王羣 長期以來，中國經濟具有明顯的投資拉動型特徵，房地產業由於具有產業鏈長和行業面寬的特徵，它對整體經濟發展具有明顯的帶動作用，因而成為投資的熱點。
這可以通過房地產投資與全社會固定資產投資情況來說明。1991-2013年，房地產投資佔全社會固定資產投資比重由6.01%增長到19.27%，增長了13個百分點。特別是自2000年以來，房地產投資額佔全社會固定資產投資額的比重保持在17.05%-19.84%之間，成為推動中國經濟增長的重要支撐力量。
同時，由於房地產業具有產業鏈長和行業面寬的特徵，一直以來都是地方政府促進轄區經濟增長的支柱產業，與房地產有關的稅收已經成為地方政府稅收收入的重要來源，從而各地政府也支持房地產行業的發展。
數據顯示：1999-2013年，地方稅收收入由5594.87億元增加到69011.16億元，增長了11.33倍，而同期內房地產“五類”稅（房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅、契稅）由378.22億元增加到12246.43億元，增加了31.38倍，遠遠高於地方稅收的增長幅度；從二者的佔比看，1999年房地產“五類”稅收入佔地方稅收收入的比重為6.76%，而到2013年，二者的比值增長到17.75%，增長了11個百分點，表現出房地產稅收收入對地方稅收收入比重不斷提高的趨勢。
其實可以看出人們在解釋中國房地產行業發展的問題上存在差異，既有認為它是自身成長週期的表現，也有認為它是中國經濟社會轉型背景下國家政策指引的表現。我們認為，面對中國房地產行業發展過程中表現出的“是與非”，僅憑行業規律或政策指引都不能對其進行完整的解釋，也許將二者結合起來更加具有解釋力。
一方面，中國在實施住房制度市場化改革之前，城鎮居民住房實行的實物分配製度。然而，從城鎮住房建設投資來看，相當長時間內國家對住房建設的投資規模都比較低，明顯滯後於居民對住房的需求，形成了城鎮住房供給嚴重不足的問題。同時，隨着中國購房人口羣體的增加及人口從農村向城鎮流動，民眾對城鎮住房的需求進一步增長。所以在住房制度市場化改革前形成的住房需求積壓以及購房人口數量增加，農村人口向城市流動等因素下，中國房地產行業存在快速發展的基礎和條件。
另一方面，自改革開放以來，中國宏觀經濟長期處於快速發展的過程中，工業化和城鎮化發展迅速，從而增加了對資金的需求。中國政府長期實施的是積極穩定的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，該政策組合為整體經濟的發展提供了充足的流動性支持。於是，中國經濟表現出明顯的投資拉動型特性。
在此背景下，大量資金需要合適的高資金容納標的，而房地產行業具有產業鏈長和產業面的特徵，它對資金的容納量大，投資回報率高，從而成為資金的彙集區。同時，地方政府為了促進區域經濟的快速發展，將房地產業作為支柱產業，通過政策引導和輿論宣傳，也增加了資金向該行業的流入量。大量資金流入房地產行業，從而驅動房地產行業快速增長。
基於上述分析，我們認為中國房地產行業的發展路徑是“市場+政府”共同作用的結果。換言之，中國房地產行業是“行業成長週期”和“政策指引”疊加的反映。遵從該判斷，我們認為從行業生命週期看，中國房地產業在10多年的發展過程中，生命週期已經從成長階段逐漸進入成熟時期，出於住房需求的市場空間已經被大部分挖掘。同時，房地產行業在過去的發展過程中，由於資金的過量流入，房地產行業在整體上也表現出“過度繁榮”的特徵。針對該判斷，我們分別用房屋供銷比、居民房價收入比進行支持性論證。
王羣 財富證券研究員，本文節選自其研究報告