過硬的內功是最終實現大發展的根基，正榮商業歷經17年，一直堅持潛心修煉、穩中求進，不斷升級已成為其常態。
觀點地產網 對於一個商業地產項目而言，從開發到運營從來不是一件簡單的事情。
正榮集團有限公司商業總監尚瑞飛表示，商業地產開發關鍵要保證項目從拿地、定位、設計、工程、營銷、招商、開業直至後期運營這一系列動作的高度專業和協調性，做到環環相扣才能實現最大的資源整合和效益最大化。
2014年12月31日，由正榮集團開發的福州首席中央雙MALL——世歐廣場盛大開業。當天即創下全國購物中心開業紀錄，全天客流高達54.8萬人次， 營業額勇破3000萬。而隨後的三天元旦假期裏，廣場日均接納客流仍然穩定在30餘萬人次。各項數據着實超越了正榮的預期和社會各界的想像，市場再掀“正榮熱”。
談起取得如此驕人成績的祕訣，尚瑞飛透露，這些都源於正榮苦修內功的恆心與遠見。
近幾年，中國商業面臨百花齊放的井噴態勢，僅福州近兩年就有20餘個項目上馬，存在商業項目的同質化嚴重問題，且大量房企轉型商業地產後一味追求高大全。而正榮在這個血雨腥風的商業大戰中，保持了它的沉穩、自信、不趨同的性格，這樣才能不受干擾做出最準確的定位，其世歐廣場的成功就與此息息相關。
據瞭解，世歐廣場商業面積達30萬平方米，地處福州東部城區，雄踞城市核心地段。正榮以審慎的眼光看準了大王莊片區的舊城改造項目，根據項目消費人羣和客單價，將其定位為“城市級商業綜合體”，從功能、業態、品類方面做了最適合、最精準的規劃。項目由南北兩區構成中央雙MALL格局，北區主打潮流時尚休閒，南區主打國際精品，兩區通過雙層空中觀景長廊跨街互聯，雙MALL結構乃福州首創，盡顯國際風範。歷時多年，正榮終將廢舊的居民區重築成了充滿時尚氣息的城市中心。這是正榮商業精耕17年後，實現的具有里程碑意義的華麗升級。
開業期間，不少業內人士探訪世歐，折服於其招商的業態組合。據世歐地產董事長林曉彤介紹，世歐廣場以“營造體驗感”作為業態組合配比的原則，其中主力店、次主力店、餐飲娛樂佔比近70%，精品配套及零售佔比30%。
除了合理的佔比規劃外，品牌的強大號召力也為業內側目。國際名品方面，世歐就引進了SEE BY Chloé、Alviero Martini、TRUSSARDI、JUST CAVALLI、Aigner、DONDUP、BYBLOS、TOMMY HILFIGER、LACOSTE、C‘N’C等十餘個大牌，而餐飲品牌也很強勢，如HANA享納、北疆飯店、花潮割烹料理、SEEU時尚餐吧、西貢越南微料理、YogurtZone冰淇淋、大豐收、星巴克、必勝客等，且其中不乏首入福州的品牌。還有國際快時尚H&M、優衣庫、UR等也高調入駐世歐。
據悉，17年裏，正榮商業通過不斷總結經驗和發現問題，逐漸摸索出一條具有正榮特色的商業地產開發之路。無論在招商還是營銷手段方面都沉澱了獨有的內功，實現了從1.0到4.0的華麗蛻變，從街區式商業、BLOCK式商業、大型城市綜合體到主題式商業的開發，囊括了社區級、區域級、城市級商業形態。
此外，正榮商業修煉內功的升級步伐並不止於世歐廣場。尚瑞飛介紹：“隨着正榮全國戰略的展開，正榮對旗下產品做了更加清晰的定位，奠定了三個產品系列：城市級商業、區域社區級商業、高端商務中心型商業，並明確了一個發展願景——幸福商業主題，目前還在不斷完善全方位的商業開發體系。”
現階段，正榮在全國8個城市已擁有13個商業項目，如何將正榮的幸福精神融進每一個項目，在修煉內功同時按照計劃的軌跡穩步實現發展，這是正榮商業未來三年的一項核心工作。
