過往兩輪房地產週期中，貨幣政策的持續放鬆最終都扭轉了市場基本面持續下行的態勢。可以說貨幣政策的變化對於房地產市場的影響是決定性的。

1、明年基本面溫和復甦

1.1、從宏觀角度來看，貨幣政策持續放鬆利好房地產基本面溫和復甦根據興業宏觀和銀行組判斷，由於經濟景氣度較差以及外匯佔款下行等因素影響，明年貨幣政策仍有進一步放鬆的空間。而國內外歷史都表明，較為寬鬆的貨幣政策環境將給予房地產市場基本面以較有力的支撐。估算2015年全年銷售面積將有5%的增長。

過往兩輪房地產週期中，貨幣政策的持續放鬆最終都扭轉了市場基本面持續下行的態勢。可以說貨幣政策的變化對於房地產市場的影響是決定性的。

降息將降低購房者按揭貸款月供金額，對需求端形成有效支撐。今年以來，一方面，在主要城市房價有所調整的同時居民可支配收入仍然持續增長，居民購買力相較年初已經有所提升；另一方面，在當前時間點，商業銀行在央行一系列鼓勵按揭貸款投放的政策指引下，對於按揭貸款的優惠力度已經相較年初有較大改進，增強了居民的購買能力。而當前降息週期的開啓，將在前兩者的基礎上，進一步降低購房者的按揭貸款月供金額。

從國內外對比數據來看，中國房地產市場還沒有透支中國居民的購買力。當前中國主要商業銀行按揭貸款平均存續年限為6-9年左右，而美國大約為29年左右。結合中國按揭貸款佔GDP比重與美日等國家對比數據來看，在購買力得以增強的環境下，需求的邊際改善在2015年將會有所體現。

商業銀行對於按揭貸款的供給將持續提升。客觀方面來講，商業銀行在更為寬鬆的貨幣政策環境和降低準備金率等因素作用下，將可以有更多的資金配臵在按揭貸款業務方面；主觀方面來說，商業銀行在經濟相對低迷、壞賬比率仍在上升的情況下，對於按揭貸款的偏好程度也在上升(興業銀行組觀點)。所以明年按揭貸款的供給將更為充裕，支持需求的釋放。

整體寬鬆貨幣政策環境也有利於居民資產配臵向房地產行業傾斜。從美國數據來看，70年代和20世紀初是美國貨幣政策相對寬鬆的階段，而這兩個階段都無一例外的對應着居民資產配臵中房地產配臵大幅上升。

中國2009年也是貨幣政策大幅寬鬆的階段，而2009年居民資產配臵中房地產佔比也出現了階段性的峯值。

從供給端來看，2014年至今房地產開發資金來源和房地產開發投資增速在持續下滑，同時土地市場處於較低迷狀態，明年供給端壓力將有所減輕。前十個月房地產開發資金來源和房地產開發投資同比增速分別只有3.1%和12.4%，而我們統計的前40個城市土地市場成交佔地面積同比下滑了30.1%。這些也預示着明年房地產投資增速可能相對低迷。

1.2從行業微觀層面來看，基本面溫和復甦，但短期內也不會大幅上漲，一線城市回暖態勢將比較明顯

從之前對萬科、招商、金地等大型開發商和一些中小型開發商的調研結果來看，開發商對於房地產市場未來的走勢的預期愈加樂觀，進一步降價的可能性比較小。

上半年政府的政策態度尚不明朗，但是到了年中左右，央行開始持續使用各種方式促進商業銀行增加對於按揭貸款的支持力度，地方政府在中央的默許下出臺了一系列的地方救市政策，接近年底央行又開始超預期的降準降息，政府這一系列的行為都給了開發商以極強的信心，進一步大幅降價的可能性比較低。我們瞭解下來，目前大中型上市中只有一少部分為努力衝刺2014年銷售目標的企業仍在採取降價策略，其餘房企降價意願較低。

但另一方面，房價短期內不太可能大幅上漲。最主要原因是許多城市的房地產庫存量仍然較大，供需短期內難以出清。同時，草根調研發現，目前市場主流客戶仍然是剛需客戶，對於價格的敏感度較高，價格上調會帶來明顯的成交量的下行。所以對於開發商而言，價格短期內大幅上調不太現實。當然貨幣政策的持續寬鬆必然帶來更多的剛需和投資需求入市，後面價格會有一定的上行空間，但是從全國層面來看，價格大幅上漲的可能性不大。

一線城市和部分核心二線城市價格可能有較好表現。從930政策後一線城市市場表現來看，這些城市無論是購買能力還是潛在需求量，亦或是購房者信心都在明顯回升，降準降息將進一步提升潛在需求對於未來房價的樂觀預期。因此，一線城市回暖基本是確定的。明年上半年開始，一線城市房價將開始有所恢復。

2、行業集中度持續提升和中小開發商陸續謀求轉型

2.1行業集中度提升的趨勢更為明顯

由於龍頭地產公司資金和土地獲取能力優勢愈發明顯，龍頭公司的行業集中度提升有加速趨勢，前三季度銷售排名前10名的開發商市佔率由14%提升至16%，排名前20名的開發商市佔率由19%提升至21%，而行業排名前50名的開發商市佔率由27%提升至29%。

從龍頭公司的表現上看，萬科2014年前10月的市佔率為3%，較去年全年的市佔率提升了0.9個百分點，市佔率的提升幅度高於歷史其他年度。而保利2014年前10月的市佔率為1.9%，較去年全年的市佔率提升了0.4個百分點。恒大地產2014年前10月的市佔率為1.9%，較去年全年的市佔率提升了0.7個百分點。

2.2中小開發商陸續謀求轉型

與大開發商形成鮮明對比的是，中小開發商在資金和土地方面劣勢愈發明顯，銷售市佔率持續下降，眾多中小開發商從自身發展和股價訴求等角度考慮開始進行轉型。在資金獲取方面，曾經作為中小開發商重要資金獲取渠道之一的房地產信託在持續的收縮規模，並且信託面對的客戶羣體發生了較大的偏移，越來越多的信託只面向前五十名開發商開展業務。而銀行對於中小開發商的開發貸款一向非常謹慎，我們草根調研也沒有發現任何邊際改善的信號。

而與此同時，由於地方政府對於土地出讓底價沒有較大的讓步，使得當前價格下獲取的土地只對於以高週轉模式運行的大開發商和能獲取較低成本資金的開發商有較好的預期收益率，而更多的中小開發商由於不具備快週轉模式所需要的相匹配的能力和組織架構而在當前地價面前猶豫不定，部分開發商反而手頭擁有一些富餘的現金。在主營業務較難做大、手頭有一些多餘資金、同時又具備股價訴求的情況下，中小開發商佈局其他行業成為順理成章的選擇。

從我們整理的地產上市公司的公告中可以看出，2013年以來陸續有超過40家地產企業佈局其他行業。