由於上半年推貨較少，招商地產要完成500億元的銷售目標，下半年無疑需要大量釋放貨量。

觀點地產網 8月19日，招商局地產控股股份有限公司發佈2014年半年度報告，招商實現營業收入總額160.47億元，同比下降0.54%；歸屬於上市公司股東的淨利潤17.85億元，同比下降30.00%。

1-6月，招商地產累計完成簽約銷售面積121.82萬平方米，同比減少10.47%；簽約銷售金額179億元，同比減少10.35%，完成上半年200億元銷售目標的90%。

而以招商地產此前公佈的500億元銷售目標計算，其上半年完成度僅為35.8%。

毛利率受累區域結轉

上半年，招商地產歸屬於公司的淨利潤增速遠低於主營業務收入增速，其中一大原因便是房地產業務毛利率由33%下降為28%。

至於毛利率下降的原因，招商地產表示，一方面由於廣州依雲水岸、北京公園1872等高毛利項目結算減少，而二、三、四線城市項目結算佔比則增加至16個。

另一方面，招商地產短平快中小戶型產品佔比逐漸上升，這些項目的毛利率相對較低。該公司將逐步把140平方米以上的產品套數從目前的40%左右降至20%內，小戶型、快週轉類產品的比例得到提升。

中信建投發佈研究報告指出，在招商地產加速擴張、積極調整產品結構以加快週轉的態勢下,高毛利地區以及產品類型佔比下滑也是預期之內，預計全年整體毛利水平將維持。

據廣發證券預計，招商地產今年結算收入增長將在25%左右，疊加毛利率下滑的影響，全年公司業績增速僅約為15%左右。

集中推貨去化挑戰

由於上半年推貨較少，招商地產要完成500億元的銷售目標，下半年無疑需要大量釋放貨量。

事實上，該公司此前在投資者互動平臺上透露，新盤推出主要集中在三、四季度。

據瞭解，截至6月底，招商地產在手貨值約270億元，下半年計劃新推約450億元，總貨值超過700億元。其中高利潤項目深圳鯨山覲海、北京公園1872將結算，賬面預收款分別為52億元、27億元，有望促進銷售增長。

同時，下半年新推貨值佔比將大幅提升，中小戶型面積結構進一步加大，且一二線城市佔新貨值達84%。

儘管貨值充足，市場人士仍對招商地產的去化率表示擔憂。

數據顯示，上半年招商地產的月均去化率41%，僅排在2014年上半年去化率榜單的40名，較月均去化率46%的金地落後十個名次。

而2014年第二季度招商地產的銷售均價接近1.6萬元/平方米，達上半年最高值。申銀萬國分析指，由於大戶型和高端產品佔比仍然偏高，預計仍有近40%，可能對去化率形成一定製約。

值得一提的是，隨着中央到地方一些列的放鬆政策的出臺與落實，市場的回暖仍有待於需求的有效釋放，這決定了市場的復甦將是緩慢的。招商地產的開發項目主要位於一二線城市，若這些城市的商品房的需求低於預期，銷售業績或受到負面影響。

強勢拿地後市待考

雖然銷售進程較計劃有所落後，但這並不妨礙招商地產積極拿地。

根據半年報，招商地產上半年新增15個項目，補充項目資源370.21萬平方米，權益面積341.68萬平方米。

從區域分佈來看，上半年招商地產的新增項目仍然主要集中在二三線城市，分佈在海南、山東、黑龍江、陝西與江蘇等地。其中4月份以總價1.8億元獲得西安市曲江新區商住地塊，實現首次進入西安市場。

而從投資力度來看，上半年招商地產新增拿地款129億元，拿地金額與銷售規模的比例有所提升，達72.07%。其中拿地節奏波動較大，1月與3月拿地面積占上半年的91%。

如此大規模的拿地，即便是過往也屬罕見。對此相關分析認為，自賀建亞掌舵招商地產後，招商地產的經營管理風格將會有一定轉變，在行業集中度加速提升的過程中，未來規模增長有望進一步加快。

但分析也認為，眼下市場波動較大，包括萬科、保利、金地等企業在拿地上均持謹慎態度，招商地產的強勢擴張戰略還有待後市考驗。