當38歲的馬軍進入人生新賽程之時，
當酷愛跑步的馬軍需要更具挑戰性的賽場之時，
當作為地產少帥的馬軍攜十多年的知名房企"兵法"砥礪前行的時候；
當“複合地產”始創者奧園馳騁中國多年需要更強的銳氣、靈氣之時，
當經歷規模擴張、突破百億的奧園需要精細運營、提升效率之時，
當奧園立意升級轉型，積極擁抱互聯網時代變化的時候；
馬軍和奧園走到了一起。
前不久，馬軍獲委任為奧園集團營運總裁，負責集團運營板塊的全面管理。
7月中旬一個炎熱的下午，觀點地產新媒體在廣州奧園大廈與奧園集團營運總裁馬軍先生進行了獨家對話。這位38歲的總裁身穿白色格紋襯衫，帶着一幅細框眼鏡，手腕上是一個AppleWatch，斯文中透着幹練。
在集中度不斷提升的房地產行業，房企面臨的競爭日益激烈。從不到百億到突破百億，再到2014年的122億元銷售規模，一直處在快速發展期的奧園，此時更加在深刻地思考未來的道路。
兩個小時的專訪中，馬軍侃侃而談，少壯派的銳氣和實戰派的精細充分顯露，這，與處在新徵途的奧園所呈現的新氣象非常吻合。
談市場：競爭與分化並存，奧園力爭上游
2015年的中國房地產市場，關於行業前景的討論進入了一個更為理性的階段。
在馬軍看來，2013年以前的十年，是中國房地產發展堪稱迅猛的時期。在中國經濟快速發展的過程中，房地產行業無疑是紅利分享的受益者。“準確地說，在2008年遭遇極大壓力的房地產，從2009年開始，整個行業又有了突飛猛進的第二階段發展。高速發展時期帶給馬軍的最大感受是房企規模的膨脹，”這幾年開發商在攻城略地式地發展，甚至不計利潤地發展，規模式的擴張非常迅速。"
在房地產行業整體躍進之時，奧園也獲得了屬於自己的空間。即便在市場出現下行的2014年，奧園依然保持了超過兩成的穩健增長。
自3月底出臺的政策利好開始劃出分水嶺，市場成交逐步回暖，尤以一線城市最為明顯。
談及政策的影響，馬軍認為，當前政府一方面在控制土地供應，另一方面則是在強調促進需求，包括降準、降息以及330新政等措施，都在建立市場信心，釋放需求。在他看來，在市場形勢之外，房企的另一大壓力來自於行業競爭與分化。
隨着行業集中度的不斷提高，規模領先的房企們佔據的市場份額越來越大，房地產行業格局競爭日漸凸顯。
“現在已經進入了2000億時代，以前說企業發展是逆水行舟不進則退，現在慢進都不行。有人說進入了白銀時代，有人說進入了下半場，實際上也反映了總體感受到的競爭壓力。”
當前行業的討論聲中，利潤、轉型和創新都已經成為關鍵詞。房企們思考的方向，更多地圍繞着規模擴張下的利潤保障以及未來運營管理的發展路線。
在這一點上，奧園也不例外。而奧園，自然是力爭上游。
談企業：精控求變，勤勉落實，推動有質量的增長
進入房地產行業逾15年，馬軍的職業履歷中，中海地產的管理經驗是重要一筆，這番經歷為其留下的沉澱也包括對企業經營管理效率最大化的深刻理解。
在剛剛過去的半年會上，馬軍重點梳理了目前階段奧園的經營情況，對城市佈局、投資策略、項目週轉、工程進度質量以及銷售額、回款額、毛利率和淨利潤等方面作出全面客觀分析。希望通過數字對比，讓大家能夠更加直觀地瞭解自己，看到更高的目標，感知到壓力與鞭策。
作為上市公司，股東利益最大化是企業經營的一個核心。馬軍強調，“各種經營手段的最終核心還是要實現利潤。”
圍繞着有質量的增長出發點，2015年，奧園明確聚焦於投資、管理與運營三方面。
第一個是抓準投資策略。奧園的投資策略將以一二線城市為主，在一二線城市做精做好的同時，適當尋求一些三四線城市的優質項目。從抗跌能力和盈利能力來看，一二線城市的市場環境顯然更有利於房企的業績穩健增長。
