現在的長島，可以說是處於極初期的階段，談不上一點旅遊度假的氛圍。長島項目就像是“要在荒地上挖出一個富人區”。

觀點地產網 近日綠地集團旗下上海長島項目4D島居體驗館正式開啓，將市場對其海外投資、聯手阿里平安做金融、發展“大消費”等業務的關注，暫時拉回到地產主業上來。

據綠地方面稱，該上海長島項目將依託紐約長島開發理念來進行打造，開發週期或超過10年。

據悉，該項目位於崇明島與江蘇啓東之間，而在綠地簽約整體開發前，甚至還未擁有名字。

根據觀點地產新媒體瞭解，在江蘇臨江新區政府的招商背景下，綠地將整體開發該項目，投資額達到100億元，計劃將其打造為能代表上海的城市級副島。

複製紐約“長島”

資料顯示，上海長島扼長三角北入海口，南依崇明島，北面江蘇啓東、海門。總佔地約15.4平方公里，大約兩個上海靜安區大小，總規劃面積約2.35萬畝，全長17.5千米。

在綠地介入開發之前，這個位於上海崇明島與江蘇啓東之間的狹長島嶼，一直都沒有自己的名字。

在2014年4月，江蘇臨江新區與綠地集團簽訂新村沙“長島”整體開發協議。按照當時預估，項目開發總投資要在100億元以上。

事實上，臨江新區從2007年起就開始籌劃新村沙開發工程，至2013年整個圍墾工程全部完成。到2014年初，長島項目工程實質性啓動。

臨江新區黨工委書記徐駿表示，臨江新區已經形成工業園、生物醫藥科創園和科技小城三個發展板塊，長島項目的開發則會成為該區第四個發展板塊。

在該區域的產業發展方面，海門市長楊曹明曾表示，將重點引進包括依託區位優勢的現代物流項目，服務外包項目，金融商務項目，旅遊產業項目等。

以及依託投資和消費需求優勢的城鎮開發項目，涉及城市綜合體項目，房地產開發項目，城鎮基礎設施建設項目。

而綠地集團正是在這樣的背景下與臨江新區簽約長島項目的整體開發，成為彼時簽約的5個投資超過10億元的項目之一。

據綠地方面對外透露，長島項目將依託紐約長島開發理念來打造，開發週期將達10年。

眾所周知，紐約長島以其獨特的地理位置，在歷史發展中逐步城市化，成為富人聚集的地區，著名的《了不起的蓋茨比》背景也是基於該地。

而綠地對長島項目也描繪了一幅美好的畫卷，計劃複合時尚度假、休閒運動、生態養生、精英商務、文化科研、教育醫療等幾大功能，全島自西向東分別規劃了金融商務精英區、時尚度假區、中央公園區和濕地公園區等。

項目業態包括，打造大型體育公園、馬術中心、遊艇碼頭、人工沙灘、會所SPA、五星級酒店、國際學校等約四十項配套。產品類型涵蓋景觀公寓、花園洋房、風格別墅以及大獨棟等。

“蓋茨比”式構想

雖然綠地畫出的圖卷很美好，但據上海業內人士介紹，“長島沒有直接上海，中間還隔着崇明，度假休閒的概念在崇明也有，發展了這麼些年還是人煙稀少”。

至於現在的長島，可以說是處於極初期的階段，談不上一點旅遊度假的氛圍。上述業內人士指，長島項目就像是“要在荒地上挖出一個富人區”。

另外上海中原研究諮詢部總監宋會雍稱，即便是現在的崇明整體開發也處於初級階段，並未形成豪宅聚集區。“綠地打造長島是一種構想，很難說未來會發展得如何。”

度假休閒概念連崇明都未成形，到海門那邊其實氛圍更弱一些。宋會雍指出，“綠地想通過在上海外圍打造類似‘上海後花園’的概念，但現在上海內部的類似挖掘都不充分，在跨區外圍發展，感覺節點上稍早了一步。”

他分析指，中高端或者頂級消費人羣，需要從中心區慢慢溢出，現在上海內部還有蠻大空間和潛力可供挖掘，尚輪不到外圍的這種發展需求。

換言之，綠地現在面臨項目發展的較大難題，就是前期長週期的投入和漫長的區域培養。

另外也有市場人士稱，不管是崇明還是海門，在生態條件上並未展現超越上海版圖的品質，內外落差太小，缺乏足夠的吸引力。

“但是旅遊地產是未來趨勢，這是不會改變的。”另一位市場人士對觀點地產新媒體指，綠地開發這種產業有發展前景，但需要時間。

“綠地過往打造項目的時候還有這樣的特點：先去排兵佈陣，往往選擇一些偏遠地區，接着隨着區域發展獲取較為可觀的收益。綠地喜歡去做這樣的機會點。”宋會雍稱，綠地可能是先從戰略上站住位置，把整個區域的成熟度拉高，然後再加入很多地產類的項目。

“不排除綠地先做些鋪墊，不着急去做怎樣的產品，然後在整個的開發過程當中根據市場的動向，再來慢慢地去呈現產品，這都是有可能的。”

至於與臨江新區簽署的整體開發協議，背後有眾多政策規劃支持，這在宋會雍看來，政策本身並不會成為吸引點。

“這些往往都是溝通出來的，並不是說先有政策或是先有投資，而是在招商的過程當中雙方圍繞特定項目制定的，是項目多個組成部分中的一部分。”

值得注意的是，綠地在開發這種大型項目上也有過不少經驗，在地理位置上最近的就是位於崑山的綠地21新城。

資料顯示，綠地21新城總建築面積約178萬平方米，包括高層、別墅、辦公、商業、公園等多種物業形態。最早一期在2010年4月開盤，整體開發週期大概是10年。

據市場人士介紹，上述項目由軌道交通帶來較大優勢，也吸引了大量上海購房人羣。不過該人士也指出，項目受熱捧的最主要原因是價格低。

綠地集團執行副總裁，西南事業部董事長、總經理孫志文近期表示，綠地在打造“大型城市綜合體”上已經形成成熟的商業模式，會充分利用自身資源集成優勢和招商運營經驗，從而帶動人口導入和商業能力提升，形成產業、居住、基礎設施和生活配套發展的聯動效應，迅速提升新城整體經濟能力。

在紐約長島概念下的上海長島，綠地將打造出怎樣的產品，留給綠地的時間似乎還有很多。