觀點地產網 8月19日，碧桂園在港舉行2015年中期業績發佈會。碧桂園總裁及執行董事莫斌、聯席總裁及執行董事朱榮斌以及執行董事及首席財務官吳建斌出席現場。
2015年以來，引入戰略投資者、進軍一線城市與境內外融資等接連動作讓碧桂園的“後千億”戰略發展方向備受外界關注。此次業績會，“三斌”齊聚上陣答疑，碧桂園戰略構圖開始更清晰地浮出水面。
在莫斌的口中，2015年是“碧桂園戰略變革的實施元年”，碧桂園未來三大戰略即聚焦城鎮化紅利、塑造財務穩健性以及採用金融化手段打造社區資源整合平臺，“碧桂園已準備好迎接更廣闊的市場，打造以社區為中心的地產開發、社區服務及配套、金融三大業務平臺。”
與此同時，碧桂園旗下物業、教育業務分拆上市計劃亦首次明確進程。吳建斌表示，碧桂園物業及教育業務分拆上市目的地為國內A股，目前上市工作正在“緊鑼密鼓的推進之中”。
更長遠的未來中，碧桂園的上市平臺版圖或許還不僅僅限於地產、物業及教育，“只要對經營方面有價值的，可以分拆的，我們在未來的時間內，都會逐步分拆上市。”
去存貨與進軍一二線
8月19日，碧桂園公佈中報數據，截至2015年6月30日止六個月，碧桂園總收入為473.3億元，同比增長約23.5%；毛利約為109.75億元，同比增長0.2%；核心淨利潤約為48.8億元，同比增長3.6%。
2015年上半年，碧桂園連同合營及聯營公司共實現合同銷售金額約544.7億元，合同銷售面積約845萬平方米。對比2014年同期584.2億元的銷售金額，碧桂園今年業績有所下降。
對此，莫斌指，主要是由於碧桂園今年上半年新推貨量不大，“2015年下半年計劃推出700億元到800億元的新貨，下半年的貨量充足，我們完全有信心完成全年銷售目標”。
談及業績，莫斌的另兩大關鍵詞為存貨與利潤。“2015年上半年碧桂園總體存貨量淨減少約156.6億元，在達成銷售目標的同時，碧桂園將進一步去存貨”。
而維持核心淨利潤增長，則是碧桂園未來兩年即將面臨的較大挑戰。儘管總收入同比增幅達到23.5%，但碧桂園上半年毛利持平，核心淨利潤增幅僅為3.6%。
對於行業利潤下降趨勢，碧桂園的看法並不樂觀，“房地產行業高毛利率時代一去不返，隨着經濟走入新常態，我們應該清晰地認識到競爭加劇，利潤下降，是任何行業走向成熟的必然結果。碧桂園也正努力適應新形勢下的發展需求。”
“我們預計2015年全年確認收入土地增值稅撥備前的毛利率約為22%-24%”，莫斌稱，碧桂園毛利率相比2014年有所收窄，主要是因為2015年交付產品大部分是2014年的簽約轉為確認收入，“預計毛利率將逐步企穩或小幅回升。”
此外，碧桂園大力進軍一線的舉動也成為此次業績會的焦點。2015年碧桂園拿地預算為200億元，上半年已使用80.2億元新增755萬平建面儲備，其中19%位於一線城市。
朱榮斌表示，隨着碧桂園財務狀況和融資渠道的改善、拓寬以及人才隊伍的積累，碧桂園過去的“環抱一二線”已經變為“進軍一二線”。
“作為千億的企業，沒有一線市場是不完美的”，朱榮斌稱，一、二線城市業務的開展，會成為碧桂園持續規模發展和提升公司品牌的新亮點。
莫斌對此的補充是，碧桂園在拓展一二線城市的同時，“絕不會放棄三四線城市的優勢”。
對於市場關於碧桂園一二線前景的疑問，莫斌亦坦陳：“一二線城市和三四線城市本質是不同的，不能進行高速資金週轉，更多的是長期的耕耘，這方面我們有資金支持，請大家放心。”他甚至戲稱，“城裏人下鄉很難適應，但是鄉里人進城很快適應。”
按照他的描述，中國城鎮化進程遠未結束，未來碧桂園將堅持拓展一、二線城市，鞏固三、四線城市的戰略，以提高在全國範圍內的市場份額。
