銷售速度這麼快，但不見得是好事，未來很有可能不可持續。武漢已建的、在建的、將建可以滿足6到10年時間的需求，基本上不缺房子。
歐陽捷：各位嘉賓，大家早上好！非常感謝觀點地產創始人給我這樣一個機會。這裏面有幾個問題要回答，總理說城鎮化還在加快，但是歷史的經驗表明總理說的不一定全對，這次說的是不是對的我們來看。房地產市場的需求發生了怎樣的變化，城市轉型與房地產發展有什麼關係。
我們先說第一個問題，實際上我們從全球的數據來看，城鎮化人口的增長是一個大趨勢，城鎮人口在直線往上走。這個趨勢是所有的國家和地區都是一樣的，只是發展速度和發展階段不同，拉丁美洲、中東是一樣的，歐洲和東亞地區也是一樣的，中低速國家和中等收入國家趨勢都是一樣的，越是高速國家，城鎮化率越高，城鎮化速度越慢。
城鎮人口的增長速度是隨着城鎮化率而放緩的，我們可以看到現在城鎮化率只相當於高速國家1995年的水平，但是城鎮化速度已經在放緩。我們統計了76個城市，我們還希望統計更多的城市，但是很多城市是沒有統計數據的，這76個城市常住人口增長量在下降，這個話是什麼意思？是指的比如說廣州——世聯行總部在廣州，這裏面我們也引用了很多世聯行的數據，廣州在2000年到2010年這10年間常住人口淨增長不到300萬，但是2010年到2013年這三年間人均人口增長7.5萬人，意味着對這1300萬人口的大城市來說就是千分之六的增長率，基本上就沒有新的外來人口。
我們看到25個二線城市有18個下降，我們同時看到19個三線城市有15個在下降，其中未下降的4個城市前三年的增長比前面不超過0.9萬。說明這是一個全國性的普遍現象。我們看到中部地區以武漢為首的四個省會城市其實都在下降，合肥是因為合併了蕪湖是一個特殊的情況。
GDP和城鎮化一樣，我們也可以看到，剛才主講嘉賓也講到了一些具體的現象，我們也看到很多現象，但是很少有人在分析這個現象背後的邏輯到底是什麼。我們再看一看城鎮人口為什麼會放緩？城鎮人口放緩主要是產業因素，我們看到全國有很多城市建了很多新區，這些新區人口不足，原因是沒有產業，背後的邏輯是中國已經進入工業化中後期時代，在這個過程中我們發現我們的產能已經變成了世界的產能，我們的產能已經嚴重過剩，在這個時候工業企業已經缺乏吸納新增人口的能力，這就是我們目前所面臨的一個事實。
同時我們也看到產業增長速度下降快的城市，人口的增長速度下降也快，我們看到城鎮化的速度也在放緩，當然所有的城市都在放緩。但是同時我們看到產業增長速度下降慢的城市，它的城市城鎮化下降的速度相對也會緩慢一些，因此我們認為作為一個城市來講，GDP還是非常重要的。
武漢在2010年-2020年規劃定位為中部城市的中心城市，但是前面幾位嘉賓談到中心城市的定位其實是不明確的，意味着人家不承認中部地區有中心城市。武漢現在最重要的是工業基地、科技基地和綜合交通樞紐，但是我們的工業現在實際上已經到了中後期，但是我們的第三產業沒有放在武漢規劃中。我們的交通也不方便，雖然武漢第三航站樓在改造，從武漢北京的高鐵要5個小時，從上海到武漢還沒有高鐵，如果能夠坐高鐵的話兩個半小時就能到。武漢的綜合交通樞紐功能還沒有完全實現。當然房價也是在逐步遞升。
人口的減少對城鎮房地產市場會產生怎樣的變化？我們在拉動房地產市場的四隻主要力量當中，改善型需求在下降，很多人可能沒有注意到，為什麼李克強總理提出來要推進改善型需求，因為改善型需求已經不足以成為推動市場的主要力量。現在我們股市又起來了，股市起來以後房地產是不是一定會好？可能不一定。為什麼我們改善型需求會明顯下降，其背後的邏輯是我們省的人均住房面積已經超過了33平方米，所以在這種情況下面積性改善需求已經沒有動力，剩下的是品質性的改善需求，所以改善型需求的下降是不可扭轉的。