奧園的佈局主要覆蓋珠三角、中西部和環渤海三個區域，在拓展方向上亦有各自清晰的定位。作為大本營的珠三角區是奧園的主戰場；以重慶為主的中西部是我們重要發展區域；而靠近瀋陽的環渤海區域以及華東市場，我們也很看好，會結合公司戰略和市場情況來來拓展。
對於三、四城市，奧園並不抗拒具有潛力和特色的項目，但不會為了規模擴張而做。“在滿足我們規模的情況下，適當優化產品配置，選擇項目時會首先考慮經營指標。”
第二個是精細化管理。在規模還是不具備充足效應時，要把競爭力體現出來就要深練內功，精細化管理包括產品設計、品質、工程以及尤其重要的成本管理控制。
第三個是加強企業運營管理，同時加強員工的投入度。孫子兵法曰，上下同欲者勝，通力協作永遠是企業發展的關鍵。“用奧園董事會郭主席的話講叫做調頻道，大家都要調到同一個頻道上，然後還要確保這個頻道是積極向上的。大家統一思想、目的一致地迎頭奮進，房地產進入下半場，機會依然還是很大。”
談創新：擁抱互聯網，文旅、海外齊發力
除了大趨勢變化，房地產行業亦在不斷地“新城代謝”。互聯網幾乎無孔不入的滲透，已經引發房地產行業對創新的思考。
今年年初，奧園董事局主席郭梓文先生提出“當世界都在變你還不變，那是最大的風險”和“客戶至上”的思想理念，從境內境外同步發展，創新營銷方式，全面擁抱互聯網。
在馬軍看來，互聯網對房地產的影響主要體現在兩方面。首先是思維的轉變，互聯網用戶至上、“尖叫”產品、極致體驗、去中心化和平臺思維在觸發房企的思維重構，甚至影響房企的商業模式、運營模式和產品戰略。
“現在與客戶的距離越來越近，移動端的信息非常及時與全面。信息量的放大讓客戶變得更為成熟和善於比較，這就倒逼我們回到產品的本質競爭。”
其次是融合創新。在做好產品品質的同時，互聯網＋房地產依然有更多探索空間，例如在營銷、產品和服務上融入互聯網技術進行創新。在互聯網時代，奧園的選擇是積極擁抱。
2015年，奧園正式發佈互聯網戰略，成立了智安科技公司，一是協助地產板塊進行互聯網業務融合，提升運營效率和產品溢價能力，二是開展以家庭為核心的社區O2O業務，為業主和家庭提供增值服務。
與此同時，奧園在房地產細分領域的創新與挖掘方向依然圍繞着複合地產。1999年，廣州奧林匹克花園提出“運動就在家門口”理念，彼時奧園就種下了複合地產的概念。
歷經20年發展，奧園將複合地產的外延延伸至文化複合、養生複合等多種開發模式。據馬軍介紹，目前奧園在廣東韶關、英德已有兩大文旅項目。目前英德項目正在定位，韶關印象嶺南奧園文化旅遊城計劃在今年下半年面市。同時奧園將新增養老養生地產佈局，上半年已經收購的上海雅園園林度假酒店，計劃打造成一個綜合的高端休閒養老項目。
以下為觀點地產新媒體對奧園地產集團股份有限公司營運總裁馬軍先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：2015博鰲房地產論壇主題是“轉變時期的中國房地產”，您怎麼理解房地產市場的轉變？
馬軍：2013年以前的大概10年時間，房地產發展總體來說是比較迅猛的，跟中國經濟形勢發展有一定關係，因為中國經濟發展一直比較穩健，應該說房地產分享了發展過程中的一些紅利，所以有這麼一個快速的發展階段。
準確來講，2008年市場壓力的確很大，從2009年開始，房地產的形勢又有了突飛猛進的第二階段發展。總體感受就是這幾年開發商攻城略地式的發展，甚至於不計利潤的發展，規模式擴張非常迅速。
隨着行業集中度越來越高，排名前10、前20的企業佔據整個房地產市場的份額越來越大。原來可能是泥沙俱下，水平高的在競爭方面非常有優勢。但現在集中度慢慢提高，競爭就會越來越激烈。所以有人說進入了白銀時代，有人說進入了下半場，其實都感受到現在的競爭壓力非常大。