而在聚焦城鎮化的同時，碧桂園也已經瞄準物業開發以外的關聯需求業務。
“我們在積極籌劃以社區需求為中心，打造包括物業開發、社區配套、金融三大業務板塊的資源整合平臺，進一步充分挖掘房地產價值鏈內業務及資產價值”，碧桂園整合業務平臺的金融化手段包括出售、打包上市，首先將被推向資本市場的資產包就是物業和教育業務。
物業、教育分拆上市
今年3月11日，碧桂園集團董事局主席楊國強在2014年全年業績發佈會上表示，“社區將是碧桂園探索新業務的一個重要方向”。時隔5個月，碧桂園首次公佈社區配套的業務板塊構成。
據碧桂園披露，其社區服務及配套包括教育、社區服務及健康養老、物業運營，其中物業管理及社區相關業務以及教育業務正在成為碧桂園新的利潤挖崛點。
吳建斌表示，碧桂園教育產業和物業管理板塊已分別成立上市工作小組，上市目的地明確為國內A股。
據碧桂園披露，目前其已擁有34所在辦學校及3所慈善學校，在校學生數達21087名。吳建斌表示，碧桂園教育板塊有品牌、有規模，市場也認可教育產業，當前已成立工作組在推進上市工作，將會趕在明年上半年的窗口期在A股分拆上市。
同時，碧桂園物業管理公司也已納入上市進程。截至目前，碧桂園物業簽約管理面積約1.2億平方米，合共服務約42萬戶居民。
“物業管理面積、收入增長非常快，我們加入社區金融、社區服務概念完成在國內A股上市”，吳建斌透露，目前碧桂園物業管理業務上市工作中券商、投行、會計均已到位，“正在緊鑼密鼓的推進之中。”
吳建斌亦指，雖然時值酒店業寒冬，但碧桂園也並未放棄酒店業務上市目標，該板塊目前正在引進合作伙伴籌劃盤活資產。
物業開發、社區配套及服務之外的第三大金融板塊，碧桂園的業務開展與中國平安緊密關聯。據碧桂園披露，其金融板塊業務包括投資理財和保險，其將攜手二股東平安推進這項業務。
“與平安的戰略合作正從土地投資、營銷、金融、社區業務四個方面穩步推進”，據莫斌介紹，碧桂園正與平安陸金所、平安不動產合作地產基金，同時碧桂園和平安好房的首批9個營銷合作試點項目已經在北京、深圳、廣州、遼寧及馬來西亞等地落地。
在碧桂園的資本融資中，平安亦是主要投資者，“公司發行的8億美元銀團貸款及60億人民幣公司債，平安均進行認購，出資金額較大排位靠前”。同時，平安通過購買或租用碧桂園資產進駐社區，為碧桂園社區居民提供金融門店的便捷服務目前已經初步選定了地址。
除去業務板塊的藍圖勾勒，碧桂園此次在業績會中亦同時公佈了其未來的融資計劃。
“國內市場資金環境還是非常好的，這種情況下我們認為是很好的融資窗口”，吳建斌表示，碧桂園8月19日董事會議已經在審議兩筆融資方案，一筆是60-80億元人民幣的境內私募債，一筆是20億元規模的短期融資債。
“資金的用途比較清晰，主要是調整債務結構”，吳建斌表示，碧桂園現在的平均融資成本是7.07%，依然有持續下降的空間，“我們期待未來的融資成本應該控制在5%到6%，目前市場有這樣的機會，因此要繼續發債和調整結構。”
以下為碧桂園控股有限公司2015年中期業績會現場問答實錄：
現場提問：公司酒店物業分拆上市的計劃目前的進展是怎樣的？平安今年成為公司的戰略投資者，本月初碧桂園參加了平安發起的項目，碧桂園充當的是怎樣的角色，是否會成為集團投資型物業？
吳建斌：今年上半年公佈去年業績的時候，提到酒店業務準備分拆上市，到目前為止沒有變化。推進酒店物業分拆上市的過程中，我們找了投資銀行做了很多的方案，這些方案比較來比較去，目前國內酒店業處於寒冬，就是收入下降，此時推進上市的難度比較大。