我們城鎮的剛性需求仍然保持基本增量，雖然這個增量在平穩上升，但是這是一個基本的常量，不會發生翻天覆地的變化。而改善型的需求、城鎮化的需求會成為未來最大的力量，也就是總理講的城鎮化需求會成為最大的內需。我們也看到了城鎮的常住人口增速基本上與GDP是吻合的。我們可以看到，這裏面我們統計了很多省會城市，包括武漢、成都、重慶、長沙、鄭州、南京、合肥等等，我們武漢在最前面，相對來講它是偏低的，低於重慶，也低於南京。但是除了鄭州之外，其他的城市常住人口的增速與GDP的總量是基本吻合的的，說明人口對於城鎮化、對GDP的貢獻是按非常大的。
二線城市住房需求會不會飽和？因為現在看到三、四線城市房地產已經趨於飽和。我們以武漢為例做了一個典型的剖析，武漢的常住人口規劃是到2020年達到1180萬人，戶數是366萬，我們記住這兩個數據，我們看到在建施工面積有70萬平方米，相當於73萬商品住宅。但是我們要看到另外一個數據，在武漢2009-2014年年均成交商品住宅用地，每年可規劃建設3000萬平方米，大概相當於30萬套住房，因為武漢的戶均面積大概是102.7平。最高峯在2010年，土地出讓平均面積為4300萬平，相當於43萬套，一年出讓了這麼多面積。這個面積是不是可以持續呢？是不可以持續的，因為我們看到現有的累計竣工的接近180萬套，如果我們年均成交的30萬平方米，如果按照6年全部建成的話，加起來是360萬。
我們記住前面兩個數據，2020年如果商品房全部峻工將覆蓋我們全部的人口。我們不要忘了1990年以前的商品住宅，還有這麼多年的非商品住宅，包括政府用房、部隊用房等等，所以按照這個邏輯上看，未來武漢市已經不能夠再出讓商品住宅土地。我們從銷售角度來看也可以反映類似的數據，1990年以來累計銷售了106萬套住房，我們可以銷售15年，可以達到160萬套，如果按照13萬套住房也要6年時間，加起來幾乎達到我們未來規劃需求的一半。所以從這個角度來講，我們銷售的速度是非常快的，雖然我們銷售速度這麼快，但不見得是好事，未來很有可能不可持續。武漢已建的、在建的、將建可以滿足6到10年時間的需求，基本上不缺房子。但是我覺得政府和房企都要壓抑一下自己的慾望，現在要的多了就會透支未來，所以我們認為武漢不需要刺激。
如何解決人口與城鎮化發展？我們認為世界人口的需要趨勢還是大中城市轉移，大中城市還在吸引更多的人口，武漢必須處於中部城市的中樞。我們看到各個城市的GDP，武漢還沒有處在高位，我們要吸引更多的高淨值人口來到武漢，這樣才能把武漢的GDP推上去，這樣才能使武漢整個創業的氛圍、武漢的經濟增長、人均GDP才能夠得到更多的提升，而不是光靠吸引人口，當然農村人口也需要吸引，武漢已經到了一個產業結構轉型的時代，工業化已經沒有空間，發展第三產業才是做大做實的路徑。我們我們新城可以促進就業、拉動結構轉型、拉動GDP。
圖片中這是我們新城在做五月系，有三個產品線，我們進入18個大中城市。要完成40個購物中心的建設，未來進入商業地產第一梯隊，我們認為商業地產還有很大的空間，而且這個市場空間時間也只有的10年。我們希望加快推進來把商業地產的佈局全部完成。新城的願景是讓幸福變得簡單，我們希望用專業來創造價值，來推動城市的發展，與城市的繁榮共進步，謝謝大家！
(新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生在2015城市觀點論壇武漢行上所發表的演講全文實錄，未經本人審定。）