蘇鑫：感謝觀點論壇，感謝陳詩濤女士給我這個機會和大家分享一下我們對商業地產基金的一些看法。我給這個命題加了一個定語，叫“崎嶇路況下的商業地產新機會”。

首先我們分析一下這次調整到底是怎樣的狀態，未來的趨勢是什麼樣的。我們先回顧一下2008年和2011年的兩次調整，2008年是一個U形的結構，時間只有9個月，這次是一個大U形，這次最大的不同就是供需發生了本質的變化，這個週期可能是兩年，甚至更長的時間。當然取決於不同的城市，一線城市可能供需沒有問題，時間不會太長。三四線城市如果供應量太大，這個週期就會比較長。

在這種大U形的背景下，我們要分析一下是什麼原因造成大U形的，難道僅僅是因為銀行收緊了信貸嗎？不完全是。我們看到了供需的逆轉，其實有一個很重要的原因，是因為以前炒房的這些錢通過影子銀行、信託、基金的通道，進入了房地產行業，這些錢拿了大量的土地進行開發。反思現在遇到的問題，說到底還是政府原來更多的政策約束，不是市場化因素造成的。所以我們不要企盼政府再出來一個所謂的救市的政策。未來兩三年可能又會產生巨大的變化，一個劇烈的因素出現，可能會出現市場過度的反應和其他因素的干擾，我們很難判斷市場的變化。

這幾天我們也看到一些積極的聲音，因為在以前的論壇上，我們更多看到的是抱怨。我們抱怨政策，抱怨政府，抱怨銀行。但是我們聽到了一些聲音，開始關注自己的行業，開始反思。其實我們不是一個成熟的行業，因為我們還不能夠做到所有的房子都不漏雨。我們是一個產業嚴重過剩的行業，雖然由5萬家變成3萬家，未來很可能死掉2/3。我們還是一個嚴重的靠政策吃飯的行業。最近網上的一個數據，說政府官員腐敗，95%的都跟開發商有關係，都跟房地產有關係。所以我們還是應該反思。所以我們看到的是路況不同了。以前這個行業是一條高速路，我們每個企業就是一個非常漂亮的完美的賽車，我們只要不斷地融資，敢於負債敢於拿地，踩盡油門，這個車就可以往前走，我們就可以賺錢。現在路況變了，因為政策變了，金融變了，稅收也變了。這種環境下，已經駛到了崎嶇的山路，但是我們大部分的企業還是開着跑車，而且都已經支離破碎了。

商業地產也面臨巨大的問題，主要是兩個問題，一是供應量過剩，一個是缺乏金融支持。我們看到太多的城市，有很多的商業項目在兩三年之間出現，源於我們根本就沒有規劃，只要一個區長就可以改變規劃，就可以多建一些購物中心，就可以多建一些酒店，所以肯定是大量的供過於求。按照陳啓宗先生的說法，這些房子只能夠養老鼠，我有一個觀點，可能還可以做其它的事情，後面也許還能夠探討一些方法。另外就是缺乏金融支持。跟商業地產相關的無外乎開發貸和金融貸。住宅產業在國內更接近於製造業，它是快速生產、快速銷售的，而商業地產從本質上更接近於金融。如果沒有創新的金融進行支持的話，這個行業也肯定發展不起來。我們從國外看，商業地產基金分為類，一個是開發型基金，一個是增值型基金，一個是持有型基金。

開發型基金在國內的機會可以選擇在一線城市或者1.5線城市的核心區域或者是副中心。土地的獲取非常重要，因為現在這些土地這麼高的價格很難持有，必須要拿到一些便宜的土地，要跟文化、產業結合。這是我們在去年底投資的一個上海的非常大的項目，就是上海的夢工廠，這個項目用了150億，我們基金投資30多億，這個項目是通過文化來進行的商業開發，它有8個劇院、有世界上最大的imax影院，有3個小劇院，一個音樂劇場，還有一些文化設施。通過文化就可以拉動消費人羣，就可以做到更多的體驗。當然還能帶動這個裏面的商業的發展。未來我相信這個項目一定能成為上海的一個城市名片。當然這裏面的運營，資產管理公司很重要，我們是和中國最大的文化基金、和蘭桂坊一起合作。

增值型基金包含有兩種，一種是新建的，我把它建好，一種是把已經建好的運營成熟，我們討論一下存量房有沒有這種機會，就是這種房子建好之後，過剩的放在那裏除了養老鼠還能幹什麼。其實它有機會，只要它是在核心城市的核心區域就有機會。商業地產的本質是提升，目前有一個重大的機會，就是一線城市和1.5線城市已經步入了存量時代，核心區的商業地產基本上是這樣。當然有些是過剩的，有些經營不好，我們能不能創造一些機會？這是我們在去年底在上海南京西路併購的中華企業大廈項目，後來通過改造了，我們把名也改了，叫靜安高和大廈，它的外立面、室內裝飾、機電全部重新裝修，政府非常支持，它不單單改變了城市的面貌，也潛在地增加了商業地產面積的供應。存量樓宇的改造機會就在於分化，就在於需求。我們看另外一個案例，這是在北京的，是基金做的一個白領公寓，之前是一個很破的寫字樓，經過改造之後把它變成了一個公寓。其實這不是什麼新鮮的東西，在成熟的市場不僅僅是樓宇的更新，而是城市的更新，這是在日本東京的丸之內，是60年代的CBD。由於競爭的激烈，這裏一度非常不景氣，它的樓都是一樣的，寫字樓裏進不去，所以他們決定把樓裏切出一塊做商業，這樣樓連起來就成了街區，煥發當地的活力。

持有型基金。目前在國內還沒有真正的持有型基金，但是我相信在不久的將來就會出現，因為保險天生的就應該投成熟的商業地產。現在這些錢在做什麼呢？在大量的投資政府的市政債，有7%到8%的回報，他不會投3%到4%的商業地產持有上。未來市政債不會有這麼高的收益，所以我覺得保險一定會跟持有型基金合作。所以我們現在要做好準備。

REITs的出現不僅僅是一種迎合市場的，解決中國商業地產問題的一種金融手段，它還可以解決老百姓的投資問題。試想一下，如果有50萬還可以投一個小鋪子，有5萬塊錢能投什麼？其實在國外，這些錢都可以給REITs，就可以讓老百姓真正地分享城市化帶來的紅利。我們看到一些類持有的基金已經出現了，比如說中信啓航，未來REITs、資產證券化一定有很大的機會。

未來商業地產資產證券化一定是有很大的機會，未來房地產行業的機會就是慶幸我們已經駛向了崎嶇的山路，就看我們在座的各位有沒有準備好越野車。