在多次表態將加大一線城市經營性物業的投資力度後，上實城開此次將上海世貿商城納入版圖也可謂是有了實質性的舉措。
觀點地產網 在與中新地產的整合即將告一段落之際，上實城開加碼一線城市商業物業的策略也愈發明晰。
9月25日，上實城開公告稱，其間接全資附屬公司AWI斥資5.79億美元(合約45.2億港元)收購上海世貿商城100%間接權益。爾後，其與南豐國際成立合營，一起重新改造、管理及經營上述物業。
為此，上實城開與南豐發展有限公司於9月26日在香港就收購事項舉行新聞發佈會，上實城開主席兼執行董事倪建達與南豐集團行政總裁梁錦松均出席現場。
據倪建達現場介紹，之所以選擇收購世貿商城這個項目主要是看到項目的前景比較好，儘管現在該項目的收益是同類型物業中偏低的，每年大約僅有三億元左右收入，但預計未來會達到每年五億元的收入。
此外，倪建達還透露，雙方本約定在該項目上五五開，但南豐出於鼓勵上海本土企業的目的，把控股權讓給了上實城開。至於未來的分工方面，雙方將各自發揮所長。
45億港元加碼一線
資料顯示，上實城開此次收購的上海世貿商城項目於1999年開業，是中國首個永久性國際貿易商城，項目總建築面積超28萬平方米，是亞洲此類型最大的商貿城，並由常年展貿中心、上海世貿展館、上海世貿大廈構成。其中上海世貿大廈總建築面積約4.2萬平方米，樓高30層，有多層商業辦公空間供機構及領事館使用。
於收購完成後，上實城開與南豐就成立合資公司及認購事項訂立合資協議。根據合資協議，南豐以49美元按面值認購商城的49%權益，餘下51%權益由上實城市開發繼續持有。
此次收購亦包含南豐集團向上實城開提供約3.61億美元的貸款，以撥支收購事項的初步付款。而作為貸款安排中的一部分，上實城開已向南豐集團交付一筆6.6億元的按金。
值得注意的是，在多次表態將加大一線城市經營性物業的投資力度後，上實城開此次將上海世貿商城納入版圖也可謂是有了實質性的舉措。
此前，倪建達便表示，上實城開在解決了收購中新地產的遺留問題後，上實城開將全面退出四線城市，選擇性退出三線城市，把重心集中在一二線城市，並逐步加大商業物業的持有比例。
據瞭解，整合中新地產後，上實城開的項目主要分佈在上海、北京、天津、重慶、成都、長沙、等一、二線城市。並且，其目前在上海最重要的兩個儲備項目莘莊地鐵上蓋項目和城開中心項目也均為商業項目。
攜手南豐同臺唱戲
此番，攜手南豐，上實城開亦有自己的一番考量。據倪建達透露，此前兩家公司的分工是約定50%對50%，但考慮到上實城開是上海的本土企業，南豐集團便將控股權讓渡出來。
“但我們的管理是平衡的，發揮各自優勢。比如說，南豐專業的商業運營團隊將更多地承擔該項目的商業運營部分，而上實城開則將在協調未來改造和物業管理方面做出專業貢獻。”倪建達稱。
在其看來，此次上實城開與南豐的合作是基於雙方共同的企業價值取向及對未來大陸經濟的信心。
因此，倪建達表示，在共同的價值判斷和市場判斷下，上實城開和南豐今後也可以在其他項目上展開深度合作。
“從這個角度來說，今天的簽約只是未來合作的一個開始。我們原來和政府簽訂的一系列城市改造和工業區轉型發展的項目，只要南豐覺得可以投資，我們都將對其開放。如果南豐不投資這些項目，我們也會請教南豐如何把這些項目做好。”倪建達表示。
並且，其進一步稱，上實城開和南豐的合作不是因為世貿商城，而是因為雙方團隊有相同的理念，南豐的專業人才都是上實城開以後可以藉助的重要資源和力量。