以下是觀點地產新媒體對正榮集團有限公司商業總監尚瑞飛先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：世歐廣場主力店和餐飲比例非常高，佔70%，這麼高的比例是什麼原因？會不會在以後的項目上繼續有所體現？
尚瑞飛：世歐五大主力店佔比近50%，這個比例在合理範圍內。主力店是項目的根基，在保證租金收益相對平衡的基礎上，幾家主力店基本就定好了項目的基調。
現在的購物中心其實不是一個消費產品的場所，而是一個消費時間的場所，體現的是一種生活方式。
每個項目的業態比例不太一樣，應結合企業的投資模型、盈利模型、產品模型來確定。
首先要確定項目的定位。一個項目的定位如何更精準、更適合，要從三個“精準”着手。首先是“功能精準”，就是要滿足顧客、商戶對項目的功能需求；而要實現功能精準就必須做到”業態精準“，比如想實現休閒娛樂的功能，需要有相對應的業態，比如溜冰場、KTV、電影院等；而業態精準則依託於“品類搭配精準”，不同業態間的相互搭配要彼此呼應，客層能共享，消費水平能接駁，這才能適應所在項目的消費人羣和客單價。
整體定位確定之後，再加入相應的業態功能來支撐。業態確定以後，再衡量適應區域人羣的經營面積以及企業的投資收益，從倒推法來推導出主力店和相關業態的佔比。
以正榮南平·財富中心為例，商業面積6萬平方米，面臨多種業態的分配，首先要考慮市場最需要什麼，所以最終鎖定了電影院、超市和KTV，面積核定後，去掉這些業態約2萬平方米的面積，剩下的4萬平方米就規劃給零售和餐飲。安排好了大、中、小各類餐飲近1.5萬平方米麪積後，餘下的2.5萬平方米則分配給零售。這樣主力店整體佔比在30%左右，既完善了業態也保證了租金的相對平衡。
一切從市場出發，如上方法推導出的業態佔比是最科學的。當然，最終方案還需要結合招商實施的情況不斷優化。
觀點地產新媒體：地產商真正進入商業地產是前幾年，這一兩年都發展起來了，甚至被稱為泡沫比住宅還嚴重，為什麼正榮要大力發展商業地產？
尚瑞飛：這裏面原因很多，一是大環境，近年來拿地，不帶商業而要獲取土地的難度加大。因為住宅地產對政府來講是一次性買賣，地產商開發銷售完成後就基本結束這個項目，沒有延續的稅收。
商業地產不僅可以解決就業問題，還可以帶來土地增值，促進當地的商業發展，帶來持續不斷的稅收。在管理上，地產商負責管理商業項目，政府只要管地產商就行了，這降低了政府的行政職能和安全方面的壓力。
加上近幾年，政府對住宅市場的調控力度不斷加大。因此，正榮集團順應市場，立足長遠，開始深度介入商業地產。
觀點地產新媒體：公司在商業方面的發展計劃是什麼樣的？還有哪些將會入市的項目？
尚瑞飛： 正榮真正進入商業地產的時間不長，意味着正榮還在不斷完善提升中。 2014年上半年，正榮完成了第一步，主要對商業體系進行了梳理，包括產品線、已獲取土地項目的研究以及近幾年在商業方面的思考，產品有了比較清晰的方向並開始標準化。現在正榮根據已梳理的產品，確定了一個方向——幸福商業主題，並奠定了三條產品系列。
三條產品線，第一條是標準城市綜合體，分成區域級或城市級，規模比較大，業態和產品組合也比較豐富；第二條是社區型商業，比如馬尾正榮財富中心、莆田時代廣場，都是屬於社區型商業；第三條是高端商務辦公，高端路線的商務辦公中心。
