誠如中國農業銀行首席經濟學家向松祚所言，房地產是立意、立場、觀點最為分歧的一個行業。在本屆2014博鰲房地產論壇，首場“地產精英博鰲論劍”掀起了論壇的又一個高潮。經濟學家、資深房地產專家、開發商、中介代表齊聚一堂，從自己的角度出發，深度剖析了現在的房地產市場。
獨出心裁的是，首場論劍主調為“說壞話”。拋掉人們對於房地產行業興盛的吹捧，只談論房地產市場面臨的問題，原因，以求為大週期繁榮年代下，房地產存在的陰影，找到解決辦法。
最怕樓市出現什麼問題？ 沒錢！
論劍上，向松祚拋出的第一個問題，就是：你最怕中國樓市出現什麼問題？幾乎不約而同的，大部分嘉賓都提到了一個字：錢。中國人民銀行統計的數據顯示，2009年到2013年，整個中國銀行的新增貸款，超過24%進入房地產，為什麼開發商還怕缺錢？
中原集團主席黎明楷表示，24%聽起來很多，但大家不能忽視的一點是，市場上房地產企業也是繁星羅布。大筆貸款分攤下來後，企業獲得的數額就減少了。“行業缺錢，市場就不好，企業缺錢就更慘，企業缺錢就會倒閉”。
歌華中奧投資有限公司總裁吳振綿也贊同黎明楷的觀點，他公司旗下的項目中，有十多個項目銷售情況不佳，因此導致企業收入不佳，影響了企業發展。對於該種情況，吳振綿表示，“唯一的辦法就是促銷、降價”，只要降到開發成本價左右，項目的銷售就不會出現太大問題。
銀行控制房地產貸款開發商：理解但做法不對
提及“錢”，自然就會想到銀行。最近銀監會的副主席在公開發表的一篇文章上講，現在銀行體系的風險確實在上升。而且他講這個風險主要來源其一就是房地產。面對風險，向松祚表示銀行會採用“9個字”：第一，控總量，無論對開發商的貸款還是按揭貸款，現在總量控制。第二，調結構。中國農業銀行已經達成一個共識，覺得三四線城市風險比較大，我們調整這一塊的結構。第三，嚴管理。現在基本上，二三線城市的房地產貸款權力全部上升到總行。
銀行的一番調整，自然會對房地產行業的資金產生動盪。但開發商大多表示能理解銀行的這種做法。
花樣年控股集團有限公司主席兼首席執行官，潘軍認為銀行有自身的考慮，這種做法是無可厚非的。未來房地產在調整期的時候，必然會面對資產問題。但房企在資金方面的壓力，除了銷售外，主要一點還有地價。目前房企成本增加最快的部分便是地價，潘軍希望政府能在這一方面做出讓步，行業才能走向穩定。
協信地產控股有限公司CEO劉愛明認為，現在不是銀行沒有額度了，純粹是效率問題。兩年前協信地產在某城市，從簽約到銀行按揭放款是一個半月，到現在是三個月。大家都忽視了貸款效率問題，而專注於總量，最後低效率把總量“吃掉了”，對誰都沒有好處。
黎明楷表示，從大的方向來看，銀行的這種調整絕對是對的。因為銀行不應該把這麼多的比例投在房地產。但如果已經投了，你需要去解決這個問題，而不是立馬全收回去，你全收了之後，原本是“存在的風險”，立馬就變成“暴露的風險”，市場將更難處理。
中國商業地產弊病頻現 新增的商業地產會死
劉愛明覺得，中國的商業地產供應量遠遠不夠，但很多進入商業地產的開發商卻不懂商業地產。對於這種商業地產跟風，劉愛明稱這是隻有廣度，沒有深度。商業地產的賺錢機會依然存在，但中國商業地產的經營水平卻落後一大截。
德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平更是直白地表示，新增的或者過剩的商業地產，會死。中國至少有30%的商業地產過剩，還有很多城市在建摩天大樓。這都是為了地標工程。它們不是被市場拖着走，而是被地方政府拖着走。
房地產市場進入下行通道？ 不用太在意
對於此次博鰲論壇的命題：下行通道中的房地產，嘉賓們也發表了自己的理解。
中交地產有限公司副總經理鍾瑾稱，我不認為現在房地產市場進入下行通道，這個行業要走一定要會耐得住寂寞，抗得起壓力。
潘軍表示，未來3年，中國樓市需要淘汰50%到60%投機性的地產企業，這是非常有必要的。
劉愛明的觀點略顯特別，他認為一直以來，業內外永遠在談上行或者下行，他相信這個問題每年都會談，一直談到房地產行業消失為止。其實一個行業有倒閉的，也有賺錢的，這是很正常的。房地產行業只有賺錢，沒有虧錢的，那是不正常的。所以所謂的上行下行，都不需要太在意。