作為合作一方，南豐的此舉也備受矚目，甚至於外界將其視作南豐在為上市鋪路。不過，梁錦松直言，南豐目前沒有上市的計劃。其稱，因為無論從估值還是從融資方面來看，現在都不是在香港上市的最好時機，而且南豐也沒有資金方面的壓力，不需要從資本市場獲取資金。
此外，梁錦松表示，南豐對內地發展有信心，也會增加對內地的投入，但增加的幅度和規模要看具體的項目。
“因為我們在地產發展方面的投資是全方位的，只要是有前景的地段和好的運營理念，我們就會考慮投資這個項目，但具體來說，我們還是希望能夠在好的地方與好的夥伴合作。”
以下是上海實業城市開發集團有限公司新聞發佈會的現場問答實錄：
現場提問：關於世貿商城這個項目，您能否更為詳細地介紹一下？預計併購的投資額是多少？投資回報如何？雙方承擔的角色是怎樣的？
倪建達：世貿商城是上海特別重要的持有型物業，該項目落成已快20年，並一直處於運營狀態。自昨晚我們與南豐簽約成為世貿商城的股東後，今天就已經開始盈利。
上海世貿商城位於虹橋地區沿路北側，佔地達4萬多平方米，是一個單體建築量很大的建築羣。其主要功能是辦公、商業、會展，現在地上部分面積約25萬平方米，地下部分3萬平方米。而地上部分，辦公佔4萬多平方米，展覽佔20萬平方米左右，且其中約有4萬平方米是短展，剩餘的長展部分用於廠商陳列展示商品或開展商業活動。
目前世貿商城的租金收入相對較低，所以我們委託南豐的專業團隊，包括我們自己的專業團隊來提升它的客戶質量及結構，以讓其迴歸到一個正常的租金收益水平。虹橋區域目前正常租金收益水平是每天5.5元，而世貿商城的現有水平則維持在3元左右，所以它只要迴歸正常水平就能賺錢。
憑藉南豐的債務判斷和優秀團隊，搭配上海城開對政府和上海市場的判斷，我們定能將該項目從現在的不正常做成正常，而其第二次的“不正常”就是超越周邊其它的項目。
此外，關於兩家公司的分工，原先的約定是50%對50%，但考慮到我們是上海的本土企業，南豐集團便把控股權讓給了我們，但我們的管理是平衡的，發揮各自優勢。比如說，南豐專業的商業運營團隊將更多地承擔該項目的商業運營部分，而上實城開則將在協調未來改造和物業管理方面做出專業貢獻。
世貿商城未來的運營都是以市場導向為原則的，所以南豐管得多一點，並且我們更樂於看到南豐的專業在這個項目上體現；而我們管得多一點，是因為南豐更樂於看到我們和當地政府的交流，以充分發揮物業本身的品質和優勢。
現場提問：梁先生剛也提到會繼續在內地發展，能否講一下南豐未來的發展策略？這次合作是不是在為南豐上市做部署？
梁錦松：我們和上實城開的合作是強強聯手，上實城開作為上海市政府的國有企業，具有很多外資所沒有的專長。世貿商城今後的運作是以上實城開為主，我們樂意為其提供協助。
誰能夠做好，我們就為其提供力量和協助，相信這個項目以後肯定能為雙方及上海市政府帶來很多靚麗業績。
至於此舉是不是在為南豐上市鋪路呢，我可以這樣說，南豐目前沒有上市的計劃。因為無論從估值還是從融資方面來看，現在都不是在香港上市的最好時機，而且南豐也沒有資金方面的壓力，不需要從資本市場獲取資金。
現場提問：目前上海的商業地產項目較多，且近幾年發展也較迅速，您個人覺得上海的商業地產是不是已經有點供大於求？最近萬達宣佈要成立萬達電商，你們這個項目會不會有O2O的部署？
