編者按：2015年，在中國經濟調整轉型與改革持續深入的時代背景下，中國房地產行業陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們仍然奮力追逐着一個又一個時代的風口。
互聯網+、智慧城市、創客空間、海外投資、社區O2O、文旅地產、養老地產等模式與概念層出不窮，開發商們不再認為自己是“開發商”。但洗盡鉛華、迴歸本初，房地產行業的深層次問題仍然需要面對和化解。
歸根結底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國範圍內，“庫存”已如懸湖。“化解房地產庫存”上升到國策高度之後，面對到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？
前事之不忘，觀點地產新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧並總結2015年房地產行業的標杆性企業得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產行業的真實情況。
觀點地產網 作為一直以“穩健”兩個字為註腳的房企，中海每一年的業績或許都可以用“波瀾不驚”來形容。
從這些年發展的情況來看，當環境不好的時候，中海按照自己的速度發展前行，當市場好轉之後，中海也不會因此而大躍進。
2015年，中海完成了年初制定的銷售目標。截止11月底，中海系的累計合約物業銷售額為1656.15億港元，累計樓面面積達1154.07萬平方米。此外，中海系尚有錄得已認購物業銷售額約65.24億元，預期將於之後數月內轉化為合約銷售。
其中，僅11月中海系的合約銷售金額為286.02億港元，相應的樓面面積為193.11萬平方米。可以看出，中海系在年底的銷售節奏明顯加快，基於對年底可售貨源的預期，中海在最後一季度時表示將全年的銷售目標由1680億港元提升至1800億港元。
然而，銷售的表現並不能掩蓋中海這一兩年在人事上遭遇的“波折”，集團中高層管理人員及各地區老總的離職，使得中海的管理團隊穩定性問題也漸漸受到關注。
超低利率與融資新渠道
如果回顧中海的2015年，其在資本市場上的幾件大事不得不提。
10月23日早上，中海物業以介紹方式在港交所正式掛牌上市，股份代號為2669，開盤價0.94港元，暫時成交額992萬元。
中海物業是由中海地產旗下的物業管理業務分拆而成，是繼去年6月彩生活之後，第二家在香港上市的內地物業管理公司。
中海物業方面表示，從中海地產分拆上市有利於公司更專注物業業務，進一步抓住物業管理行業的商機；同時為公司提供獨立的集資平臺，增加融資靈活性。公司將尋求繼續增加在現有及新市場內物業管理總建築面積及數目，從而擴展業務。
和其他房企物業上市方式不同的是，中海採取的是分拆上市的辦法。
按照香港主板上市規則，介紹是已發行證券申請上市所採用的方式，該方式無須作任何銷售安排，因為尋求上市的證券已有相當數量，且被廣泛持有，故可推斷其在上市後會有足夠市場流通量。
通俗地說，介紹上市是指公司上市前不需要實質上拿出股票向社會公眾銷售，而直接申請上市。換言之，選擇此種方式的中海物業上市時將不涉及公開集資。不過，融資似乎不是中海物業上市的首要目的。
背後的原因當然還是依靠中海一直較強的財務實力。
比如，今年的11月23日，中海公佈2015年公司債券發行結果。根據當時的公告顯示，經證監會核准，中海地產獲准面向格投資者公開發行面值不超過80億元（含80億元）的公司債券。
其中品種一的發行規模為人民幣70億元，最終票面利率為3.4%，品種二的發行規模為人民幣10億元，最終票面利率為3.85%。該品種債券為7年期。
3.4%的利率不僅低於萬科3.5%的國債利率，甚至比五年期國債3.54%的利率更低。