但是我們並沒有停止對酒店物業的盤活工作，一直從另外的途徑，例如找合作伙伴，聯營管理或者是引進國際上的品牌聯營管理，或者是賣一部分的股權給國際酒店管理公司，幾方面推進，而且非常實在，最近有重大的突破。從董事局的角度，還在研究比較，到底哪個方案更好，一旦方案出來後，就會正式公佈。
莫斌：平安自4月份加入碧桂園成為第二大股東後，我們是全方位的合作。本月9日，我們在北京由平安銀行牽頭，由6家發起成立了平安文旅薈，包括平安銀行、碧桂園、華誼兄弟、大連海昌、砂之船奧特萊斯、藝術北京等6家，還有48家企業加入俱樂部，這是跨界的合作。
今後48家根據各自的特點和情況，進行資源的組合後拿土地。原來是一家房地產公司，現在是文化、旅遊、度假的組合，根據每個城市的不同特點，組合我們的跨界組合，大家形成優勢，拿到合適我們開發或者是合適我們做文化，或者是合適做旅遊的土地，形成資源組合，將城市客戶人羣進一步的信息化，大家共同開發後，生意得到比較有效的回報。
現場提問：碧桂園在廣州、深圳以招拍掛的方式拿到土地，7月份成立了一線城市事業部，碧桂園迴歸一線城市，是出於怎樣的戰略考慮？如何看待三、四線城市房地產市場？也請簡單的介紹下合夥人機制？
朱榮斌：三、四線市場依然是公司的主戰場，在我們的戰略中三、四線城市是不會改變的。
但作為千億的企業，沒有一線市場是不完美的，今年我們的財務狀況持續改善，尤其是融資渠道在拓寬，加上公司這兩年積累了一批熟悉一線市場的人才隊伍，所以過去環抱一、二線的戰略安排改變為進軍一、二線城市，相關的項目陸續落地。一、二線城市業務的開展，會成為公司持續規模發展和提升公司品牌的新亮點。
莫斌：關於一、二線城市我稍微補充一下，大家認為碧桂園是長期做三、四線城市，實際上碧桂園是一、二、三、四線同步發展，哪裏有市場就到哪裏發展，這是我們提出的要求。
我們在拓展一、二線城市的同時，絕不會放棄原有的優勢，要繼續深耕和夯實拓展三、四線城市的優勢。一、二線城市事業部，包括一線城市事業部管理是有高度的，還有平安的加入和資本市場的強大資金支持。
一、二線城市和三、四線城市本質是不同的，不能進行高速的資金週轉，更多的是長期的耕耘，這方面我們有資金的支持，就可以投入一、二線城市，因此請大家放心。用通俗的話來說，城裏人下鄉很難適應，但是鄉下人進城很快適應。
關於合夥人機制方面，細節方面要花很長的時間說。第一，主要負責人強制跟投，我們三位在總部對每個項目進行平均的跟投，項目組也要跟投，其他的是自願地跟投，比例不能超過15%，從目前的運作來說，我們實行內部合夥人機制的同期共享48個項目，到今天為止，沒有一個項目不成功的，這是內部合夥人制度激發了大家的積極性和事業的責任心。
自有資金的回報率達到了60%，目前是動態的回報，我們會監控所有的回報，最終預期會達到的。我們也在考慮是否可以推外部合夥人，如果有人願意合作的話，如果他們有資金的話，可以進行安排，從而實現外部合夥人的機制，正在試行和考慮之中，希望通過內外合夥人的機制，將我們的戰略拓展得更高。
現場提問：公司有沒有計劃再發債，如果再發債的話，是否會有貨幣的風險？如果再發債的話，你們是用作資本開支還是用來償還國內的債務？是否有考慮外圍對沖？
吳建斌：國內市場資金環境還是非常好的，這種情況下，我們認為是很好的融資的窗口。今天上午董事會審議要發兩筆債，一筆債是跟上次國內發行的60億元債是一樣的，上次是公募，這次是私募，上次是60億元人民幣，這次是60億元到80億元人民幣的私募債，程序已經啓動了。
