儘管過去的一切，隨流逝的時光流遠了與今日的差距，但它畢竟還是昨日曆史與今日之根。
觀點地產網 “……但是我不想這樣，我一定要出去。”談起23年前的南下，景瑞集團董事長閆浩聲音依舊溫和，跟大學課堂授課的教授並無二致。
祖籍天津的閆浩，出生於新疆，其祖輩隨左宗棠進疆，後定居新疆。
雖在新疆長大，但閆浩稱：“如果在新疆，可能一輩子怎麼活都比較清楚了，基本能夠看到未來。每天吃吃羊肉、喝喝酒，雖然日子很舒服，但是我不想這樣過一輩子，我就想怎麼出新疆，一定要出去。”
走出新疆、過不一樣的人生，是閆浩南下的初衷。因為沒有退路，就一步一步有了景瑞的創立，以及帶領景瑞在香港上市的後來。
二十餘載機緣與耕耘，一幕幕記憶在閆浩平和的講述中撲面而來，偶爾露出些許崢嶸。隨着交流深入，景瑞的創立發展之路與閆浩的南行記交互映襯，也變得生動起來。
人生第一課
並非所有漂泊都讓人嚮往，然而出走卻是深埋於骨子裏的天性。不甘在新疆浪擲浮生，閆浩稱那時總想出去闖一闖，不想一輩子就這麼過去。
到哪裏去闖一闖？上世紀九十年代，流傳着淘金者傳說的南方無疑是不錯的選擇。首選地是深圳，但門檻已經很高，而當時海南建設特區也有機會，閆浩便與高中同學陳新戈(景瑞集團聯席主席，創始人之一)一道，先後來到海南。
南行的開端並不光鮮，據閆浩回憶，當時兜裏只有幾百塊錢，一路坐火車到廣州，再到廣州買了船票。在前往海南一天一夜的航程裏，因為暈船而吐得七葷八素，等回過神來已經到了秀英港(海口港口)。
那一年，是1991年。
1991年的海南是怎樣的光景？現在還可以翻閱到一些當時的報道——“比起建省之初興起的那股表層的虛熱，人們普遍認為，現時(1991年)的海南熱來得實實在在。”
“今年(1991年)前9個月，外商在海南投資興辦‘三資’企業300家，引進外資2.3億美元，分別比去年同期增加84%和1.9倍；海南仍是島外人才的嚮往之地，交通銀行海南分行今年向全國招考60名工作人員，報名應考者卻多達9000多人……”
同時，海口最引人注目的變化是雨後春筍般冒出的各式樓宇，房價則“成了人們特別是投資者評估海南經濟態勢的晴雨表”。
初到海南的閆浩並未涉足房地產，迎接他的是“最困難時期”——三四個人睡一張鋪，每人睡幾個小時，一直找不到工作，因為那時候海口人太多，工作不好找。
幾個月後，閆浩找到了一份通訊設備公司的工作，“那些年經濟開放之後很多地方改善通信，需要引進這些設備，我們就賣這些設備，公司的效益還是很好的。”
然而好景不長，幾個月不到公司老闆因為註冊資金轉移的問題就被抓了。
“老闆被抓後公司人心渙散，我們有幾個人還在外面組織營救，覺得都是西北人，要幫幫他。”但最後那家公司還是倒閉，“我也就失業了，沒工作，很失落。”
不過困厄並未延續太長時間，隨着海南房地產熱升級，很多公司都到海南發展，其中一家來自北京的地產公司把閆浩招了進去。
海南的機緣
不管是“機緣巧合”還是“運氣不錯”，從未接觸過房地產的閆浩，開啓了他的地產生涯。
與閆浩一同進入那家北京公司的還有其他北京來的同事，不過大家做事的心態並不相同。閆浩稱，他們(北京來的同事)就是到海南闖一闖、試一試，如果不行就回北京；另外有人還想着出國留學，到海南就是看看，如果好就做下去，不好就走其他的路。
“沒有退路”的闖蕩給閆浩及陳新戈帶來極強的危機感，找到工作後閆浩便把所有的精力投入到工作中，提升自己的能力。
從未接觸過房地產，閆浩便跟着老闆學。老闆出去談判，就坐在旁邊聽他們怎麼談，一邊聽，一邊想思考談判雙方的立場和邏輯。
下班之後，自己做功課，看資料，寫市場分析，寫調研報告。海南悶熱，在辦公室地板上鋪個毛巾就解決了睡覺問題，半年下來，閆浩發現自己交給老闆的報告堆起來跟桌子一般高。
閆浩的勤懇得到老闆的認可，老闆逐漸把一些重要的工作交給他去做。閆浩就這樣慢慢“沉入”了房地產行業，並逐漸獲得了屬於自己的機會。
