波士頓時間10月24日，在哈佛大學中國論壇上，金地集團高級副總裁徐家俊先生，就金地的美國事業版圖，海外地產發展看法，金地集團的歷史、競爭優勢、行業地位及未來戰略佈局等內容，進行了精彩講演。
金地美國公司董事長朱毅先生、MIT的地產研究中心教授DavidMah、金地美國公司地產專家MichaelKrupa等多位海外地產資深專家也陪同徐總親臨哈佛，就金地海外地產發展戰略進行了的精彩的對談，接受了在場同學的提問。演講結束後，徐總還接受了來自僑報、美國中文電視和世界日報等媒體的記者的採訪，就金地在美的機會，在美投資策略、金地在美國的發展優勢和特點進行了作答。
以下為徐家俊先生哈佛演講實錄：
各位同學，大家好，很高興今天來到哈佛和大家來交流。我第一次來哈佛大學的時候還是八年前，時間飛逝，八年前當時在座的各位可能還在上中學或者小學。
(徐總在哈佛論壇發表精彩演講)
咱們今天論壇的主題是金地激盪三十年，三十年看起來可能是很長的時間，但是在人類歷史上不算什麼。可是過去的三十年，中國經歷了很大的變化，特別是房地產行業。三十年前，中國是沒有地產這個行業的，也是沒有房地產這個概念的。那時候所有的房產都是國有，是國家分配給我們居住的，就如今天的朝鮮一樣。
金地在深圳成立的時候，那時候的深圳還是一個小漁村。我本人在深圳待了十三年時間，我也見證了深圳飛速發展的歷程，我認為深圳是中國很有代表性的城市，見證了中國城市飛速發展過程。如今我們看到的數據，深圳的小學入學率已經基本和北京、上海持平。經過上半年深圳房價40%的漲幅，如今，深圳的房價已經超過了北京和上海。
1988年，我們在深圳創立，當時金地的規模還十分有限，員工僅有十餘名，業務範圍也僅限於在金地工業區提供代收水電費等服務。那個時候我們就發現，工業園區很多人在工作，但是他們中的很多人，沒有地方去住，我們那時候就想建造一些住宅，去滿足人們居住的需求。
三十年前，在中國，不是有錢有地，想做房地產就做房地產。必須需要經營許可證。我們很幸運地拿到了政府的許可，所以我們開發了我們住宅歷史上第一個產品，金地花園，成為了最先有資質的房地產企業。金地的企業的理念就是科學築家，在開始的十年，那時我們創造了很多優質的項目。在那個年代，地產界有一句話，“文科萬科，理科金地”。萬科很多高管都是學財務和文學出身，金地則一般都是學理工科出身。所以我們每次的建房子，做項目，我們都希望有精確的計算。
(徐總在哈佛論壇發表精彩演講)
隨着企業的逐步壯大，我們愈發感到人才的重要性。所以當時我們提出了“樹人勝於樹樓”的理念。在中國，金地也是第一家做員工持股的公司。1998年，時任國務院總理的朱鎔基赴深圳考察，聽取深圳部分企業代表的彙報。當時金地作為極富特色的員工持股企業，也出席向總理做了彙報，當時萬科的王石先生也在場。朱總理帶來兩則好消息：一是將逐步取消福利分房，實行住房商品化；二是將解禁房地產企業上市，建設部將推薦三家房地產企業進行IPO。那時候的金地看到了巨大的房地產商機，更加堅定了做房地產的信心。
中國很多行業的機遇，幾乎都來自於國家的政策的支持，房地產也不外如是。我舉個例子，中國房地產市場最早在上海誕生，當時朱鎔基總理時任上海市長，他注意到因為大部分住房來自於政府分配，所以不能流動。因為政府擁有這些房產，政府無法交易房產，成為了沉重的負擔，同時，老百姓也不能把這些房產當成自己的財富。所以，朱鎔基總理建議，把房子以5-10萬的價格賣給百姓，這樣一個簡單的政策變化，政府收到了錢，同時百姓拿到房子後，也可以把房產進行抵押、投資，掙到更多的錢。房地產行業由此應運而生，發展成如今上萬億的市場。
2001年4月12日，我們成功在上海證券交易所上市，成為解禁後首批上市的房地產企業。2006年，凌克董事長帶隊訪問紐約各大投行，邁出金地集團國際化發展的第一步。2008年，金地集團與UBS共同發起設立第一支由境內開發商主導的美元房地產私募股權基金，並由此開啓了中國房地產基金行業發展的大幕。2010年，雖然身處蓬勃發展的中國房地產市場中，但對於不斷追求夢想的金地人，我們看到一個更遠的未來——集團確立了“以住宅業務為核心，以商業地產和房地產金融為兩翼”的“一體兩翼”發展戰略。在比較早的時候，集團的領導層就看到了住宅地產、商業地產、房地產金融之間協同共進，密不可分的關係。這一戰略的確認，使金地集團在房企轉型的大趨勢中，提前做好了準備。
