一方面是7萬套庫存壓頂，另一方面是連續13個月回落的銷售面積增速。

炎夏開始的5月，京城樓市卻在經歷着反季節的寒冷，開發商也紛紛祭出新的營銷策略，以度過困難時期。

日前，北京亦莊海梓府項目以“團購房”為名，推出了100套特價房源，單價接近85折，單套直降40萬，被稱作是京城迄今降價力度最大的樓盤，該項目的降價也被市場解讀為開發商應對樓市下行的直接表達。

根據北京市住建委官網信息，北京城建.海梓府在2013年12月14日獲得預售許可證，13號樓到16號樓的預售均價分別為41651元/平方米、39310元/平方米、35469元/平方米和37282元/平方米，迄今共簽約65套，簽約均價35621元/平方米。

該項目此次推出的特價房源均價僅為28800元/平方米，推盤數亦不算少量。不同於此前住總萬科橙精裝改毛坯的虛晃一槍，亞豪機構市場總監郭毅對觀點地產新媒體坦言：“這是實打實的降價。”

值得注意的是，該項目所在區域周邊，還有萬科旗下的金域東郡、方興旗下的亦莊金茂悅以及保利融創合作開發的楓丹一號。後者在5月10日二期開盤時，單價上漲5000元/平方米，當日認購量達8億元。對比之下，可謂冰火兩重天。

“海梓府產品定位有問題。”談及海梓府降價原因，郭毅分析稱，亦莊分成兩種產品，一種如楓丹一號、金茂悅，是150-160平方米的中大戶型產品，該類型面向改善客羣。在現在的市場環境下，改善型客羣的購房需求依然旺盛，且不會被自住型商品房分流。

另一種以萬科的產品為代表，為80平方米兩居、90平方米三居的緊湊型產品，戶型分割較為合理，面對首改人羣。

“相比之下，海梓府的戶型，面積比萬科的大，但是又沒達到150-160平方米的尺度感，高不成低不就，在亦莊市場上沒有找到精準的定位。”

雖然降價的直接原因是產品本身定位出現問題，但不可否認的是，樓市下行、庫存高企也讓問題變得更加嚴峻。

數據顯示，北京住宅新房市場的庫存量已經突破7萬套，達到70838套。這是2013年3月20日跌下7萬套後，北京樓市庫存再次迴歸到7萬套以上，為近13個月新高。

另一個較為悲觀的數據是，2014年前4月，北京全市商品房銷售面積為357.2萬平方米，同比下降36.2%，降幅較前三月擴大了1.9個百分點。至此，北京商品房銷售面積同比累計增速已經連續13個月回落。

一方面是7萬套庫存壓頂，另一方面是連續13個月回落的銷售面積增速，開發商所面臨的局面並不樂觀。

“蓄客不足是現在北京開發商普遍面臨的問題，客戶積累速度在變慢。”據郭毅介紹，現今北京市場的排號量與認購量之比，連1：2都沒有了，已經下滑到1：1左右。

郭毅續稱：“客戶量跟開發商單次推出的房源量之比，能到0.8：1，也就是說客戶量低於開發商推出的房源量。”

“藏盤”成為如今京城開發商普遍採用的營銷手段，此前持續熱銷的方興金茂悅，3月29日新一期取得了248套房源的預售許可證，但開盤當天僅推出了60套。金第萬科金域東郡新一期一共四棟樓獲批預售，共計704套房源，但僅開4號樓一棟。

“開發商保留一部分房源是客戶量明顯不足的表現。開發商與其放開全部房源面對沒有足夠人數參與搖號的窘境，還不如封閉房源，讓客戶在買房時感覺到仍然在熱賣，這是開發商的銷售策略。”郭毅解釋稱。

一個顯而易見的事實是，京城開發商正在經歷一個較為困難的局面。但是郭毅認為，該局面不會超過6個月時間。“很多開發商在去年和今年都拿到了自住型商品房用地，等到下半年，自住型商品房達到銷售週期後，有助於開發商回籠資金，困難是暫時的。”