在接觸了幾個小項目之後，閆浩被派遣至廣州負責項目。因為項目前期有大量工作，閆浩就在廣州跑了半年。
上海拓荒記
時間進展至1993年，閆浩與陳新戈迎來又一個轉折點——一位朋友在得到他們的幫助後，看中了兩個年輕人，提出可以借錢幫他們創業。
“我們想，我們已經從新疆跑到了這裏，為什麼不借這個機會做一番事業？”或許是商業的直覺，兩人在討論之後，並未留在海南，而是選擇了回內地。
因為廣州離海南近，而且那個時候廣州也是市場化程度比較高的一個城市，所以閆浩兩人第一站先到了廣州。但是到廣州以後，閆浩很快就發現，文化、語言上的巨大差異使得他們很難在廣州開展項目。
人生的車輪繼續運轉，那時候正好有朋友從上海過來，推薦了上海的一塊地，正是因為這個機緣，閆浩離開了海南、也離開了廣州，到上海拓荒。
不像廣州在語言、文化上的巨大差異，抵達上海的閆浩覺得對上海有種莫名的熟悉感。在商談土地交易時，對方給他們講規劃，講整個城市的發展，讓他們對在上海發展更有信心。很快閆浩就把這塊地簽下來了，借了第一筆錢開始做項目。
第一筆貸款閆浩借了不到一千萬，還不夠付土地款，但確實借不到別的錢。閆浩就跟地塊原廠長商量，讓他們先搬遷，把地塊空出來，一年以後連本帶息付錢。
幾經努力，景瑞的第一個項目終於開發出來，但最終還是虧本。好在現金流滾動起來了，於是就一邊把原來的債還掉一部分，一邊再弄錢趕快買第二塊地，就這樣一步步發展起來。
“我們起步很低，到上海的時候，周邊一個同學、親戚、朋友都沒有，真的是無親無故、赤膊上陣。後來才逐漸熟悉市場，認識朋友，慢慢建立起團隊。”說起這些，閆浩似乎還帶有些感概。
我們的景瑞
究竟是機遇更重要，還是自身性格對企業影響更為重要。回顧這一路，閆浩總是說自己運氣好。
“1992年去海南趕上房地產熱，創業又趕上全國新一輪改革開放和房地產市場化改革，釋放了大量的需求和空間。”
一路走來，閆浩與陳新戈兩位景瑞的聯席主席之間，相處的模式也在發生變化。
“有一個階段我們在一些具體的業務上有分歧。”閆浩說，後來都逐漸意識到，具體業務對兩個人來說已經不是最重要的，“更重要的是公司的未來，於是兩個人碰到一起討論的重點變成了企業的戰略方向、價值觀和文化”。
“我們更多的是想把事業做好，景瑞對我們不是一家簡單的公司，更多的寄託了我們的理想在裏面。”
“我們兩個人從新疆出來，又一起創業，抓住了這麼好的機遇，能一起走到今天不容易。如果幾十年以後公司還在成長，才是最大的成就，這個想法和理念我們是比較一致的，一定要把它做好，一定要珍惜現在，這也讓我們找到了最大的共同點。”
在人才管理方面，閆浩總結了“七字訣”——“給錢、給權、給感覺。”而在這之中，他認為“給感覺”尤為重要，職業經理人位置越高越需要參與感，覺得公司的一切都有其貢獻。
“未來景瑞會讓職業經理人在這個平臺上有一種企業家的精神，要敢於有追求和有理想，而不是‘打工者’的角色和心態。”
針對如何發展企業，對於現在的景瑞來說，閆浩認為規模還是最主要的。
閆浩承認，這兩年景瑞危機感很強。“未來市場整合會更加嚴峻，有限的主流開發商一定是區域龍頭、或是全國性的開發企業，企業規模非常重要”。
一直以來景瑞給大家的印象是低調、穩健、務實。”未來景瑞給外界的印象會是更加開放、更加進取的，是一個有理想、有追求的團隊。”閆浩表示，希望外界看到景瑞的成長和蛻變。
以下為觀點地產新媒體對景瑞集團聯席主席兼總裁閆浩先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：景瑞給外界的感覺是企業文化很有自己的特點。
閆浩：這是我比較滿意的一點，景瑞的企業文化體現了我們認同的理念和價值觀，比較穩健、健康，也很積極向上。企業文化不是一個很空的概念，對企業和個人來講，這是一種追求和夢想，是很重要的。
