徐家俊：各位參會嘉賓，各位媒體界的朋友。前面的議題還是圍繞在房地產市場和金融的話題上，到這個環節將會到商業地產領域。我今天也給大家分享一下金地集團在做商業地產上的一些想法和理念。我的題目是“在新的市場格局下的商業地產創變之道”。
我們都知道，今天中國的地產市場，特別是商業地產是一個被互聯網所影響的市場，互聯網對商業地產的影響可以說是非常巨大的。今天在中國的市場上如果不觸網，特別是商業地產如果不跟互聯網結合，可以說基本上是沒有聲音，或者沒有前途。我們可以來看一組數據，昨天我們也跟一些朋友在聊天，說中國現在做得比較好的幾個購物中心，第一個是北京的星光天地，另外還有廣州的天河城，深圳的萬象城，他們的銷售額每年大致在60到70億人民幣，這已經是中國做得最好的購物中心。但是我們可以看到，在2013年雙11，我也是去年剛剛聽說這個名詞，就是11月11號，原來是所謂的光棍節，在淘寶網上，在雙11的時候發起了一個網絡購物節，在這一天，淘寶網上的銷售額就突破了350億，也就是說在淘寶網上一天賣出去的東西，大概等於我們6箇中國最好的購物中心一年的銷售額。可以看到這個差距是非常巨大的。
另外在過去5年裏，中國社會消費品零售總額增長了1.8倍，網絡銷售額增長了19倍。這個背後是有道理的，第一個是網絡購物非常方便，只要物流能夠到達的地方，你坐在家裏就可以購物。第二，網絡購物有一個非常大的優勢，就是它的邊際成本非常低。網絡購物新增加一家店鋪或者新增加一個訂單，基本上就是物流的成本，在淘寶網上新增一個店鋪的成本不會超過100塊錢，邊際成本非常低。但是在實體店，增加一個新店的成本是非常高的。我們原來在香港的時候在銅鑼灣辦公，底下有一家奶茶鋪，中午吃飯之後我們去買那個奶茶，我問他們，你這個奶茶鋪生意非常好，每天都在排隊，很賺錢，但是這個老闆苦笑着說，我每天要賣出9000杯奶茶，之後賺的錢才是我們的，這9000杯奶茶錢是給房東的。可以看到實體店的成本主要是租金的成本非常高。
我們現在也在做購物中心，根據我們的數據，我們的購物中心當中店鋪銷售額，最少的20%是要給到業主的。多的要達到40%。前段時間我們看到有一個新聞，說星巴克是暴利，把星巴克的咖啡豆、糖、奶加在一起，說星巴克的成本是多少錢。我看了這個新聞，我覺得很有意思，其實星巴克最大的成本是它的租金成本，而不是糖多少錢，咖啡豆值多少錢，其實到星巴克主要是對環境的消費。傳統的商業在成本上和網絡上的商業是沒有辦法競爭的。
另外一個，現在消費者的行為習慣已經發生了非常大的改變。十幾年前我們做地產的時候最看重的羣體是70後，他們是購房的主體，但是今天我們做商業地產的時候，我們最看重的羣體是90後，甚至包括00後、10後，我們看重這些羣體，他們是消費的主力。10後現在是孩子，所有的兒童是現在商業地產中的主力，00後和90後是被網絡影響長大的，他們的消費習慣和他們的消費行為，和網絡都是密不可分的。我是70後，我現在也非常喜歡在網上購物，因為我覺得非常方便。我太太剛剛給我發了一個微信，她說她在國外，問我想買些什麼東西，我立刻給她下單了，可能明天就會送到我家裏去。原來物流的速度非常慢，但是現在在網上購物，如果在一線城市，一般可以當天送達，這跟你在實體店購物已經沒有什麼區別。
我們畢竟不是做移動商業的，我們是做傳統商業的。在做傳統商業的有一些問題，我每次跟做傳統商業開發的朋友做交流，很多人都問我們，在互聯網和網上購物影響這麼大的情況下，你們為什麼還要做商業地產？商業地產究竟有沒有發展的空間？我們的回答是非常肯定的，商業地產將會有非常巨大的發展空間，而且我認為未來10年商業地產的增速會遠遠超過住宅地產。在20年這個區間裏面，可能這個比例會進一步擴大。