此前，萬科董祕譚華傑曾表示，在國際上，優質企業債券利率與國債接近是常見情況。而中海在投資者心中的受認可程度，一直也是高於萬科的，因此獲得比萬科更低的融資成本也不足為奇。
事實上，在融資方面，中海也稱得上國內房企的先行者。除了極低的融資成本之外，在融資途徑方面也開闢新徑。
7月9日，中海在境外成功發行了一筆6億歐元(約合41.06億元人民幣)的債券，期限4年，票面利率1.75%。這不僅創造了中國上市房企境外債的最低利率，還是中國地產商首次發行歐元債。
遭遇管理層離職潮
然而，不管中海在資本市場上表現的多麼值得稱讚，但這一兩年，中海的人事問題也屢屢受到關注。
出現大批量挖角中海的，或許要從龍湖的“中海幫”說起。
2010年，龍湖開始引進第一批中海人。時任中海地產青島副總經理的袁春，來到龍湖開拓杭州市場。作為中海高管“入湖”第一人。
2011年，龍湖將原中海地產大連副總童建良引入龍湖，任寧波業務總經理。但囿於地塊素質不佳，近年來，寧波項目去化表現一直平平。
2013年2月，原中海內蒙總經理張澤林跳槽龍湖，任上海業務總經理，接替前上海總經理趙男男。幾乎同時，原中海投資管理部副總經理毛文斌也來到龍湖，掛帥廣州公司總經理。4月，原中海蘇州副總經理李宏耕開始擔綱組建龍湖南京公司。
2014年，龍湖的管理層甚至出現了“中海幫”。除了此前繼續加入龍湖的中海人士之外，龍湖還挖來原中海地產集團規劃設計中心工程結構總監葉林，令其擔綱龍湖集團總結構師，以及原中海投資部總經理徐愛國跳槽龍湖，任投資發展部總經理，中建股份首席信息官兼辦公廳主任顏建國履職龍湖，擔任執行董事，併成為董事會投資委員會委員。
據當時的報道，中海系至少有9位大員在龍湖上下發揮作用。
如果說，2014年還只是龍湖頻頻挖角引發關注的話，那麼2015年，中海的中高層離職潮似乎並沒有停止，而離去之後加入的企業也更為廣泛。
據不完全統計，今年從中海離職的包括原集團副總裁、營銷公司董事長曲詠海、中海宏洋助理總裁範逸汀、執行董事郭勇等。
如此多高層的離去，中海在人事管理方面到底怎麼了？這是令許多人都疑惑不解的問題。
對此，中海的高層似乎已經有一定的認識，在今年年初的一次活動上，中海領導層對觀點地產新媒體表示，“可能純粹得靠品牌，靠認可程度，比如說自己覺得是中海的員工能夠帶來給自己驕傲感這一心裏歸屬”。
但從後面這一年的情況來看，僅靠員工對品牌的歸屬感並不能留住人才。事實上，有部分分析認為，受限於國企的身份，中海在對員工實行激勵，或者薪資待遇方面並不如一些民營企業。
業內人士認為，中海管理人才流失的原因通常被認為一是待遇不高，二是晉升空間存在職業天花板。
曾有剛入職中海的員工對媒體坦言，如今中海的待遇很一般，因此高層的出走並不令他們感到意外。其透露，許多中低層員工僅把中海當做跳板，先工作幾年，以便將來好跳槽到別的房企。
據觀點地產新媒體從多個高校論壇上的信息瞭解到，作為發展成熟、體制完善的央企，中海對於剛從大學畢業的應屆畢業生還是有很大吸引力的，尤其是和工程建築方面相關的學生，更是看中中海專業的工程體系。
然而，“成也蕭何敗也蕭何”，中海當初吸引高校學子的優勢似乎也會成為最後促使很多中高層人員離去的原因。
曾有分析稱，正是由於中海的體制非常健全，每一條業務線、每一個崗位的工作流程已經十分完善，所以新人進入中海很快能上手，但這也意味着不會有機會接觸到別的崗位和領域。因此，中海的人專業能力往往非常好，但通常不會是“多面手”。
很多中海的員工覺得在公司無法獲得更多的提高，就會選擇離開，而在中海工作過的經歷，一般也會成為去其他房企有利的跳板。
在中海和中建系整合之際，雖有業內人士認為出現人事動盪也屬正常現場，但不得不警覺的是，按照這兩年管理層離職的頻率發展下去，中海還能否保持之前“不緊不慢”的節奏穩定前行，或許會成為一顆不定時的“炸彈”。