觀點地產網 2013年6月前，東方集團股份有限公司還是一家主營糧油食品業、加工業、建材流通業、金融業、港口交通業的老牌企業。如今，“資本玩家”張宏偉正帶領着它逐漸轉型房地產。

2015年9月8日晚間，停牌一個多月的東方集團披露，公司擬非公開發行A股股票，數量不超過9.96億股，發行底價8.77元/股，合計募集資金約人民幣87.35億元。

這也是繼2014年底定增9.1億股，募資人民幣49.96億元宣告失效後，東方集團再次發起的定增融資。不過，與此前主要發展現代農業產業化不同，此次東方集團將募集資金投向房地產一二級開發領域。

公告顯示，東方集團募集的87.35億元中，將大部分用於收購房地產一二級開發公司股權，以及北京豐臺區青龍湖文化會都核心區A、B、C地塊的開發。

87億定增轉型地產

據觀點地產新媒體瞭解，東方集團創建於1978年，1992年底經黑龍江省體改委批准對原東方集團進行改組組成股份有限公司，於1994年1月在上交所上市交易。

2012年-2013年，東方集團主營業務為糧油食品業、加工業、建材流通業、金融業、港口交通業，曾涉足投資民生銀行、方正證券、錦州港等公司。2013年6月18日，隨着東方家園全部股權對外轉讓，東方集團徹底退出建材流通業務。

2013年，東方集團與國家開發銀行旗下國開金融共同投資成立合資企業國開東方，藉此開始涉足城鎮化開發行業。其中2014年1月6日，東方集團通過股權收購，獲得國開東方39.10%股權；2015年1月5日，受讓國開東方1.80%股權，共計持有40.9%股權。

經過兩年的調整，東方集團的主營業務變更為糧油食品業、新型城鎮化開發、金融業、港口交通業、信息產業及酒店置業。

從目前的業務結構看，除了參股金融業務和港口交通業務對利潤貢獻較高外，東方集團的主營業務仍為糧油購銷。該公司曾於2013年大舉定增募資49.96億元用於發展現代農業產業化項目，卻因“始終未取得實質性進展”，最終到期自動失效。

數據也顯示，2013年-2014年，東方集團營業收入分別為82.24億元、57.56億元，呈逐年下降趨勢。其中2014年，其營業收入57.56億元均來自現代農業板塊；淨利10.42億元，同比增長0.1%，卻僅有462.38萬元來自現代農業板塊。

東方集團顯然也意識到了業務結構的缺陷。其在9月8日的公告中指，雖然農業產業發展前景廣闊，但具有投資大、週期長、回報慢的特點，目前對公司利潤貢獻有限。

“通過本次非公開發行公司將加大對盈利能力較強的新型城鎮化開發項目的投入，以增強上市公司主營業務的競爭力。”

對於時隔兩年後定增募資87.35億元，東方集團做出相應的調整。其中，募集資金扣除發行費用後，18.60億元用於收購國開東方37.50%的股權。收購完成後，該公司將累計持有國開東方78.4%股權，享有絕對控股權利。

隨後，東方集團將募集資金的48.75億元投向國開東方旗下北京豐臺區“青龍湖文化會都”項目的一二級開發建設中，涉及商業、住宅等物業類型；剩餘20億元，則用於償還公司和子公司銀行及其他機構借款。

加註京城一二級開發

值得一提的是，國開東方的主營業務是以房地產一級開發建設、房地產二級開發建設為主的新型城鎮化開發，主要針對北京青龍湖片區進行整體規劃、建設和運營。

其中，青龍湖國際文化會都項目坐落於北京豐臺區西六環以外，西鄰6000畝的青龍湖，後者相當於頤和園、玉淵潭、北海、後海、中南海等城內所有水體面積的總和。未來，項目擬引入文化創意、醫健康養、休閒旅遊、科技農業等產業。

具體而言，國開東方獲得“青龍湖國際文化會都”核心區A、B、C地塊的土地一級開發資格。其中A-03地塊酒店項目，物業性質為非住宅類酒店；A-04地塊場館建設項目，建設內容為東方美高美酒店。

按照東方集團的計劃，定增募資的13.50億元用於青龍湖文化會都核心區B地塊土地一級開發項目；12.20億元用於C地塊土地一級開發項目；21.80億元用於豐臺區王佐鎮魏各莊A01、A02地塊住宅項目。

截至目前，國開東方已完成東方美高美酒店的建設，A地塊二級開發、B、C地塊一級開發正在進行中；豐臺區王佐鎮魏各莊村A01地塊、A02地塊屬於公建混合住宅用地，土地面積共計15.23萬平方米。

談及青龍湖片區的現狀，亞豪機構市場總監郭毅對觀點地產新媒體表示，該片區地處北京西郊，目前在售的“西山·湖”等項目，大多定位為旅遊地產物業。不過，由於片區處於初期開發階段，基本沒有太多星級酒店或高端酒店，旅客仍以周邊居民為主。

儘管如此，郭毅指出，擁有山水等自然景觀的地方在北京顯得相對稀缺，因此“旅遊地產+休閒度假”的房地產產品在市場上比較受認可。“目前青龍湖片區地價不貴，項目售價在1.5-2萬元/平方米之間，今年整體去化速度也比較快。”

觀點地產新媒體獲得的最新數據也顯示，截至9月7日，西山·湖的自住型商品房（一期）申購人數逼近2萬，約1.7萬戶家庭搶購373套房源，平均每套房源有45戶申購。

對於東方集團募資87.35億元主要投向青龍湖片區，郭毅認為，募集如此鉅額的資金肯定不僅僅是為了開發東方美高美酒店、住宅等物業。或許，東方集團正是為了推進青龍湖片區的旅遊地產發展，以此吸引更多的服務資源來完善相應配套。

與此同時，也有市場分析指，東方集團目前主要從事的仍是青龍湖的房地產一級開發建設，而這部分業務僅能達到8%-10%的利潤水平。若想獲利，該公司需依賴青龍湖片區的土地溢價。

對此郭毅也對觀點地產新媒體分析，東方集團只有獲得青龍湖項目的二級開發建設權，才能實現更高的溢價水平，而這仍取決於東方集團與政府的溝通程度。

她續稱，如果政府採用招標方式出讓青龍湖地塊，東方集團需要給政府一個項目規劃方案以打動對方；而如果政府採用招標方式出讓，東方集團也可以憑藉對青龍湖一級開發過程中積累的經驗及開發能力，獲得政府的相應政策傾斜。