠城桃李春風推出的83平方米戶型，號稱是杭州史上最小別墅戶型。
綠城財務官馮徵曾向觀點地產新媒體指出，未來綠城的小戶型別墅產品會越來越多，比例肯定會上漲，但不會有一個固定數字，而是根據項目實際情況考慮。