每一年度，房地產都有不一樣的風景。在改革大背景下，影響着中國經濟的房地產行業同樣也被經濟發展影響着。地產精英、博鰲論劍，從不一樣的視角，解讀不一樣的行業。
2014博鰲房地產論壇首場“地產精英 博鰲論劍”：大週期 繁榮年代的房地產暗影
主持嘉賓：中國農業銀行首席經濟學家向松祚先生
對話嘉賓：德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平先生
花樣年控股集團有限公司主席兼首席執行官潘軍先生
中原集團主席黎明楷先生
歌華中奧投資有限公司總裁吳振綿先生
協信地產控股有限公司CEO劉愛明先生
中交地產有限公司副總經理鍾瑾女士
向松祚：謝謝各位參加討論的嘉賓，各位參會的嘉賓，大家上午好！聽了一上午，大家都已經非常疲勞了，但是這個環節我必須完成。我自己不是房地產的專家，但是我覺得房地產這個行業是立意、立場、觀點最為分歧的一個行業，我不知道今天大家聽了一上午，你們明白了沒有，悲觀的有，樂觀的有，看好的有，看衰的有，說下行的有，說上行的也有，這個事我們永遠達不成共識，不同的企業、不同的個人，處在不同的地方，處在不同的企業，都是不同的。
這個環節我們還是聽聽地產界資深的掌門人，大家對這個事到底怎麼看。我不是房地產的專家，我的問題可能比較尖銳，同時也非常幼稚，希望各位用非常簡潔的話語回答一下，首先有請中原集團的主席黎明楷先生，您非常簡要給各位嘉賓講講，你覺得現在中國房地產市場最擔心的是什麼？你最怕的是什麼？
黎明楷：最怕是沒有錢。
向松祚：為什麼沒錢呢？房地產投資增速如此之快，中國人民銀行統計的數據，2009年到2013年，整個中國銀行的新增貸款，你知道有多少是進了房地產嗎？超過24%進了房地產，為什麼還缺錢？
黎明楷：因為你開發很多，錢這麼多，分到每個頭上，那錢就不夠了。行業缺錢，市場就不好，企業缺錢就更慘，企業缺錢就會倒閉。
向松祚：現在你們公司有缺錢嗎？
黎明楷：我們不是做開發的，我們只做銷售，但是開發商缺錢，我們也缺錢。貸款能夠寬鬆一點，整個行業就更滋潤一點。
向松祚：下面想請問花樣年的潘主席，我們知道花樣年是非常大的一個房地產公司，在中國也有很多年，我也是問同樣的問題，你現在對這個行業最擔憂的是什麼？因為我們這一節的題目就是講繁榮時代的陰影，你現在最擔憂的是什麼？
潘軍：我認為是過多的行政干預，因為本輪是一個調整，對行業來講，經歷了長期的繁榮，把很多其它行業帶進來了，很多錢從其它行業湧入。如果又形成一次非市場化的話，導致這個行業沒辦法改變。中國的房地產行業其實進入到現在，所謂的下半場也好，白銀時代也好，其實應該是行業迴歸服務的本質，研究怎麼做好企業。如果企業天天是研究大勢，就像散戶炒股票一樣。所以要減少行政干預，讓行業恢復正常，把沒有能力的人踢出去，最終這個行業迴歸本質，這是未來的正道。
向松祚：我再問得具體一點，因為你是自身的房地產的掌門人，現在大家都在說房地產在調整，你覺得調整的幅度會有多大？這是一個。第二，你覺得會有多少房地產企業會破產？
潘軍：從這個市場所需要的開發能力來說，目前我們這個行業參與者有1萬家應該差不多了，但是現在行業協會估計的數字，正常在運營的還有3萬多家，我記得去年好像是35000家，所以未來3年，我認為要淘汰50%到60%投機性的地產企業，這是非常有必要的。
向松祚：今天在座的有很多房地產的企業掌門人，我想這個信息大家同不同意，總之這是非常嚴肅的判斷。下面同樣的問題我想請教歌華中奧投資的吳總，你同意剛才那兩位的判斷嗎？我們這一節不談好的展望，我們就談問題。
吳振綿：我最擔心是房子賣不出去，房子賣不出去也是因為缺錢，缺錢之後資金就轉不起來，轉不起來公司發展就會出現問題。我很贊同潘總的觀點。
向松祚：你們公司面臨賣不出去的問題嗎？
吳振綿：有，我這十幾個樓盤有一多半賣得不好。
向松祚：那你現在想了什麼辦法？賣不出去怎麼辦呢？是大幅降價，還是扛着？