事業一天天發展，大家都很忙，忙於應付一些事務性的工作，就會疲倦，會勞累，也難免會遇到迷茫和挫折，這個時候如果不想一想內心的夢想和追求，可能會更加失去方向。
景瑞的團隊很重視文化和價值觀的認同，比如我們的中高管會有定期的週末徒步，用這種方式，讓在大家忙着日常工作之外，有機會交流思想，從另一些側面增進大家之間的理解。所以我們的團隊信任感和凝聚力很強，目標比較一致，效率就會很高。
企業文化是公司從上到下一致認同的，也是慢慢沉澱出來的，我覺得是公司20多年一路走過來最寶貴的東西。
觀點地產新媒體：景瑞上市已經一年，這一年您覺得怎麼樣？
閆浩：我們一直覺得景瑞上市是早晚的事情。因為景瑞一直在為上市、為獲得更大的平臺做準備，從戰略到業務到內控管理，我們一直都是這麼要求自己的。所以我們覺得是水到渠成的事情。
上市之後覺得責任更大，對公司和自己的要求更高。
當然上市以後平臺也更大，很多過去沒辦法開展的工作和使用的工具、渠道，現在能做了，整個團隊也更有信心了。
觀點地產新媒體：景瑞堅持上市是希望把平臺做大？
閆浩：上市基於幾個原因，第一，景瑞的目標是希望長遠發展，成為持續成長的公司，要搭建好的治理結構以及公開、透明的企業基礎，上市公司是最好的一種形式。
第二，我們希望有上市平臺以後能夠對接更多資本，和投資者展開合作，為長遠打算。與資本有更多的合作空間，未來的發展空間更大。
觀點地產新媒體：上市以後，處理與投資者的關係有哪些經驗？
閆浩：香港的金融機構的運作模式，內部有各種嚴格的審核機制和要求，有自己的一套很完善的管理體系，比如對股東權益等各項指標會定期審核，所以這些團隊是有很高的專業能力和職業素養的。這對我們整個團隊也提出了更高的要求。
同時我們越來越意識到，公司經營發展是一個長期的過程，但投資者對收益肯定是有一個短期的目標，怎麼去平衡這兩者之間的關係，這一點非常重要。
觀點地產新媒體：今年景瑞負債率高是什麼原因？
閆浩：首先，2013年上市時拿了一些土地，導致負債率上升；其次，去年的結轉低，導致負債率上升；第三，景瑞獨資開發多，合作的項目少，淨資產規模相對較小。
相應來說，今年降低負債率有幾個方面的策略：第一，控制借債，企業不能為了一時的發展需要而無限制地借錢；第二，結轉量加大；第三，加大合作力度，比如說和外資基金世紀橋的合作，再比如未來也會有一些項目合作開發。
負債率降低以後，我們還是希望加大合作，對接保險資本或有融資能力的機構。現在我們也和一些規模不大的開發企業合作，但是要我們來操盤實現產品的想法，否則意義不大。
觀點地產新媒體：景瑞歡迎保險資本進入嗎？
閆浩：非常歡迎，保險有資本的優勢，我們有專業化的優勢，大家結合起來能碰出更多火花，有更大的空間，我們也在嘗試和保險資本對接溝通。
保險資金有投資的需求，我們有對資本的需求，有能夠帶來穩定收益的盈利通道，所以我們歡迎險資。
國外保險資金都是大資金，國內的規模還不夠大，未來這個市場空間會很大。險資規模大了以後，這些資金需要尋找出路，與地產公司結合是很重要的通道。
地產公司也要建立多元化的融資渠道，上市公司有公開透明的平臺，資本對企業的信任度更高，合作更容易達成。
觀點地產新媒體：國內企業家和國外金融家，您比較認可哪些人？
閆浩：我覺得華為的任正非做得好，能在那麼激烈的競爭環境裏面發展得那麼大，我們這兩年也在學華為的經營意識和銷售意識。
觀點地產新媒體：華為的狼性文化和景瑞的文化差異還是較大。
閆浩：我也在想辦法改變，比如說朝“多賺點錢”這個方向轉變。因為企業上市後要對股東負責，應該努力提高利潤。
另外，我也希望景瑞旗下的城市公司能更狼性一些，他們在一線打仗、爭奪市場份額，希望我們的一線團隊更有戰鬥力，這也是景瑞這幾年從集團到城市公司和項目團隊的一些變化。