在金地的國際化佈局中，涉足海外資本市場資本無疑是最關鍵的一步。2012年，我們收購香港上市公司星獅地產（535.HK）更名為金地商置，成稱為金地集團發展商業地產的重要依託，同時也為我們的資本國際化找到了優質的平臺。2012金地商置營業收入是5億，去年的營業額是120億，實現了從0到百億的突破。
2013年初，金地在紐約設立了金地美國辦公室。經過近兩年對美國市場的深入學習和研究後，2014年，我們成功拿下舊金山金融區黃金位置的兩個辦公樓開發項目。今年以來，金地美國公司快速發展，分別在洛杉磯和紐約設有辦公室，在舊金山和波士頓設立了辦事處，目前團隊已有20餘人，並且還在不斷壯大。除了舊金山項目，我們在洛杉磯好萊塢的項目上個月也正式啓動。
來美國之前，很多朋友和同事都問，中國房地產從黃金時代進入了白銀時代，地產這個行業，究竟還值不值得去做？我的答案是，一直相信中國房地產行業還有很長的路要走。但是我們發展的方式和路徑與前三十年，會有很大的不同。
前三十年，我們一直在發展住宅，未來，發展商業地產將會更加重要。在中國，很多人會覺得購物中心已經有過剩的趨勢。但是我認為，所謂過剩很大程度上是結構性過剩。我舉一個例子，如今房價越來越貴，很多年輕人在北京、上海、深圳這樣的大城市買不起房。但是在中國，卻很少有像美國一樣的apartment的產品。原因非常簡單：沒有相應支撐apartment發展的金融工具。所以，金地現在開始一方面會嘗試去做apartment這樣的產品，同時在另一方面，發展我們的房地產金融業務。
很多人說在中國，建築已經蓋得非常多了，我也很認同這個觀點。昨天我剛剛到美國的，也聽到我們的美國同事說，在美國，很多建築系的知名教授都是華人，我問為什麼，他們告訴我說中國有很多在建項目，很多實踐機會，這些華人寫一些關於這些建築的文章，一下子就變得非常出名了。
2014年我們有一個項目，和英國著名建築設計事務所NormanFoster合作。我到他們倫敦的辦公室參觀，看到裏面放了很多模型。他們最著名的建築是倫敦的小黃瓜（注：倫敦金融城的標誌性建築），我想在座如果是學建築的同學一定都知道這個知名的建築。在他們的辦公室裏，我看到大概70%的新建築模型，都在中國。所以，在硬件方面，中國房地產發展的非常快，但是在軟件方面，我們卻還存在非常大的差距。
軟件指的是什麼？無非就是金融和服務。在這些方面，金地正在不斷探索。有個很有意思的事情，有人問金地在中國有多少員工，我會告訴他兩個答案：一個是我們有超過兩千人，一個是我們有三萬多人。這個差距在哪裏？實際上差距就在於我們的物業服務人員。
在那時，我們認為房子賣出去以後，對於房產的經營是物業公司的工作，和我們地產關係不大。但是今天我們發現，物業服務是一塊非常大的金礦。我們在物業服務方面有很多事情可以做，今天我們可以把自己的物業服務搬到網上去，我們在APP上賣肉、賣蔬菜、賣水給業主。同時，也能賣保險、賣基金給業主、也能在上面進行銀行開戶服務。我們甚至成立了一個小額貸款公司，只要是業主就可以優先獲得我們的貸款。
為什麼我們會這樣做？因為我們對業主非常瞭解，他們每天和我們生活在一起。我們現在還在為業主提供居家養老、兒童教育、裝修等等一系列的服務。我們認為，當每家每戶都有房子住的時候，服務的價值將比蓋房子的價值更大。
另外，在商業地產方面，我們也在做這方面的探索。我們為青年人開發他們居住的服務式的公寓，我們也在中國做WeWork式的共享式公寓。我們認為這是未來的強增長點。對我們來說，地產業務在中國不是不能做，而是需要換一種方式做、換一種思路做。所以，多元化將是房地產行業未來發展的重要方向。金地的多元化，一個就是我剛才提到行業的多元化、產業多元化，另外一方面呢就是國際化。
2012年，金地集團董事長凌克先生曾經說，過去的十年，房地產開發企業成功的關鍵是全國化和上市；未來十年，成功的關鍵之一就是國際化。縱觀全球資產的估值趨勢，我們希望能在更大的市場空間實現商業價值，而國際化考驗的是企業全球化運營的能力。美國，是我們邁向全球化最關鍵的一步。
經過十幾年高速發展，中國樓市開始進入到比較穩定的發展階段，房價處於相對高位，增速開始放緩，國內房地產市場存在供大與求的潛在風險。相較之下，隨着美國走出2008年金融危機的陰影，新一輪科技創新和製造業升級推動就業市場持續向好，而利率又長期處於歷史地位。資產價格，特別是房地產市場，進入新一輪的上升週期。雖然個別城市個別區域有過熱的現象，但整體市場處於穩健增長期。