吳振綿：這個當然每個城市都不一樣，也有賣得好的，也有確實是賣得不好的，唯一的辦法就是促銷、降價，今天早餐的時候我也說了，巴教授問降多少合適，我說只要降到成本價左右，應該問題就不大了。
向松祚：下面請我們這一節唯一的女老闆，中交地產的鐘總，中交地產是國有企業吧？
鍾瑾：對，我們是央企。
向松祚：以前央企進入房地產大家是頗多微詞，在這個調整的格局下，作為地產央企，你們是怎麼看的？
鍾瑾：我們中交集團是國資委把中房集團的營業牌照撥給了中國交建之後，新成立了一個房地產公司，這個公司已經運營了三年多，目前我們在三四線的項目居多，我們三年多來，這個團隊也是非常不容易的，因為它是結合主業來做的，中國交建是世界500強，在中國建築企業裏面盈利和營業額排在第二，比中國建築盤子小一些，因為中國建築職工很多，我們的職工控制在11萬人左右。它的主業帶動傳統的基礎設施、投資建設，帶動的房地產目前確實是在三四線城市，也可以說不是一個純市場化競爭的房地產企業。我在公司是負責市場和投資的，一個企業總是要盈利的，要加強團隊建設，提升自己的核心競爭力。我最關心的問題就是要向行業裏非常資深的企業學習，加強我們在一線城市的佈局，提高公司的盈利能力。
向松祚：我有一個非常簡要的問題，我今天聽了一上午的演講，包括今天早餐會上大家的討論，好像有一個共識，就是三四線城市供給過剩比較嚴重，二三線城市有些供給過剩也比較嚴重。你剛才說你們主要是在三四線城市，這個觀點你統一碼？
鍾瑾：我覺得這個是仁者見仁、智者見智。可能很多人不太瞭解中交地產，我們是做基礎投資，帶動土地的置換，有資源獲取的優勢，還有政策的傾斜。我們進入的比較有特點的就是四川的巴中，這個地方很偏僻，應該算是四線城市，當時我們基礎設施投資帶動，政府給了兩塊地，實際上我們也沒有全部開發，把另一塊地賣了。但是隨着基礎設施建設的成熟，還有新城鎮建設的發展，我們投資建設的這個小區賣得還是很不錯的，而且快速週轉的能力還是挺強的。
向松祚：就是說三四線城市也是有差異的。
鍾瑾：對。
向松祚：最後關於形勢的判斷，我想問一下協信地產的劉總，我知道你是重慶起家的房地產公司，好像現在也進軍到長三角了，大家也很關注中西部，以重慶為代表的房地產情況大家都很關心，我也去過很多次，你現在對這個市場怎麼判斷，你有什麼擔憂？
劉愛明：重慶的市場跟全國沒有什麼特別的地方，我們也是一個全國化的企業。對於這個行業，我們覺得搞了20年，一直沒有深度。我們現在這麼大的交易量，幾萬億一年，但是沒有深度。從這一點來說，我覺得是這個行業裏的悲哀，我們永遠談在上行或者下行，我相信這個問題一直會談到這個行業沒有為止，每年都會在談，其實一個行業有倒閉的，有賺錢的，這是很正常的。房地產行業只有賺錢，沒有虧錢的，那是不正常的，所以我說它沒有深度就在這裏。現在講商業地產的問題，我覺得中國的商業地產供應量遠遠不夠，它的問題就在於沒有幾家能經營到像恆隆這樣的水平，這是問題。很多人根本不會搞商業地產。現在又在談產業地產、旅遊地產，我們只有廣度，從來沒有深度。在這樣的環境下，我真正的擔憂是這一點。在這樣的情況下，市場越上越糟糕。
向松祚：你擔心的是產業深層次的質量問題，或者是業界人士對這個問題的理解問題。
劉愛明：對，我覺得總體來說是我們的經營水平問題，實際上任何一個行業，即使在今天，都有大把的賺錢機會。
向松祚：我想很多房地產的從業人士，包括我們住房子的人對這個問題都有同感，等一下我再請教你。下面請問蔡主席，你剛才在上一節的討論裏有一個結論我印象很深，你說商業地產會死。前面是5位實操的老闆，你是作為一個投資銀行家，算是一個旁觀者。為什麼你說商業地產會死？死到什麼程度？對住宅地產你怎麼看？