我們有幾個觀點。第一，宏觀環境是有利於商業地產發展的。中國的GDP仍然在快速發展中，雖然這個比例在降低，現在說GDP到7%就夠了，甚至未來會降到5.5%，但是在全球範圍內這樣一個GDP的增長速度仍然是非常快速的增長。另外，消費在GDP當中所佔的比重逐年在擴大。到2012年的時候36%，到2020年的時候預計可以增加到44%。但即使是44%，從全球平均水平來看，也只是相當於全球60%的水平。所以到2020年，我們預測我們國家的社會消費品總額可以增長3倍，這給商業地產發展帶來很大的空間。第二個是城鎮化，人口向城市集聚，消費升級，需要有更好的環境。第三個是特大型城市，現在發展都碰到了一些問題，我們最近看到北京市政府也出臺了一些文件，中央政府還是在力推這個事情，北京的發展，包括它的污染、交通的擁擠已經是一個非常嚴重的問題，所以北京市政府提出，東城和西城未來將不會有商業的地塊推出，整個四環內商業推出的量也非常少。所以我認為未來商業地產在二三線城市，包括一線城市的非核心區域還有很大的發展空間，這是我的第一個觀點。
第二個觀點，我認為體驗性商業是網上購物不可替代的。我們經常說做一個購物中心，要做一個體驗性的購物中心，這個體驗性的消費是在網上沒有辦法做到的，比如說你要跟朋友聚一聚，你需要喝一杯咖啡，需要帶小孩去做一些遊樂的項目，另外你就是想買一點東西，但是你想有一個好的購物環境和體驗，這些在網上購物都沒辦法實現的。但是現在我們購物的環境、購物體驗和發達國家相比，特別是和我們附近的香港、新加坡、日本相比，仍然有非常大的差距，無論是商品的豐富程度，還是我們的購物環境，以及服務，都有非常大的差距。
前段時間我們公司招聘了十幾個畢業生，我們給他佈置了一個課題，就是找到國內最好的購物中心，然後讓他們研究香港的IFC的購物中心，讓他們把這兩個購物中心做了比較。這些孩子以前基本上沒有接觸過商業，完全憑他們自己的理解、分析和判斷去做了一些比較。比較出來的結果，我們看到這個分數的差距是非常大的，無論是從服務還是從購物的環境，以及購物的空間，都有非常大的差距。我們知道在香港或者日本，一個好的購物中心裏面相對比較好的店鋪，比如說在IFC裏面有一個叫做維多利亞的祕密的店，這個店的裝修成本一平米達到2萬美金，所以你到這個店裏面去，它各方面的佈置，包括精細的程度，你購物的衝動會非常的強烈。但是同樣的店鋪，如果你到大陸來，你就發現沒有這樣的衝動，從服務上也是一樣，我從深圳來，很多深圳的人願意去香港買一些好的衣服，或者是買一些奢侈品，其中巨大的原因，除了價格的原因，現在價格就是一個匯率的差價，更重要的是服務，大陸的商家的服務意識和香港相比，還有非常大的差距，這都是我們未來提升的空間。另外從商品的品類來說，目前國內也是非常欠缺的。
我們去日本，無論是東京還是大阪，我們可以看到街上有很多小店鋪，20平米、30平米左右的，它裏面所放的商品品類的豐富程度，可能會超過我們國內200平米甚至300平米一個店鋪的豐富程度，而且到那裏面你很願意買，它擺得很有美感。所以在這個方面，我們國內也是非常欠缺的，包括我們商場的人力資源方面也非常缺乏，這都是我們未來的發展空間，而這些也是網絡購物所沒有的。
這是金地我們在做的一個案例，我們在深圳崗廈開發的一個綜合體，這裏面購物的空間接近30萬平米，這是深圳一個最好的區域，我們原來也是按照最好的購物中心打造的，5年前我們希望在裏面放進入一些奢侈品，但是今天我們的思路發生很大的轉變，我們覺得還是要向體驗式購物去做，所以這裏面我們拿出1萬多平米來做書店，當然這個書店是24小時營業的，你可以在裏面買書，也可以在裏面喝咖啡，你也可以和朋友聊天、聚會。然後在這裏面做一個博物館，因為這一塊原來是文天祥的後代居住的地方，我們在這裏做一個文天祥博物館。這些在以前是不會做的，但是在未來它是非常重要的環節。