第二筆債是短期融資債，大約是20億元。發上一筆60億元人民幣債的時候，我參與了路演，大家對碧桂園的財務狀況是認可的，另一方面市場還是有窗口的，因此我們抓緊時間做。
資金的用途比較清晰，主要是調整債務結構，現在碧桂園的融資成本平均是7.07%，目前來說，可以使融資成本有持續下降的空間。期待未來的融資成本應該控制在5%到6%，目前市場有這樣的機會，因此要繼續的發債和調整結構。調整結構後，還有富裕資金則投入到生產中。
關於外部對沖，我們在年初已經看到美元匯率持續上升的趨勢，去年年底美元兌人民幣借貸的比例是50：50。剛才莫總介紹財務結構的時候講得很清楚，6月30日人民幣借貸是57%，美元是43%，這一結構還要繼續調整。第二，下一步繼續對境外融資後，需要投到境內或者是境外幾個市場，我們會清晰地研究，進行方案的比較，確保匯率方面有很好的安排。
現場提問：境外投資集中在馬來西亞和澳洲，現在人民幣貶值，是否考慮過加快投資到海外其他的市場，可以降低中國人民幣的風險？
吳建斌：投資者非常關注匯率的變化，我們在馬來西亞的市場大家是知道的，這兩年匯率跌得很多。我們從去年的下半年到今年陸續啓動了用當地的貨幣做當地的業務，用馬來西亞的馬幣發展當地的業務。目前這一計劃差不多了，在10月上旬可以完成，就是馬來西亞發行伊斯蘭債，可能有6億到8億馬幣，回來後會有部分的資金要還美元投入，一部分的資金進行當地的生產經營。
這些方面我們努力做，只要有機會，儘可能減少美元的投入，尋求當地貨幣，解決當地生產經營的需求。這些方面我們在不斷的觀察和平衡，只要有機會，就會做得更好。
現場提問：談到社區的時候，提到了教育，教育板塊的發展計劃是怎樣的？物業方面，很多大型企業都在分拆，碧桂園今年上半年物業收入增長很快，目前是否有上市的想法，目前的進展是怎樣的？
吳建斌：公司已經將碧桂園的教育產業在內部進行方案調整，一定要完成上市。碧桂園學校有20多年的歷史，目前有34所學校，在校學生有2萬多人，在中國來講是非常難得的規模。
這塊的資源對住宅產業的推進發揮了非常重要的作用，過去二十年來，碧桂園一直打造教育產業，當時對上市不太瞭解，所以一直擱置。
去年團隊開始研究，認為教育產業是很好的一塊，國內好學校的教育學位是很難得的，我們有這樣的品牌和這樣的規模，而且市場也允許，因此我們全力推進教育產業的上市，成立了工作小組。國內上市目前稍微停滯了，但只要股市穩定下來，明年上半年新股發行還會啓動，那個時候就可以趕得上節奏，在A股上市。
物業管理公司已經納入上市的進程，碧桂園現在管理200多個社區管理8000多萬平方米，外面的面積是4000萬平方米，兩者相加是1.2億平方米的面積。而且今年以來的收入增長非常快，規模也夠大。
另一方面，物業管理方面也做了社區O2O的安排，社區金融、社區服務方面，都做了安排，將這些包裝起來，完成國內A股的上市，工作也納入到相關的程序，券商也請了，投行也到位，會計也到位了，正在緊鑼密鼓的推進之中。
現場提問：為什麼不考慮在香港上市？
吳建斌：市場的差別是很大的，我們追求價值更高的內容，還是選擇在國內的A股上市。
現場提問：除了房地產之外其他的業務，是否都打算打包上市。債務的融資成本是怎樣的？
吳建斌：私募60億到80億，按照市場反饋的情況，大約比公募高出50點到100點。短融預計的成本跟之前發佈的公募債的成本是差不多的。馬來西亞發的伊斯蘭債成本是按照國際水平安排的，現在碧桂園評級是7%左右，成本估計是7%左右。
專業的公司是否全面的打包分拆上市，目前正在研究之中，更多關注於上市公司中的物業管理公司的上市。如何讓上市公司的資產價值最大化，其實對股東來講是非常好的主題，我們會不斷的研究。