這種情況下，很多開發商都思考，規模擴張的情況下盈利怎麼保障，有沒有新的利潤增長點，或者說在自己的管理上應該要走什麼樣的路線。
現在已經進入2000億時代，以前企業發展是逆水行舟不進則退，現在是慢進都不行。房地產進入下半場，應該更加謹慎、更加理性，但是也仍然有機會。
行業巨頭有規模效應，有更加系統的管理，並且也是全身心地投入，這種情況下，我們如果不迎頭奮進，就要付出比別人更大的努力。我們要敬畏市場，在經營上激流勇進。
觀點地產新媒體：奧園未來還是以發展為基調？
馬軍：奧園今年提出三個口號，第一是要抓投資，奧園的投資策略一定要立足於一二線，適當尋求一些三四線比較優質的項目。可以看到，一二線城市的市場無論是抗跌能力還是盈利能力都更加良好，更有利於公司的業績穩健增長，所以首先在源頭上不要走偏。
第二，要走精細化管理。在規模還沒有產生足夠厚的保護情況下，要把競爭力體現出來就要深練內功，精細化管理。一個是產品設計跟品質方面，一個是工程方面，再就是成本管理，加大成本控制。
第三，加強企業運營方面的投入。奧園從不到100億到突破100億，2014年的業績是122億，在規模擴張的同時，精細化管理仍有很大提升空間。今年奧園提出在運營方面加強投入。
觀點地產新媒體：快速的增長過程中還需要用到很多資本的手段？
馬軍：對。從今年這幾筆融資來看，資本市場對奧園還是比較認可的，包括境外和境內的這幾筆融資都做得非常不錯。尤其是奧園在澳洲悉尼的項目。
觀點地產新媒體：奧園今後的拿地佈局戰略是怎樣規劃的？
馬軍：奧園拿地的發展戰略以一線、二線為主，在一線、二線城市做精做好，但也不排除特別有潛力和特色的三線、四線城市。
拿地一定要結合奧園特點，所選地塊要符合奧園的氣質和理念。大的戰略發展藍圖以珠三角、中西部和環渤海三個區域為中心。珠三角是奧園的大本營，是主戰場；以重慶為主的中西部是我們重要的發展區域；而靠近瀋陽的環渤海區域、以及華東市場，我們也很看好，會結合公司戰略和市場情況來拓展。
觀點地產新媒體：今年奧園在土地拓展方面有哪些收穫？
馬軍：我們現在還是立足於一二線城市，各種機會都會嘗試。去年年底我們在開發佈會的時候提到，拿地是一個比較審慎的態度，基本上跟去年的投資額差不多。今年我們的動作還是比較快的，上半年我們拿了6幅地，在珠海、上海、廣州有三個項目，在浙江嘉興也有一個項目，五華有一個項目，投入是30多個億。
觀點地產新媒體：立足一二線，奧園今後對三四線城市佈局怎麼看？
馬軍：我們在三四線城市選項目的時候會更加慎重，不會為了規模去擴張，而是在滿足我們規模的情況下，適當優化產品配置。
在選項目的時候，一定會重點考慮項目總體經營指標，選擇一些優質的項目。不會為了擴充規模做三四線，只是完善我們的產品線，而且不會降低我們原來對項目的品質要求。
如果三四線城市有比較合適的機會，我們也不會錯過。奧園還有一些文旅產品、養生產品，在我們運營或者轉型的板塊裏面佔有相當重要的地位，包括在韶關、英德的文旅項目。
觀點地產新媒體：奧園在養生及文化旅遊地產項目方面，最新進展有哪些？
馬軍：複合地產開發模式，這塊是市場熱點，也是需求的迎合點。奧園也是中國主題地產創新理念的開拓者，歷經20年發展，基於對自身積累和對市場的前瞻判斷，實踐了運動複合、教育複合、科技複合、文化複合、養生複合等多種複合地產開發模式。
奧園對於養生、養老產業的研究和積累已經多年，未來養生複合地產將是行業發展的重要方向，我們會結合項目的需要，綜合考慮銷售還是自持自營。
做文旅產品，在前期定位階段一定要慎重，項目做好了，對品牌和經營方式都能產生極大的促進作用。但是如果前期比較疏忽也會造成殺傷力，因為文旅項目往往體量還不小。