現在，正榮形成了橫跨上海、西安、福州、莆田、長沙等四省八市的商業地產版圖，運營大型商業項目共13個，建築面積高達160萬平方米，成功布局海峽西岸經濟區、長三角經濟區、中部經濟圈與京津翼地區。磨刀不誤砍柴工，想砍好柴要有磨刀的耐心和遠見，正榮將在修煉內功的同時，穩紮穩打逐步實現商業佈局。正榮希望將務實、創新、幸福的價值理念融進每一個項目，真正按預定軌跡逐步實現，這也是未來三年的核心工作。
除此之外，正榮也在研究未來的商業發展方向，比如健康地產、文旅地產等，未來還有很多機會。從大環境看，地產的不斷演變符合國家、社會、城市、經濟的發展需求，比如商業地產從十幾年前發展到今天的這個過程就是一種印證。我認為，有需要就有市場，有市場就有機會。地產作為一個萬能平臺，可以施展的空間還很大，未來地產行業將更加細分。
觀點地產新媒體：正榮的商業模式是什麼？
尚瑞飛：企業發展不是一蹴而就的，現在正榮要解決兩個核心。
第一，如何在未來兩三年內確立自己的商業地位；第二，如何保證未來兩三年做出有正榮專屬標誌的產品。
客觀來講，在商業地產領域，正榮還是一個比較年輕的企業，不能說未來一定要做出哪種標準的產品。不管是高端、中端還是低端，都是多方面原因造成的一個產品模型，不是設定一條路就能達到的。要快速，我們具不具備快速的優勢？要高端，我們具不具備高端的能力？這些都是隨着市場、企業戰略、操作能力不斷完善的。
正榮現在還處於加緊練內功的階段，未來一定是更有操作水平的公司能贏得市場。常規化產品已經沒有什麼太多市場競爭力了，再大的規模和體量也已經沒有震撼力。所以，正榮要做精準化的產品，這種產品非常耗時費力，但是所產生的效果是非常明顯的。
總之，不盲目地假大空，做最適合的精準定位是正榮商業的智慧。要克服一個又一個困難從而實現商業夢想，就一定要做好自己，不要盲目貪大求全，要通過項目的精準定位來實現。正榮每個商業的定位都基於城市價值的需求，結合已有配套和未來規劃打造城市地標。
觀點地產新媒體：您怎麼看待現在的“O2O熱”？正榮在O2O方面有什麼計劃？
尚瑞飛：O2O是社會、科技、互聯網發展的一個產物，也是商業市場競爭加劇以後，出現的應對競爭的商業創新手段，現在常常被過度放大，其實它是一種輔助手段。如果過於把O2O放大，想把理論上的很多功能實現，可能要面臨很長一段時間耗費人力物力卻達不到預期效果。但是互聯網浪潮之下，每個行業都應思考，如何擁抱洶湧而來的互聯網，商業地產也不例外。對於O2O，我們不逃避更要善加利用，但也不誇大其作用。
正榮在O20方面也做了比較深的探索。
對於正榮集團而言，它擁有的資源一方面是數百萬業主；另一方面，則是4000多家商業品牌。正是這“兩極”為正榮集團擁抱互聯網創造了基礎。
從正榮集團推出的“幸福商業計劃”可以窺見其擁抱互聯網的發展思路。首先是，“幸福盾”——線上健康檢測平臺，根據檢測數據及時向業主反饋健康保健方案；其次是“幸福正品”——正榮自主開發的社區電商線下體驗店，對接“幸福及時雨”電商平臺以“正榮農場”有機蔬菜為主，兼帶業主日常生活用品。
“幸福深藍”計劃深度嫁接互聯網，開創自主電商平臺及互聯網產品。正榮2000萬方開發體量內的百萬業主作為計劃實施的用戶保障，4000多家商業品牌作為資源保障，與大型互聯網企業合作開發作為渠道保障，正榮將建設自己的幸福雲端，結合“幸福正品”線下體驗店，打造“幸福及時雨”電商平臺。
可以預見的是，在未來正榮商業在社區商業、業主消費潛力的挖掘上進一步加大。這也意味着，地產企業由之前的粗放式管理轉化為精細化運作。