“一直都是隨行就市的定價策略，不會定特別高或者低於市場價格。”

8月21日，保利置業集團有限公司在香港召開2014年中期業績會，保利置業主席兼董事總經理雪明、董事兼副總經理葉黎聞、總經理助理蔡偉生以及財務總監潘志平出席了活動。

保利置業中期業績報告顯示，2014年上半年簽約銷售面積約119.5萬平方米，簽約銷售額約123億元，已完成全年銷售目標280億元的44%。

保利置業方面表示，上半年共有在售項目44個，下半年還將視市場情況及工程進度，推售約8個全新住宅樓盤。

值得注意的是，2012年和2013年上半年，保利置業銷售業績同比增幅分別為26.25%、44.55%。2014年上半年，該公司合約銷售額約為123億元，同比下降了15.75%。

在業績回落背景下，保利置業依然大規模拿地，上半年在香港新九龍、寧波、廣西、上海等地的拿地支出已接近100億元。有研報分析指出，若以90億元土地收購費用計算，其中30億元用於支付2013年帶入的未結算土地款，60億元用於新購地塊，加上150億元建工開支及各項稅費100億元，保利置業2014年保守資本支出預算已達340億元，因而其今年負債率將持續高位。

發佈會上，保利置業管理層回應稱，今年拿地預算是91億，上半年已經拿下價值將近100億的土地，按權益算，保利置業需要支付80億土地款，已經支付70億，剩下11億的買地額度。

“下半年將保持審慎拿地態度。”保利置業表示，預計接下來需要支付的土地款是30-40億。

關於保利置業與保利地產的同業競爭問題，雪明解釋說，保利置業與保利地產所涉及的城市沒有增加，並且可以處理好同業競爭問題，小股東利益也不會因此受到影響。

雪明進一步指出，保利集團仍在研究如何整合保利置業與保利地產，但沒有具體時間表和方案。

以下為保利置業集團有限公司2014年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：一線城市有沒有機會放開限購？對下半年和未來前景如何看？推盤策略怎麼樣？

雪明：從宏觀上看，GDP增長7.5%的指標經過國家各方面政策的調整，是可以完成的。也就是說，房地產投資增速雖然有減弱，但是房地產還是支柱性產業，涉及到鋼鐵、建材等幾十個行業。宏觀經濟對房地產有影響，但還看不出有特別大波動。

第二方面，各方面的調控政策更加理性，房地產市場也呈現出新常態的趨勢。比如說限購放鬆的城市在增加，在貸款方面也有調整的趨勢，房產稅也在徵求意見以及全國房產聯網登記制度等，這一系列的措施使得市場出現理性和新常態。

在這種情況下，房地產產品結構、戶型結構會出現一些變化。從上半年一些取消限購的城市來看，大戶型銷售量不斷增加，這種結構變化就是新常態出現的開始。

綜合來看，未來房地產市場尤其是下半年房地產市場會更加理性。保利置業要不斷研究政策、市場、客戶需求帶來的影響和變化，不斷改善產品結構，使銷售等各項工作按計劃推進，所以今年銷售目標還沒有調整。

至於推盤的策略問題，我們沒有特別改變推盤計劃，過去兩三年一直以長三角和珠三角為主。長三角和珠三角佔入賬收入超過一半，從上半年主要利潤來看，上海、廣州的毛利超過一半以上。從業績來看，對長三角和珠三角的投入回報不斷顯現。

下半年正常推盤，就單個區域來說，上海是貨源的主要城市，從產品來看，是以普通住宅為主，住宅產品佔85%以上，上半年佔的比例到了88%。

產品結構和位置都沒有特別改變，一直都是隨行就市的定價策略，我們不會定特別高或者低於市場價格。

現場提問：年初預計的庫存總共多少？公司提出91億買地預算，上半年已經花了近100億元，下半年的買地計劃是什麼？

雪明：年初預算全年有450億貨值，上半年實現了123億的銷售，完成比例42%。下半年如果按剩下貨值來計算，可以完成銷售目標46%。

葉黎聞：保利置業年初計劃中有450億貨量，其中有140億來自於2013年，所以今年會形成310億貨量，加上新推和續推就是450億。

上半年保利置業一共續推了149億貨量，包括去年留下來的是289億貨量，今年上半年實現123億銷售，去化率水平大概是在42%。

下半年的情況是，剩下的貨量再加上新形成的貨量只要達到46%去化水平，就能夠完成全年280億目標。

我們年初制定的買地預算是91億人民幣，從執行情況來看，獲得了9塊土地，因為有不同股權比例關係，需要支付80億元，到現在為止支付了70億元。70億元再加上一些餘款10億元，一共付了80億元。