第三是傳統的商業也在發生一些改變，我們也在觸網，也在跟新媒體、新技術做一個融合。比如說現在我們講得非常多的大數據。我們在北京的金地廣場，這個廣場不大，大概有4萬平米，我們在這裏面有30多個攝像頭，我們可以捕捉到這些人經過的時候手裏是提了袋子還是沒有提袋子，我們會知道哪些店鋪出去的人會買東西，哪些店鋪不會買，而哪個口進來的人比較多，另外我們在裏面會提供免費的wifi，你在裏面要接受我們的認證，你在這個wifi上連接的所有的數據我們也會蒐集，經過這樣的蒐集以後，我們就知道客戶最多的在搜索的是什麼樣的商品。比如到我們這個店鋪以後，他搜了一個什麼樣的飲食，搜了一個什麼樣的東西，我們經過一個月或一年的比較以後，我們就會調整我們的店鋪，我們就希望在裏面增加一點什麼樣的業態，或者在裏面賣什麼樣的東西。另外消費者登記在我們的平臺上了，我們就會向他們推送一些消息。比如他特別喜歡跟朋友在這裏吃飯，我們吃飯有什麼折扣優惠，就會立刻發短信給他，但是我們賣一些奢侈品的，就不會推送給他，這就是定向營銷，這也是大數據給我們帶來的變化。
我曾經也跟淘寶的人溝通過，他們有一個最大的優勢，就是知道每個地區，甚至一個城市，在這個地區、這個城市裏面什麼樣的東西最好賣，這是我們傳統商業也會借鑑的一些經驗。我們現在所有的新商場裏面都實現了智能停車，你把車停在車庫了，當你購物出來以後，你忘了停在什麼地方了，當你打開這個APP的時候，它就會告訴你，你的車在什麼地方，你應該怎麼走過去，這都是網絡給我們的購物中心帶來的變化。
另外我們看到移動互聯網時代對我們辦公需求帶來的變化。我們在深圳運營一個高科技的軟件園，在這個軟件園裏面，原來傳統的一些企業，比如三洋、艾默生，他們的租用面積在減少，但是一些新的業態，比如說阿里巴巴、華為、英特爾，他們的租用面積每年都在擴張。但是這兩種傳統業態與新的業態之間，他們對租賃的需求是不一樣的，我們也會為他們量身訂作，包括對我們未來的發展也會提出要求，包括承重、電力、網絡等等，都會有一些新的要求，這些都是移動互聯時代對我們商業發展所提出來的一些新的要求。
另外講兩個觀點，商業地產究竟應該差哪個方向發展？我們覺得有兩個方向是未來發展的重點，傳統的商業地產做的意義已經不大，但是我覺得兩類地產商是非常值得做的，第一個是優質資產的持有者，這種地產商更類似於一個類金融的企業，他更看重投資，這種好的地段的優質的物業，在經濟波動的時候把它拿下來，到了高峯期的時候，你的資產就有很大的增值，特別是我們看到一些香港、日本的物業，都有這種情況，包括2011年在美國硅谷買物業的人現在都有很大的增值，在發達國家能有這樣的收益確實是非常難得的。我們金地也在做探索，我們預計到2016年的時候，我們的商業地產年租金收入也會突破9億元人民幣，這對我們一個做快速週轉的開發型企業來說，是一個非常難得的穩定性的收入，因為它的成本已經很低了。另外這些收租型的物業，它的平均增值部分非常高，每年將會給我們帶來很大的增值，因為它都是位於核心的地段。第二類地產商就是一些輕資產的，但是它的運營能力非常強。他可以把第一類投資者所拿下來的物業，不願意去經營，或者不願意開發，他可以把這些經營和開發承接過來。因為它是輕資產的，所以它自身的收益率也會非常好。但是對這一類的開發商來說，它要具備開發能力、運營能力，特別是要有創新能力。因為在商業地產裏面，每隔幾您都有非常大的變化，包括業態、消費者的購物體驗、空間環境都有非常大的變化，因此非常需要創新，包括在融資模型、內部的組織結構、功能定位、業態組合、消費者洞察方面都需要有創新，只有你自己創新了，才能夠運營好我們的商業地產。
我們認為未來商業地產一定會有很大的發展。對於商業地產來說，我們認為這是一個壞的時代，但也是一個最好的時代，商業地產未來仍然會有非常好的發展的前景，謝謝各位。