觀點網 數據中心資產證券化再出新樣本。

11月12日，華泰－中金數據持有型不動產資產支持專項計劃在上交所完成發行，規模36.52億元，產品簡稱中金26A（代碼273442.SH），原始權益人為中金數據集團，計劃管理人華泰證券資管。

該產品發行期限46.5年（第5年至第9年設置每年一次開放退出支持），預期到期日2073年4月30日，發行價格100元/份，入池資產為批發型數據中心，目標項目為位於內蒙古自治區烏蘭察布市察哈爾高新技術開發區中金數據烏蘭察布零碳算力基地項目9幢數據中心及11幢動力中心。

官方將其定位為“市場首單源網荷儲一體化算力基礎設施機構間REITs”。

“非典型”資產

縱觀此前，數據中心類資產在機構間REITs市場中已經形成了一條不算單薄的發行曲線。

2025年4月，萬國數據16.09億元數據中心持有型不動產ABS落地，成為IDC領域首單持有型ABS；同年11月，太保資產－世紀互聯8.6億元綠色ABS設立，貼上“數據中心首單綠色”的標籤。

此後，世紀互聯在2025年11月至2026年3月間接連完成三單，合計募資超72億元，其中世紀泓源一單發行46.54億元，成為彼時國內數據中心領域規模最大的機構間REITs。2026年8月，奧飛數據17.96億元綠色IDC持有型不動產ABS落地深交所。

與市場上其他IDC持有型不動產ABS一致，此次中金26A成功發行，核心收益依舊來自機櫃長期託管租約，現金流隨上架率與託管服務費波動。

但其“首單”的價值不在規模與收入來源，而在入池資產構成的差異。

從此前已發行IDC持有型不動產ABS來看，其資產邊界止步於數據中心不動產本身；而中金26A的“非典型”在於入池標的並非一座孤立的IDC機房，而是將源、網、荷、儲整套綠電配套設施一併納入，配套新能源電力全部供給算力基地內部消納，不對外開展售電業務。

具體來看，項目底層資產中，數據中心建築面積約28.23萬平方米，IT總容量230.31MW；配套建設30萬千瓦新能源發電設施（含風電與光伏）、4.5萬千瓦儲能系統，通過自建輸電專線向算力基地直供綠電。

項目於2025年7月正式併網投運，每年預計可產出8.48億千瓦時自發自用綠電，相當於年節約標準煤26.03萬噸、減排二氧化碳約58萬噸。

換言之，被證券化的不只是機房，而是一個綠電生產、儲能調節與算力消納協同運行的微系統。

傳統IDC資產的現金流高度暴露於電價波動和上架率波動之下，源網荷儲一體化結構則通過綠電直供和儲能調峯，在一定程度上對沖了電價風險，同時賦予了資產“綠色溢價”的敘事空間。

但這套協同機制本身也引入了新的變量，新能源出力波動、儲能調度效率、一體化調控能力，都會成為影響現金流穩定性的新參數。

從交易結構看，產品期限約46.5年，通過股權轉讓方式將底層資產轉入專項計劃，合格投資者認購份額，中金數據在發行後繼續擔任運營管理實施機構。

值得一提的是，發行階段，據新華資產官微披露，新華保險擬出資15億元意向領投該項目。

保險資金久期長、追求穩健現金流，與持有型不動產ABS的產品特性天然匹配；而在“雙碳”與算力基建疊加的資產類別上，險資的領投行為本身構成一種定價信號，即綠色算力基礎設施的權益型產品，已經進入長期資本的配置視野。

擴退出通道

這是市場上首單“源網荷儲一體化”算力基礎設施機構間REITs，也是中金數據首次通過“資產上市”實現退出。

2005年，中金數據以高等級第三方數據中心服務商正式成立，起家早期深耕金融行業與政務行業，服務人民銀行總行、建設銀行等機構，承接金稅三期、武漢軍運會信息保障等標杆項目。

近十餘年，中金數據的客戶結構逐漸從金融機構為主，向互聯網大廠、雲廠商、車企等算力需求方遷移，服務客戶涵蓋百度、字節跳動、東風汽車等企業。

客戶結構切換，同步重塑了其資產佈局的邏輯，此前服務金融客戶的機房，主打高可靠性、中等規模、落位核心城市；面向雲廠商與AI客戶的算力集羣，則轉向大規模、成本優先、佈局風光資源富集的東數西算樞紐。

烏蘭察布，正是這一戰略轉向的核心支點。

據悉，中金數據烏蘭察布戰略集羣總佔地2035畝，規劃四座超大型數據中心，整體IT容量規劃超2.7GW。2025年8至9月，烏蘭察布園區接連拿下OPPO、阿里的算力訂單。

本次ABS入池資產位於集羣內的零碳算力產業基地，該基地佔地574畝，規劃IT容量360MW，已於2024年8月投產，對應納入ABS的IT容量是230.31MW。

同集羣內還有京蒙合作數據經濟產業園規劃IT容量1035MW，配套源網荷儲項目也已獲批，裝機380MW。

中金數據這一“算力+綠電”的模版也向外複製鋪開，其寧夏中衛同城雙可用區集羣合計佔地超2600畝，IT總容量2GW以上，計劃總投資約400億元，目標2027年底一期全面投產、實現100%綠電供給；新疆昌吉零碳算力集羣規劃總IT容量1.44GW，總投資約313.68億元。

除此之外，中金數據在環京懷來、天津武清、上海嘉定、蘇州崑山、山東煙臺、武漢東西湖等地，仍保留多類型數據中心資產。

此前，中金數據的重資產資金回籠手段以存量資產賣斷處置為主。

如2015年存續分立出新公司"中金雲網"，承接原北京數據中心的資產和業務，隨後由光環新網以發行股份及支付現金方式收購100%股權，交易作價24.14億元，包含18.34億元股份對價以及5.8億元現金對價。彼時標的賬面淨資產3.79億元，評估增值率達536%。

不同於中金雲網式的全盤交割離場，此番資產證券化後，中金數據保留運營管理人身份，持續負責機房運維、源網荷儲一體化調度，以管理費模式持續參與資產運營。

回籠資金則循環用於新建機房投建、現有園區擴容升級、綠色節能配套改造等領域。