莫斌：打包上市的問題，我補充一下。碧桂園跟其他公司有所不同，我們從設計開始到物業公司，所有的內容都是由我們自己獨立完成的。為了進一步的增強競爭力，主要對經營方面有價值的，可以分拆的，我們在未來的時間內，都會逐步的分拆上市，如果有可能的話。
這樣可以增加品牌的競爭力，也增加對母體的貢獻。物業和教育上市，實際上跟主營業務的發展是相關聯的，如果小區有非常好的學位，有非常優良的物業服務，相信對物業的銷售和物業的溢價有直接幫助，因此上市是按照CFO提的，我們堅定的往前走，也是穩步的發展，根據實際的情況來定。
現場提問：今年碧桂園在武漢、瀋陽各地都有項目的合作，或者是收購了一些項目，未來是否會繼續以這種方式擴張？公司未來一、二線城市拿地的比例是怎樣，土地儲備分佈的比例是怎樣的？
莫斌：關於合作併購的問題，因為碧桂園的發展、管理的力量，品牌的優勢，資金的優勢，銷售的優勢，產業鏈條覆蓋等等優勢，現在有很多的合作伙伴願意加入到我們的團隊中，包括剛才提到的跨界合作。未來在合作併購方面會進一步的加大力度，這種運作最有效，也可以最快速的達到資源最大化，佔有市場，提升利潤總額。
朱榮斌：不會準確界定一、二線城市和三、四線城市投入的比例，公司要維持經營規模和利潤持續的增長，無論是一、二線城市還是三、四線城市，公司目前的財務狀況可以支持我們，找到我們所有適合發展的項目，只要是適合的項目，無論是一、二線城市還是三、四線城市都會拿。也不會主觀的定比例，這些比例不會限制我們在一、二線城市或者是三、四線城市，要看市場的機會。
現場提問：朱總說了一、二線城市銷售比例會上升的，下半年的拿地主要還是一、二線城市，拿地的成本也會上升，拿地資本開支是多少？庫存大概是多少，三、四線城市佔了多少，三、四線去庫存的情況是怎樣的？下半年可推的貨量中，三、四線佔了多少，均價是否會進一步的下調？
吳建斌：今年全年預算講得很清楚，買土地要花200億元，上半年花了80億元，下半年理論上講有120億元的開支，這是原來計劃的安排。
土地成本的問題，正在發生較大的變化，原來三、四線城市土地儲備比較多，總成本佔有比例是12%。現在一、二線城市增加了土地成本，但如果土地要計算平均成本的話，暫時是比較困難的。
我們內部7月份進行了統計和分析。一線的四個城市北京、上海、廣州、深圳進行比較，第二是省會進行比較，第三是三、四線城市進行比較，比較後才有數據。總體感覺，土地成本均價會上升。
庫存的問題，今年在業務發展方面講得比較清晰，一方面促銷庫存，一方面促進發展，兩方面是並舉，上半年去庫存是非常不錯的，從去年年底1100多億到今年變成900多億元的庫存，下半年去庫存的力度還會進一步的加大，最近去庫存和應收款方面也在加大力度。
現場提問：碧桂園探索綠色智慧城市方面公司有哪些成果？碧桂園總部和馬來西亞的森林城市是否已經探索出可以複製的生態辦公，生態社區方面的模式，在國內是否有計劃推廣到住宅和現有的綜合體的項目？
莫斌：綠色智慧城市是積極推進的工作，目前正在跟華為形成了戰略合作，為國內和馬來西亞項目推進綠色智慧城市。
目前碧桂園總部大樓是很生態的，樹種在樓上，遠遠看上去是綠色的建築，這些方面我們會進一步的推動。我們有一系列的綠色智慧城市的工作成果，但還未系統化。在成本可控的情況下，尤其是業主好用願意用的情況下，使綠色智慧城市給他們帶來實惠，正在形成系統化。今年下半年新項目會逐步將分拆的系統上線試運行。馬來西亞的森林項目會大力的投入和推廣，成果後反哺國內的項目。
現場提問：首先在哪些城市推廣？
莫斌：主要是南方城市，當然也包括廣州。