韶關印象嶺南奧園文化旅遊城計劃今年下半年向市場展示首批產品。除了這些項目的完善，在經營方面引入了中國山水盛典公司作為股東，打造融合當地禪宗文化的大型山水實景表演，這是項目最大的引擎。
另外，奧園將新增上海高端休閒養老項目。今年上半年已經收購了上海雅園園林度假酒店，計劃打造成一個綜合的高端休閒養老項目。
觀點地產新媒體：2015年房地產獲得了政策支持，您認為下半年市場走向是怎樣的？
馬軍：2015年3月底開始，多重政策利好給客戶信心，不斷的政策刺激需求持續釋放，市場成交逐步回暖，其中一線城市回暖最為明顯。百城住宅均價環比止跌轉漲，一線城市領漲全國，深圳漲勢尤其顯著。
但土地市場供求同比仍呈下降趨勢，整體樓面價與去年同期持平。品牌房企銷售業績在二季度快速回升，資金面有所改善，但企業拿地投資仍較為謹慎。
對下半年形勢整體判斷，我們預判市場走向是穩中趨升。
觀點地產新媒體：今年下半年奧園會怎樣安排推貨節奏？
馬軍：2015年奧園新盤集中在6月開盤，例如重慶奧園盤龍壹號；廣東片區現有項目也有加推新品，如佛山奧園公園一號，此外，外省項目瀋陽奧園國際城也有新品加推，市場反應良好。
下半年新盤入市方面，奧園銷售重點在重慶區域，其中尤其以重慶奧園越時代、重慶奧園盤龍壹號最為重點，將推出住宅和商業的臨街商鋪。
除此以外，下半年將會一些戰略性項目推出，包括在廣州大本營的廣州奧園國際中心以及韶關印象嶺南奧園文化旅遊城。
奧園首次拓展海外市場，位於澳洲的海德公園130號也將於下半年推出，這是奧園邁向國際化發展實質性的一步。在原有區域的剛需住宅盤在三四季度也有新貨推出，例如江門、中山、佛山、玉林等區域。
觀點地產新媒體：奧園出海的原因和機會是什麼？
馬軍：中國海外移民及投資趨熱，澳洲因地處亞太、環境優美、教育完善及政治經濟穩定等成為理想選擇。
奧園首選澳洲，並以此為基礎逐步走向海外，以開拓收入來源，尋求資產組合及運營多元化。
奧園海外市場的開拓着重在澳洲悉尼住宅公寓，穩紮穩打做好悉尼市中心海德公園130號後，再逐步拓展。
觀點地產新媒體：去年奧園提出“商住雙線”戰略的微調，今年調整情況如何？
馬軍：奧園從2010年明確提出“商住雙線”發展戰略，確定了4：6的商住銷售比例，
這個比例是一直在堅持的原則，對於自持商業版塊，奧園的原則為自持商業在4：6比例的基礎上不超過四成商業的20%，這樣才能保證良好的資源和配比，保證資金週轉。截止去年，奧園自持商業物業佔商業部分的比例為15%左右。
2014年提出的“商住雙線”戰略微調，指的只是根據市場環境，4：6比例中商業部分會往下降，住宅部分會增加，對商業自持更加謹慎。
觀點地產新媒體：去年以來"互聯網+"概念出現並迅速佔領房地產行業，您認為"互聯網+"會給房地產帶來什麼影響？
馬軍：“互聯網+”是未來的趨勢，互聯網技術的發展確實對各行各業都產生了深遠的影響，對於房地產的影響我覺得主要體現在兩方面。
一是思維的轉變。房地產行業剛由"黃金時代"轉向"白銀時代"，房企在黃金時代形成的思維模式難以適應新的市場環境。而房地產互聯網+代表着促發房企的思維重構，甚至影響房企的商業模式、運營模式、產品戰略。
二是融合創新。互聯網+房地產有很多創新空間，在營銷、產品和服務上都可以融入互聯網技術進行創新。
目前奧園已從"房地產+互聯網"入手，在營銷、產品和服務上融入"互聯網思維"進行創新，更加註重產品打造、客戶需求“挖掘”、客戶“大數據”管理和內容營銷。
奧園成立了智安天使科技公司，一是協助地產板塊進行互聯網業務融合，比如在全網營銷、產品創新、運營管控、物業服務、商業運營等方面，提升運營效率和產品溢價能力，二是開展以家庭為核心的社區O2O業務，為業主和家庭提供增值服務。這一塊的立足點也不是隻為奧園服務，先在奧園展開業務，今後也會和其他開發商進行業務合作。