按照年初的土地預算來說，還剩11億元的額度，從現在土地情況來看，因為去年留下來的土地餘款有30億元需要支付，以及一些跟蹤的土地會有零星的支付。

下半年大概有30到40億元土地支付需求，這個數字並非絕對，因為獲取土地的方式不同，有的是通過拍賣，有的則是通過舊城改造，在支付土地款方面也不同。

現場提問：與保利地產雙方的資源和整合情況怎樣？

雪明：保利集團對於將兩家上市公司整合在一起，希望達到的目的是使保利在行業裏面，無論是規模、效益等各方面都可以變得更大、更強。這中間有很多技術方案和代價的問題，具體整合時間和方案也沒有確定。

現場提問：保利地產明確說會涉及舊改，是否擔心兩個公司會有同業競爭問題？上半年股東應占溢利同比下降了四成，能不能說明下跌的原因？

雪明：我們在內地很多城市都有舊改項目，比如說廣州、武漢、濟南、深圳、昆明等，而且也做出了一些經驗。但是這些舊改項目和同業競爭沒什麼太多的關係，除了廣州、武漢這兩個共同進入的城市有舊改項目以外，與保利地產在其他城市都沒有舊改項目重疊。

兩家公司都有項目的城市是四個，沒有增加新的競爭城市，而且公司內部對同業競爭的協調還算不錯，因此對小股東利益產生損害的情況不存在，幾乎沒有。

同業競爭問題，應該是很容易解決的一個問題。

潘治平：股東應占溢利2014年上半年較2013年下降了42%，主要是由四個原因構成的。第一方面，銷售毛利較去年上半年少了4.1億港元，下跌的原因主要是成本有大概35%的大幅增長。

第二方面，2013年有2.2億港元匯率收入，2014年上半年沒有這方面的收入。

第三方面，2013年有投資物業重估增值，增值數是7.14億港元，今年是5.85億港元，相差1.29億港元。

第四方面，財務費用增加了1.5億港元。從全年預算情況來說，年初希望能夠保持去年25%左右的毛利率水平。上半年來看，這個水平維持在25%，下半年希望維持在25%。

關於財務費用的情況，保利置業這兩年通過境外融資的安排，使整體財務結構有了比較明顯的改善。現在境外融資比例佔總融資的13%，財務成本得到了下降，結構得到了調整。

現場提問：公司在海南的發展怎麼樣？

雪明：在海南萬寧神州半島有一個項目，成本是2000元每平方米，銷售價格是1.5萬元每平方米，而且基本上都是度假型產品，銷售還不錯，是神州半島銷售最好的項目之一。

對比神州半島和海南三亞的價格，三亞賣到了3萬元每平方米，幾乎都是外地人買的。我們的客戶裏有很多上海、北方的，從這個產品性價比來看還是非常不錯。

集團在海南的發展定位是旅遊地產，所以在海南市場拓展土地不是特別賣力，海南是否清理閒置土地和我們沒有太大關係。

現場提問：庫存量需要多久才能消化掉？投資物業方面，計劃把這部分業務增長到什麼比例？將來會佔你們銷售的多少？

葉黎聞：現在庫存數量是144.9億人民幣，包含已經竣工部分加入的。從現在的行業情況來看，相信每家企業的庫存都有不同程度的增長，這是行業普遍現象。

保利置業在兩年前就開始關注這個問題，在經營策略中也提到要去庫存。

去庫存有兩個方法，一是前期做好工作，生產適銷對路的產品。所謂適銷對路的產品，就是剛需、小戶型、低單價、低總價的產品。這兩年保利置業在貫徹這樣的庫存去化思路，新產生的產品中都是按照這個原則在做，庫存去化還是有效果的。

怎麼樣去化以前已經形成的高端產品？首先改善產品的包裝，比如說增加體驗效果，把產品的品質充分體現出來。同時，採取所謂適銷對路的價格，進行針對性銷售。

未來我們會堅持剛需產品的生產，以剛需產品為主流產品，相信庫存會得到一定的控制。

投資物業方面，保利置業現在的投資物業加上土地儲備，未來會形成的規模大概是10%。商業產品和寫字樓產品還是以銷售為主，不會追求投資物業的比例增長。