倪建達：上海持有型物業的確非常多，也面臨經營上的壓力。一年前，我已經講過商業地產的競爭會遠遠大過住宅類的競爭，而在這樣環境下，我們和南豐選擇收購世貿商城，是因為該項目是一個處在特別成熟地段、特別重要的城市建築。而在一些不成熟的地段、不成熟的城市做一些超常規模的商業地產持有物業風險則很大。以前做地產的人都有一句話，做地產是地段、地段，還是地段。從這個角度上來說，我們這個項目擁有得天獨厚、無可比擬的優勢。
現在國內的傳統商業都遭遇了電商巨大挑戰，前幾天阿里巴巴上市，馬雲迅速成為中國首富，這表明電商方興未艾，而傳統商業該如何與電商競爭。電商需要更多的空間來給這些電商公司提供平臺，而我們投資的這個項目正為這些企業提供了一個非常好的平臺。此外，世貿商城不是一個傳統商業，它本身就帶有商業展示和直銷的功能，而我們要做的則是把傳統展示與現在電商做一個結合。
目前，我還沒法回答有沒有做O2O的打算。一段時間後，在我們明確了該物業未來發展計劃時，我們還會有機會和媒體報告。9月26號正式收購後，我們很清楚世茂商城的未來很好，因為它現在很不正常，到正常就非常好了，待我們進入到第二個不正常階段那它一定是超級的好。
現場提問：請問梁先生，日前李嘉誠在內地拋售了很多地產業務，而您為什麼比較看好國內地產和經濟？
梁錦松：南豐看好中國市場，特別是房地產市場，是因為地產是一個短期買賣的行業，而我們看到的是這個地方市場中長線的機會。我個人對中國的前景是非常看好的，從宏觀因素來看，中國的城鎮化還是在一直往前走，現在中國城鎮化人口大概佔全國人口的50%左右，如果按其他發達地區的經濟體來看，一般的城鎮化人口都超過75%，所以中國至少還有十幾二十年城鎮化的過程。
而城鎮化對經濟發展的推動作用非常大，特別是城鎮化居民的開支方式和農村有明顯的不一樣，所以城鎮化是一個驅動經濟的過程。
第二，中國政府的政策是到位的，我非常支持政府現在反貪政策和措施。貪腐會扭曲自由市場，我個人非常認同自由市場對經濟的作用，特別是在資源分配方面。如果一個自由市場因貪腐而影響其自由競爭運作，這對經濟發展是不好的，所以我個人非常支持中央政府現在的反貪措施。
另外，上海是內地最國際化的金融中心和商貿中心，所以只要中國經濟在往前走，上海的前景就非常好。特別是在知識經濟時代，知識人才聚集的地方，其前景就是非常好的，尤其是房地產市場前景。所以全球的金融中心房地產價格一般都是往上走的，也是能夠最快調整的。
從短期來看，面對上海目前供過於求的現狀，我們肯定會有壓力；但是從中長線投資者的角度來講，這些壓力可能就是這些投資者入市最好的時機。
現場提問：在這個項目之後，南豐和上實城開還會不會有類似的合作？目前上實城開對中新地產的整合進展如何？未來，上實城開持有型物業佔比達到多少？
倪建達：上實城開與南豐的合作，是基於雙方共同的企業價值取向，均對未來大陸經濟有信心，我們有共同價值評判體系來收購這樣一個項目。共同的價值判斷和市場判斷，也就意味着我們今後關注到的市場信息是共享的，我們可以在其他項目上展開深度合作，從這個角度來說，今天的簽約只是未來合作的一個開始。
上海是中國大陸最具商業文化的一個城市，上實城開已在這座城市耕耘多年，我們有更多的渠道瞭解市場的變化，有更多的信息能夠匯聚一些資源。所以，未來有沒有機會和南豐在上海擴大投資，增加收購的項目，我認為答案是肯定的。我們原來和政府簽訂的一系列城市改造和工業區轉型發展的項目，只要南豐覺得可以投資，我們都將對其開放。
如果南豐不投資這些項目，我們也會請教南豐如何把這些項目做好。所以我們和南豐的合作不是因為世貿商城，而是因為雙方團隊有相同的理念，南豐聚集的頂尖專業人才，是上實城開以後可以藉助的重要資源和力量。