蔡洪平：我說的商業地產會死是新建的商業地產，或者是過剩的商業地產，商業地產在過去三年投資過剩。這跟兩個事情背道而馳，第一，跟目前的購物方式背道而馳，目前一般的標準消費都往家裏送，體驗性消費還可以，一般的標準購物都往電商那裏發展。第二，被地方政府綁架，它們變成了死城，當地沒有那麼大的需求，他們這些投資根本不知道怎麼辦，這一塊的功能很難改變。
向松祚：你說過剩的要死掉，你覺得過剩多少？
蔡洪平：光瀋陽就有18個新建的購物中心，用得了嗎？這個肯定是過剩的，我想至少有30%的過剩。還有很多城市在建摩天大樓，都是為了搞地標工程，這些都是有問題的，它們不是被市場拖着走的，是被地方政府拖着走的。
向松祚：對於住宅地產您怎麼看呢？
蔡洪平：住宅我們反倒不害怕，目前我擔心的是觀望時間太長，真正的剛性需求有，持幣觀望是最可怕的，如果這個事情持續的時間越長，以後的麻煩越大。
向松祚：第一個問題大家都談完了。第二個問題，我們在商言商，我在銀行就談銀行，我們銀行剛剛開過半年工作會議，每次會議上，風險是討論的最主要的話題，可能各位也注意到最近銀監會的副主席在公開發表的一篇文章上講，現在銀行體系的風險確實在上升。而且他講這個風險來源主要是兩個，一個是製造業產能過剩行業所帶來的問題，第二個是房地產。在銀行的年中工作會議上也傳達了大致的信號，銀行就採用9個字的辦法：第一，控總量，無論對開發商的貸款還是按揭貸款，現在總量控制。第二，調結構。從農行來講，我們已經達成一個共識，覺得三四線城市風險比較大，我們調整這一塊的結構。第三，嚴管理。現在基本上二三線城市的房地產貸款權力全部上升到總行，各家做法有不同，但是大體上差不多。所以我下面有一個非常簡單的問題，我想從潘主席開始，你覺得現在銀行這種擔心、這種做法有道理嗎？還是反應過度？
潘軍：在商言商，作為銀行，本身你有你的考慮。從房地產行業來講，未來房地產在調整期的時候，必然面對的是資產的問題，三四線城市在房地產行業，主要就是它的人口支撐能力問題，或者說它的人口收入上升的空間，如果這兩個指標都不具備的話，我相信三四線城市面臨的壓力會更大。作為一個行業或者一個企業維持自己的利潤，或者保證資產安全，我相信它是一個必然的防守性的動作，所以我認為在這個過程中銀行的做法是無可後的。對於房地產企業來講，如何來控制自己企業的風險，這是非常重要的。賣不掉的就有可能要降價銷售，現在價格的推高，其實我們成本增加最快的是地價，在這一塊政府應該做出讓步，這樣我們行業才能進入到一種穩定的狀態。所以我認為銀行的舉措無可厚非，而應該反思的是行業內的企業。
向松祚：我前不久看到住建部的一個數據，上半年兩個季度房地產的資金到位率下降得比較大，你覺得現在銀行的反應是理性的還是過度的反應？
劉愛明：我覺得銀行自身做出這樣的判斷是可以理解的，我講一個細節，這個細節能反映出一些問題。我不提哪個城市，在這個城市，兩年前我們從簽約到銀行按揭放款是一個半月，到現在是三個月，現在不是銀行沒有額度了，純粹是效率問題。這對企業來說，一個半月回款和三個月回款，差別很大。再回到我剛才說的我們這個行業沒有深度，我們如果能夠提高效率的話，從三個月變成一個半月，可能銀行發展了，企業也發展了。但是如果說三個月變成四個月，總量再加，他還過不去。現在效率低大家都不談，永遠在談那個總量，最後效率低把總量吃掉了，這個效率低對誰都沒有好處。
黎振偉：黎主席，你一開始說最大的擔憂就是缺錢，現在缺錢缺到什麼程度，怎麼辦？
黎明楷：我不能說銀行是不對的，從大的方向來講是絕對對的，因為銀行要算自己的風險。但是我想處理問題不應該這麼簡單，我們可以說有些事情是錯了，是已經發生了，你要把它糾正過來，不是一刀切這麼簡單的，中國不能以房地產作為支柱產業，我覺得是合理的，整個國家僅僅靠房地產支撐企業是不對的，包括銀行也不應該把這麼多的比例投在房地產。但是既然已經投了，你如果要解決這個問題，並不是立馬全收回去，你全收了之後，原本是存在的風險，立馬就變成暴露的風險，所以就更難處理。所以不應該是立馬收，而是按部就班，有節奏地收。現在銀行並不是不放錢了，只是沒有以前那麼大手筆的放，這是合理的。從銀行的角度來講，也不能一下就卡死，我就這個額度，多的不給了。如果你不給他，造成這個企業死了，它死了你也會很麻煩。