觀點地產新媒體：對景瑞而言，房地產企業中有沒有特別值得效仿的？
閆浩：房地產企業中我們覺得還是要向萬科學習，能夠增長到現在這樣的規模，而且相對比較均衡，沒有明顯的短板，公司治理、人才培養、企業文化、經營、產品、服務等方面都做得不錯。
萬科出來的人，專業能力、職業素養比都比較高，景瑞也有不少萬科培養的人才，這和景瑞比較認同萬科、文化相近有關係。
觀點地產新媒體：美國貨幣寬鬆政策退出，對房地產的影響會怎樣？
閆浩：QE退出對中國的間接影響很大，隨着美國開始加息，資本會往美國迴流，會影響香港、內地的市場，而且影響比較大。
萬科說現在是“白銀時代”，這個說法我也認同。地產行業粗放型的增長已經結束，靠土地升值去獲利的時代也結束了，我們都經歷過這些階段。
未來十年地產公司要更加專業化、精細化，要考慮轉型，跟上時代的變化，這個要求更高。但是過去十年房地產並不是市場化的行業，政策因素起了很大作用，讓企業有很多困惑。很多地產公司都不重視戰略，或者戰略都趨同，真正做企業的也不踏實，做不了長遠規劃，看得不長遠，大家盲目賭市場或者跟着政府的感覺走，這讓企業越來越向政府靠攏。可能從這個角度來說，過去十年並不是黃金十年，反而是白銀十年。
未來十年很明顯要走向市場化，鬆綁限購、限貸，迴歸正常的市場行為，靠利率、靠市場化的工具調節房價，不用行政手段來調節。
未來房地產也會走向更加理性，更加講究專業化、市場化的公司能夠走得更好。
觀點地產新媒體：有沒有想過回海南開發項目？
閆浩：沒有，現在景瑞的戰略是深耕長三角。景瑞的戰略定位是剛需、剛改客戶，海南是第二居所或者度假型、養老型產品，產品和客戶的定位都不一樣。
我們希望整個團隊有清晰的目標，大家朝着目標努力，不是機會主義，而是需要戰略導向和具有執行的系統性。
觀點地產新媒體：對房地產行業利潤逐漸走低怎麼看？
閆浩：房地產利潤降低是市場逐漸迴歸理性，利率降低就不會有別的資本瘋狂進入。
前些年房地產吸引了很多資本，包括紡織、服裝、食品等行業的資本。我們很多同學都做企業，而且十個裏面八個有房地產業務，因為房地產利潤高，大家都追逐。
利潤慢慢下來後，很多企業就退出了，所以利潤迴歸正常也是合理的情況。
觀點地產新媒體：毛利率、淨利率多少是正常的？
閆浩：毛利率20-25%，淨利率8-10%，我覺得這差不多是穩定的水平。
觀點地產新媒體：希望景瑞未來三到五年的增長到什麼程度？
閆浩：對景瑞來說，一段時間之內擴大規模還是我們最主要的任務。這兩年我們危機感很強，因為整個行業在快速發展，集中度也越來越高。
我們的戰略目標是希望在未來做成區域領先、產品價值領先、商業模式有競爭力的地產發展商，同時也是服務商。
未來我們希望增長模式會是輕資產和高效運營結合，產品線豐富和價值差異化是景瑞的主要競爭力，同時要更好的做到多元化融資。
當然，景瑞肯定希望成為領先的開發商，這是我們的目標。未來幾年會保持公司的快速增長，但我們也不會把目標設得太剛性，會根據市場的客觀情況調整自己的速度，做到快速而且安全的增長。
觀點地產新媒體：提到危機感，這種危機感來自於自身性格因素多一些，還是來自外在壓力多一些？
閆浩：內外都有，從內部來說，我跟陳總都是很普通的人，景瑞能夠創立，我們覺得就是運氣好一點，民營企業老闆對公司有很大影響，所以我們要想辦法不斷提升、學習、反思，不斷調整自己、挑戰自己。
市場也讓我們刻不容緩，這兩年市場規模的擴大、各個梯隊的調整和行業的創新，讓我們壓力也很大，所以危機感很重要，有了這種危機感，行動就顯得重要。
觀點地產新媒體：若總結一下，希望景瑞的形象是什麼？
閆浩：一直以來景瑞給大家的印象是低調、穩健、務實，未來景瑞給外界的印象更多會是開放、進取、有遠大的理想和追求的一個企業。
我們希望外界看到景瑞的成長和蛻變。