對中新地產的整合已有四年，也差不多完成了，現在正處於發展的重要節點上。在這個特別重要的節點上，我們找到了南豐的這個特別重要的合作伙伴，這是我們一個新發展歷程的開始。
另外，我們認為中國的房地產並不是非常悲觀，按城市來區分，今後的商業地產，包括持有型物業及住宅地產，均處於分化階段，我們持續看好未來十年一線城市的發展。但是，對於四、五線城市，不管是住宅還是持有性物業，我個人持相對謹慎的態度。未來，南豐和上實城開都會更多關注一線城市重要地段和重要的項目，這是我們的投資選擇。
現場提問：目前，有市場觀點認為中國現有商業太多，除去上海外，你們對其他一線城市有什麼看法？未來南豐會上海外的其他內地城市佈局嗎？
梁錦松：中國一些地方的商業地產已出現供過於求的現象，還有電商衝擊的問題。地產是一個非常講具體條件的行業，至少需考慮兩方面，第一個是地點，地產就是地段，不同地段的項目不同，就算隔一條街可能都不一樣。第二個是盈利的理念和執行的水平。
我覺得，與上實城開的合作可以將這兩個方面合起來，可以從地點、運營理念等方面與其他競爭對手區分開來。南豐對內地發展有信心，也會增加對內地的投入，當然增加的幅度、規模都要看具體的項目。
現場提問：倪總剛提到要把世貿商城從一個正常的階段變成第二個不正常的階段，是不是意味着營業額翻一番？你們有沒有業績目標？現在商城的營業額是多少？你們想做到什麼水平？
倪建達：前面我已提到，這個項目現在的收益在當地同類型物業中是偏低的，而且偏低的幅度還比較大，現在差不多每年有3億左右的收入。該項目未來三年左右的時間，收入應該會超過5億元。
當然，我們也有一個比較激勵的方案，現在有點不正常，做到正常差不多就5億了，如果再提升挖掘它的商業價值，充分結合南豐的專業團隊和上實專業團隊，其收入應該會超過7億元，這是我們收購這個項目的基本判斷。
現場提問：我想問一下樑先生，南豐目前在內地的定位如何的？南豐目前在內地有多少規模的樓面正在運行的？未來南豐在內地發展方面是會繼續和內地發展商合作，還是考慮自建？這次交易是上實先收購南豐再貸款，為什麼這樣？南豐是不是考慮在貸款期結束後退出？
梁錦松：南豐對各個項目的判斷都不一樣，但是在這個項目上我們打算和上實城開長期合作和持有，並不打算在融資之後退出。當然，如果明天有一個人願意出100倍的價格跟我們買，我們可能會賣了它。
至於融資，是因為買賣雙方有點複雜，銀行貸款的程序比南豐融資時間短，而且我們沒有融資壓力，所以作為短期的過渡安排，南豐安排的貸款比一般銀行貸款多。
南豐在內地有一些地產項目，因為我們在地產發展方面的投資是全方位的，只要是有前景的地段和好的運營理念，我們就會考慮投資這個項目，但具體來說，我們還是希望能夠在好的地方與好的夥伴合作。
現場提問：今年下半年上實城開的買地預算是怎樣的？會不會投資上海以外的一線城市？
倪建達：我們每年都會有一定比例的預算，買地、買項目和公司我們都會有。但這個計劃其實是一個一個動態的計劃，上實城開一方面會把三四線城市的項目賣掉，因為我們並不看好三四線以下的城市。但賣掉的同時我們會收購一些一線城市的項目，所以這是個動態的計劃。如果我們有機會，特別是像上海這樣的城市，就算沒有年初安排預算，我們也會增加預算，這些機會我們一定會抓住的。
上海以外的一線城市我們本身就有項目，像北京、深圳我們都有，但是不會作為我們投資一線城市的重點，上實城開投資的重點還是會在上海。