該案例對蘇寧雲商而言只能算是探索的個例，尚不足以推及整體模式轉型。

蘇寧雲商10月14日發佈公告，擬以不低於40.11億元的價格將11家全資子公司的全部相關權益轉讓給中信金石基金管理有限公司，並將發起設立的私募投資基金以開展相關創新型資產運作模式。

蘇寧雲商披露上述創新型資產運作模式，將作為中信證券旗下“中信啓航”的一款REITs產品進行運作。

“中信啓航”是中信證券今年5月上市的國內首個內房地產投資基金產品(REITs)。在市場人士看來，國內運作REITs環境依然不成熟，蘇寧雲商此次動作顯得略為激進，所承擔的風險也相對較高。

不過該人士同時也指出，蘇寧雲商做這個動作最直接的效果是有13億元淨利潤可以確認。

據公告，上述交易蘇寧雲商將實現超過13億元的稅後淨收益。

“相對於現在的虧損狀況來講，有13億元的利潤，基本上能夠將已有的虧損衝抵掉，或許這才是促成交易的關鍵。”上述市場人士補充稱。

海通證券研報顯示，蘇寧雲商旗下易購由於推進全渠道戰略下的組織結構、物流和信息系統調整，導致2013年第三季度至2014年第二季度連續四個季度虧損。

相關數據顯示，蘇寧雲商今年上半年收入增速放緩，實現收入511.5億元，同比下降7.89%；歸屬於母公司淨利潤-7.55億元，同比下降202.93%。

蘇寧雲商此次交易中的最終標的資產為北京通州世紀聯華店等11家自有物業門店產權，均位於一二線城市優質商圈。

分別為北京通州世紀聯華店、北京劉家窯店物業、常州南大街店、武漢唐家墩店、重慶觀音橋店、重慶解放碑店、昆明小花園店、成都春熙路店、成都萬年場旗艦店、成都西大街店和西安金花路店。截至2014年7月31日，上述資產淨值合計為16.96億元，評估值為40.11億元。

“這些都是蘇寧雲商旗下相對而言最好的門店物業，從標的資產評估總值達到40.1億元就可以看出。”有市場人士指出：“蘇寧雲商旗下超過1600家線下門店並非都是優質資產，想以這種方式大規模實現輕資產模式轉型，想法還是太過美好。”

同時他還指出，從蘇寧雲商的獨立資源講，其在門店之外還擁有一些物流基地等，未來在輕資產這條路上如何發展還說不好。

中信瞄準蘇寧雲商的O2O門店，可以看作是中信證券REITs模式向商業化邁出的重要一步。

市場對REITs模式未來發展一直比較看好，在2014博鰲房地產論壇現場，住建部政策研究中心主任秦虹曾表示，資產證券化代表了中國商業地產融資創新的方向。

秦虹表示，從長期看，隨着房地產市場和證券市場的逐步成熟，未來商業地產的發展，資產證券化的競爭方式、融資方式會和國際上接軌。

但秦虹也指出，在當前情況下，中國發展商業地產的資產證券化還有一定推廣、普及的難度。

在5月上市時“中信啓航”只是一個私募版本，到此次跟蘇寧雲商合作，依然是以金石私募投資為平臺的私募版本。這就意味着對於投資人會做出一定要求，並非面向大眾的公募型產品。

北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹認為，從國際上來看，REITs最後發展的目標肯定是公募型的，但中國還沒有放開這一點。

市場分析人士表示，內地版REITs已在多方面有所創新，但稅收問題仍是中信啓航將要面對的一個軟肋。

REITs在國內推進面臨的政策障礙尚未得到實質性解決，首先就是徵稅問題。

分析指出，國內稅收徵收體系還不成熟，尚未開徵資本利得稅，因而REITs在收到租金後應繳納營業稅，而分配剩餘收益時，發起人或須繳納剩餘收益的營業稅，這就會出現“雙重”納稅。

“相較於境外成熟市場已形成的完善稅收徵收體系，國內現在沒有推出真正意義上REITs相關的東西，因此也談不上財政部給不給REITs稅收優惠的問題。”

杜麗虹則介紹指出：“公募版本的募集範圍會更大、流通性也會更好，中信啓航不是公募版本的產品，意義則在於嘗試向公募的REITs過渡。”

對於蘇寧雲商來說，由於存在諸多不確定因素，該案例對蘇寧雲商而言只能算是探索的個例，尚不足以推及整體模式轉型。

對於中信來說，可能意義更實在些，是在私募REITs發展上的又一次進步。