“未來金地商置打造的項目會有別於萬達的快速模式，將朝精緻、有特色的商業定位發展。”

作為金地集團商業平臺，金地商置表現一直較為低調，但今年以來，不管是引入前萬達高層，還是高調啓動旗下項目西安金地廣場招商，金地商置在商業方面的投入都明顯在加速。

在接受觀點地產新媒體採訪時，金地商置執行董事兼行政總裁徐家俊介紹了公司未來在商業方面的發展戰略。

按徐家俊的說法：“未來金地商置打造的項目會有別於萬達的快速模式，將朝精緻、特色化的商業定位發展。”

　　不學萬達

在徐家俊看來，傳統的商業若靠量去做，一個8萬平方米、10萬平方米的商場中，僅是囊括一個影院、超市、百貨公司這些傳統業態，項目就沒有生命力。

“萬達在拿地後兩年就可以把商業開出來，這樣的速度不是可以簡單複製的，如此快速所面臨的代價也是比較大的。”

之所以定位發展精緻商業，除了希望能在當下商業紅海中脫穎而出外，更重要的是商業項目若簡單求快，後期運營方面會存在較多弊端。

徐家俊認為，做商業和住宅不一樣，住宅標準化以後快一點問題不大，但是商業過快之後會有很多問題，如果做得精緻、特色一點，細節問題就會考慮更多，今後運營起來也更加有效。

據瞭解，在金地商置最新運作的商業項目中，今年5月中旬正式舉行招商簽約儀式的西安金地廣場主打的便是品質家庭的精緻生活中心商業特色。

資料顯示，西安金地廣場建築面積8.6萬平米，地上四層、地下二層。項目涵蓋餐飲、兒童、生活配套三大特色組團，並融合快時尚、精品超市、國際影城、潮流服飾等，跨界整合多元業態，項目預計於2014年年底開始營業。

今年5月，金地商置又通過公開市場，以接近底價獲取杭州的一幅商業用地，將打造為擁有包括精品社區購物中心、高端公寓在內的綜合物業。

值得一提的是，隨着西安廣場正式啓動招商和杭州項目落地，金地商置商業佈局戰略又邁進一步。目前開發及運營的商業項目包括北京東長安街的北京金地中心、深圳最核心CBD區域的深圳大百匯，杭州商業綜合體項目、以及深圳南山高新區的深圳威新軟件科技園等。特別是建築面積32萬平方米的深圳威新軟件園三期，涵蓋300米超高層寫字樓、企業總部基地、研發辦公、高端公寓、企業會所及特色商業等為一體的都市綜合體項目，將成為金地商置在深圳打造的旗艦型項目。

其實，去年金地出租性物業的年收入已超過5億元，隨着未來西安商業和威新科技園三期的投入運營，預計金地的租金收入將超過10億元，這對於一家以住宅開發為主業的公司來說，是一個巨大的轉變。另據徐家俊透露，下半年金地商置還會通過招拍掛或者收購項目的方式繼續擴大自身的商業版圖。

實際上，金地商置作為金地集團旗下商業平臺，自收購以來便受到金地集團的高度重視，還曾將包括西安、瀋陽、天津、北京、寧波等6處優質宅地注入金地商置。就注資動作，金地集團彼時明確表示，注資對金地商置的規模擴張和盈利增長至關重要。同時，對於擬打造商業平臺的金地商置，一開始選擇住宅項目的注入，主要是希望通過在短期內快速做大規模以保證股東的收益和公司的持續發展。

平臺優勢

今年以來，在依託母公司助力將平臺逐漸鞏固的同時，金地商置在頗為關鍵的人才方面也尤為重視，並將前萬達高管王壽慶招至靡下。

對於商業人才的吸納，徐家俊表示，一半是由自己培養，另外一半是從外面引進。

至於王壽慶的加入，徐家俊透露，主要是看中其商業運營方面的能力，以及這麼多年累積的商業經驗及資源。

徐家俊指出，人才引進後，未來為更好地激勵管理層，金地商置也會設計多層次、多結構的激勵方案。對於是否會採用股權激勵的形式，徐家俊指出：“我們會綜合考慮各種形式，即使考慮比例都不大，5%不到，或許是3%-4%”。

就股權激勵方面，徐家俊對外界質疑集團將港股平臺作為後花園問題進行了回應，“香港的投資人會質疑沒有股權激勵，管理層的利益和股東的利益在沒有捆綁的情況下，投資人利益無法充分保證，只有捆綁後投資人才能給予管理層更高程度的信任。我們在A股也曾經同樣推出過股權激勵，這些資本市場認可的事情，我們還是要回應投資者的需要”。

另外，徐家俊還進一步闡述了彼時收購香港殼公司的目的。第一，商業地產在內地融資非常困難，沒有長線資金。內地金融融資期限都是一兩年，企業開發一個商場或者寫字樓，還在建設中融資期限就到了，項目的建設週期和融資週期不能很好地進行匹配，同時資金成本也相對較高，從而會使項目揹負較大的資金壓力。

第二，A股融資閘門未開，支持商業地產發展的融資渠道受限。作為金地集團一體兩翼戰略的重要一翼，住宅投資收益的實現主要依靠銷售回款，追求快週轉，而商業實現投資回報主要依靠租金增長和資產增值，因此住宅項目內部收益率可以做到20%，但商業項目十年能夠把成本收回來就不錯了，所以長線資金支持非常重要。

但是，徐家俊也指出了開發商業的優勢之處：“雖然住宅項目第一年可能擁有20%的收益率，但市場一旦陷入大的波動，第二年就有可能進入虧損期。而商業項目雖然前期沉澱資金壓力大，但隨着商業進入運營期後人流量、消費額的逐漸增長，不僅僅會帶來穩定的租金收入，商業資產還會逐步沉澱和增值，從這一點來看，商業物業的價值實現較住宅更為穩定。”經過這些年的努力，目前金地的商業資產已經帶來了每年超過5億元的租金收入，未來隨着威新三期、西安商業、杭州商業投入運營，每年超過10億元的租金收入將會進一步支持金地商置的業績。

徐家俊介紹，進入香港資本市場後，金地商置的融資優勢開始凸顯，並已有了實質性的動作。

今年，金地商置在融資方面已有兩次動作：5月19日，與一家銀行訂立融資函，獲得本金最高達3000萬美元一年期有期貸款融資；4月14日，與一家銀行訂立融資函，獲得本金最高達1.5億港元的有期貸款融資。

“這些融資的成本都顯著低於國內。”徐家俊透露。