向松祚：銀行有一個說法，不是你拖死我，就是我掐死你。所以又回到鍾總那個三四線城市的問題，現在中交地產銀行貸款多嗎？有壓力嗎？
鍾瑾：我也分享一下向總說的問題，我從兩個方面解讀。一個是外資的企業做過地產，90年代的時候，遇到過亞洲金融危機。第二個，我在民營企業做過地產，也受到過政策和銀行的擠對。第三，我現在在央企，確實是有一定的話語權，銀行或者其它方面的錢願意到我這裏來。現在央行出臺的政策，央行跟商業銀行要指標，商業銀行的總部都是向支行要利潤的，這個利潤哪兒來？就是到盈利空間大的行業或者公司裏來挖，就是這樣一個邏輯。所以我覺得今天央行出了這個政策，說要調整政策，中國的政策永遠都是滯後的，已經有了很多顯現的。很多事情已經捂不住了，壞賬捂不住了，風險扛不了了，央行一定要出手，這個不是今天才出現的，它是出現問題之後後置的。我認為當下房地產行業，首先是擺脫不了政策的限制，第二，作為一個企業，我們應該在分析企業能力、分析市場的同時，提高自身的能力。比如說花樣年做了一些其它的服務業，這是中國房地產未來必然的趨勢。像20年前這種做一塊地拿錢走了，包括北京市都有政策性的房在商業地塊裏，應該說中國政府已經走在後面了，其實發達國家已經走過這個階段了。我不認為現在是進入下行通道了，這個行業要走一定要會耐得住寂寞，抗得起壓力。
向松祚：再問吳總這個問題，您覺得現在有資金的壓力嗎？
吳振綿：沒有太大壓力，因為錢基本上都是股東的。
向松祚：股東有給你壓力嗎？
吳振綿：股東的壓力也有，但是現在賣不動還是扛着，實在扛不動再降價。
向松祚：你估計你什麼時候會降價？
吳振綿：那要看情況，說不定行業好轉，我還漲價了。
向松祚：以前人民銀行有一位領導，在一個會上他講了一句話我印象很深，他說過去你們這些年支持房地產，我認為你們全部都是瘋子，有各種測算，中國的房地產平均價格如果下降25%，中國整個銀行有可能全部虧損。現在中國的銀行是賺很多錢，大家都很眼紅。德意志銀行也是一個大的商業銀行，但是和中國的銀行不一樣，蔡總您覺得中國的銀行承擔房地產下行的壓力能承受作用？
蔡洪平：我認為中國銀行業的資產質量是好的，個人按揭貸款這一塊的不良資產很低。即便是開發商倒閉以後，它的土地抵押了，也不會造成什麼壞賬。但是要警惕的是，銀行業太過分保守之後，皮之不存毛將焉附。從西方的市場來看，我對中國銀行的不良資產不擔心，我們擔心的事情就是很多人沒有做實業了，全部來搞影子銀行，這是最可怕的現象。他們這些貸款放出來很高的，昨天我向他們瞭解，現在都是1分的利率。
向松祚：你講到高利率這個事，確實是很頭疼的，我自己也做過一些調查研究，這真是一個很麻煩的事，國有大銀行的利率並不是太高，但是市場的利率確實是很高。
最後幾分鐘，到了第三輪，我希望我們6位嘉賓就說一句話，現在政府也不希望房地產劇烈調整，銀行當然也不希望房地產劇烈調整，各位更不希望房地產劇烈調整。你們假設今天提一條政策建議，你覺得最應該做的是什麼？
潘軍：給房地產行業一個比較穩定的市場環境。
劉愛明：希望政府能提高行政效率。
向松祚：兩位都提得比較抽象，這個要落實也比較麻煩。
黎明楷：放寬按揭的限制。
鍾瑾：我覺得政府對市場，一個是政策面，應該是持續穩定的，包括土地市場。再一個是讓市場調節市場。
吳振綿：摸着自己的口袋，造有需求的好房子。
蔡洪平：在房地產行業調整期，中國政府要倍加保護中國房地產業，企業生死沒關係，這個行業必須倍加保護。
向松祚：怎麼保護呢？
蔡洪平：千萬不要上某些人的當，天天講捅破房地產泡沫，這是很危險的。我認為對這個行業一定要倍加保護。
向松祚：非常謝謝各位，我相信各位還有非常精彩的觀點，但是為了不耽誤大家享用午餐的時間，我們結束這一環節的討論，謝謝5位嘉賓的觀點。