金地重點關注了美國東西海岸的一些大城市，如東部的紐約、波士頓；西部的西雅圖、舊金山、洛杉磯等。這些一線城市不僅是美國、同時也是全球商業活動的中心，吸引了世界各國的創新人才，經濟上呈現出新的商業模式和增長點，是可以長期投資的市場。
金地集團在國內主要以開發住宅類地產為主，但是在美國我們會根據各個城市的特點和經濟發展週期，更多地參與到辦公、商業、出租公寓等綜合體項目，除了之前在舊金山的兩個項目，九月，我們在洛杉磯好萊塢的項目也正式啓動。
在中國，金地的產業非常多元化，在美國，我們也將會嘗試多元的業態，如住宅項目，寫字樓，綜合體項目等等。我們希望能夠在美國建造大約20-30個項目，這是我們的願景，也是我們未來的努力方向。
同時，我們的合作伙伴也都是非常優秀的本土企業，美國房地產市場也非常成熟，行業細分度和專業程度都很高，我們也在這個過程中努力向我們的美國同行學習。
(徐總、朱毅總、DavidMah、MichaelKrupa現場接受同學提問)
近幾年，越來越多的中國房企進軍美國，每個企業有不同的戰略考慮，對於金地來說，我們對美國市場非常感興趣，在國內業務不斷穩步推進的前提下，平衡發展速度和規模的基礎上，我們開拓美國市場主要考慮以下4個層面：
1、前幾年美國資產價值偏低，處於上升通道，通過投資獲取長期穩定的經營性收益及部分物業升值的資本性收益。
2、學習美國發達市場的開發商開發項目的運作模式，充分利用資源的整合能力在各個環節創造價值獲取更高的收益。
3、滿足中國高淨值人羣海外配置資產的需求以及置業需求。
4、地產屬於強週期行業，通過國際化可以分散區域佈局，規避單一區域經濟及政策波動帶來的強週期風險。
當下，中國力量、中國動力正惠及全球社會。中國企業開展跨國投資的過程中，不僅推動自身發展，並且正積極惠及當地國及消費者。以金地在美投資的幾個項目為例:
一是促進當地經濟發展。金地在美項目投資體量大、建設週期長，對於當地擴大需求、活躍市場、提振經濟將起到長時間、持續性的推動作用。與此同時，金地非常重視海外投資的當地化經營，由此也為上下游行業帶來了商機。
二是改善當地就業狀況。金地在美投資為當地就業市場注入了活力和動力，特別是帶動了金融、法律、諮詢、建築、建材等一系列行業和領域的就業。例如我們舊金山兩個項目的投資開發過程中預計將直接創造700多個就業崗位。同時，金地美國公司也在積極招聘美國本土人才，我們這次來哈佛也是歡迎同學們加入金地，隨着公司的不斷發展，會有越來越多的人才需求。
三是提升當地城市功能。我們作為一流的城市綜合開發運營商，通過項目投資開發，將顯著提升當地的城市功能。比如，舊金山項目對於金融區辦公樓短缺以及提升城市開發空間的功能定位等方面，能夠起到顯著的改善作用。
下一步，金地將繼續加大在美國市場的拓展力度，進一步與當地商業協會及社會團體深入互動，真正實現海外投資經營的可持續性發展。另外，我們也將着眼全球地產市場，不斷探索世界其他地區的投資機會，比如歐洲，東南亞，為金地的業務延伸和全球佈局進行更多可能性的探索。
感謝大家的聆聽，謝謝！
(徐總接受媒體採訪)
演講結束後，徐總還接受了來自僑報、美國中文電視和世界日報等媒體的採訪，就金地在美的機會，金地在美國的發展優勢和特點進行了作答。
徐總表示，中國開發商如今的競爭力不弱於美國開發商。中國的競爭的環境比美國更加殘酷。在美國大多數的項目的收益率比中國大多數都要好，在中國一線城市，大部分項目都是麪粉貴過麪包。如果說我們和美國、英國開發商比還有什麼差距的話，那更多是在金融和融資成本上，在這方面，金地也是越來越好。金地在舊金山的項目是從ICBC融資，但是如今有很多美國當地的銀行專門聯繫金地，希望給金地提供融資。如今，金地的融資成本也越來越低，前幾年曾經是6%，現在已經降到4%。
在談到金地在美國發展優勢和特點的時候，徐總說道，金地在美國會注重長線投資，金地的資金結構比大多數美國房地產企業都要簡單，相對來說風險也更低。相信在美國市場金地一定能做的越來越好。
在產品上，金地仍需要時間在美國發展符合自己的特色的產品。在中國，金地在設計方面是很具有行業美譽度的，在美國金地也希望能夠延續在國內這方面的優勢。