“只要公司保證15%以上的淨利潤率，不介意在促銷方面調整策略，包括價格。”

“我們今年的目標定得比較高，210億元，對比去年增長30%。”合景泰富主席孔健岷在3月18日召開的2013全年業績會上表示，集團新項目的數量增長可以支撐目標的完成。

針對此前提出的2015年達成250-300億目標，孔健岷再次強調該目標並無變化，“2015年接近300個億的目標指權益銷售，是全部為我們公司的銷售。”

合景泰富投資者關係總監吳曉怡則表示，集團2014年將推出10-15個新盤，預計到2014年底將有35-40個項目在售，“我們非常有信心達成銷售的目標，因為今年可售貨量充足，貨值從去年的230億上升超過50%到350億。”

據其介紹，合景泰富今年的產品將繼續從過去幾年的大戶型、高端定位向中小戶型剛需調整，同時加快拿地到銷售的開發。

對於高週轉追求可能降低毛利率的質疑，孔健岷回應稱，週轉速度加快對集團的毛利率影響不會太大，“週轉速度加快，利息低了、支出成本低了，也可以促進公司負債率的改善。”

談及內地樓市和房價，孔健岷預期一線城市房價會較平穩，三四線城市視供應關係房價表現可能有所不同，“整體來說今年樓市是穩定的，不存在大幅度降價的可能。”

孔健岷舉例稱，在北京並未看到有普遍大降價的跡象，合景在北京的新項目將按集團預期售價推出。但在保證利潤率的前提下不介意價格調整，“只要公司保證15%以上的淨利潤率，我不介意在促銷方面調整我們的策略，包括價格。”

以下為合景泰富2013年度業績會現場問答實錄：

現場提問：2月份70個大中城市中絕大部分樓價繼續上升，一線城市升幅超過一成，合景泰富今年一線城市的推盤策略是怎樣的？會不會降價賣樓？

孔健岷：地產市場的整體升幅是收窄的，一線城市可能樂觀一點，房價平穩一點，三四線城市可能會根據供應量的問題有所不同。供大於求的三四線城市，相信有房價下跌。個別的二線、三線城市，如果土地供應量不是太大，供求關係比較平等，降價壓力就小一些。

從我們北京的項目來看，沒有看到明顯的降價跡象。我們準備推出的一個新盤，都是符合集團的預期售價去推售。

我們今年目標210億元，對比去年增長30%。這個目標首先是基於市場比較穩定；第二是基於今年新盤數量比前兩年要多，新的區域增加了兩個，一個是杭州一個是廣西，這對於公司完成今年銷售目標的信心有助力。

個別項目的一些優惠措施公司也會有，但整體上今年樓市是穩定，相對健康的，也不存在大幅度降價的可能。浙江那個公司可能是個別案例，可能是公司在以前買了很多貴地。這是很個別的案例，相信地產還是比較穩定的行業。

現場提問：2013年合景收入下跌的原因是什麼？今年合景物業整體銷售均價預計是多少？

吳曉怡：去年收入下降是因為從2012年開始有一些合營項目公司的入賬，按照會計準則合營項目公司的收入是不併入的，如果我們把合營項目的收入按比例派回到收入的話，我們的收入是125億。今年銷售均價估計可以去到15000元左右，主要是因城市配比的變化，今年會多一些一線城市比如北京、上海、廣州的新盤銷售。

現場提問：未來商業地產會佔公司業務的比例？合景一直是做高端產品，促銷會不會跟公司定位有衝突？

吳曉怡：剛才提到的290億是因為市場上有兩種統計口徑，一種是按照權益佔比統計，這樣計算我們2013年銷售是163億，今年的目標是210億。另外一種是總的銷售口徑，即合資公司項目產生銷售全部都加到銷售總數里面，如果按照這個口徑，我們今年的目標是290億。之前講的2015年爭取達到250-300億目標是沒有變的，這個目標是按照權益的口徑而定的。

從拿地的方向來說，現在更注重拿住宅用地。因為我們整體的小戶型剛需產品的住宅項目銷售去化做得更好，所以蘇州是以拿住宅地塊優先。

孔健岷：只要公司保證15%以上的淨利潤率，我不介意在促銷方面調整策略，包括價格。從整個行業來說，15%的淨利潤是很高的，現在很多企業都保持在12-13%，希望合景在這方面維持一個策略，保證高淨利潤率。

關於商業地產，4月底會做一個上海發佈會，因為我們寫字樓項目、酒店項目對集團的貢獻相對比較穩定，而且回報率也不錯。發佈會主要是針對商場，明年我們會在上海開一個商場。

現場提問：所得稅開支大幅度減少的原因是什麼？怎麼看不動產登記條例對樓價的影響？

徐錦添：所得稅開支下降主要是今年售價下降了，相對土地增值稅是下降的。

孔健岷：一線城市都已經有要求對不動產登記，比如廣州。現在只是針對一些沒有的城市推行，健全全國網絡，因為一些二三線城市以前是沒有做的。

我不認為不動產登記對樓價會有大的影響，只可能會對首付有一點影響，二套住房提升首付比例，但對於整體樓價、樓市是平穩健康的促進，不會有大的影響。

現場提問：合景W酒店去年正式營業，收入有多少？今年酒店的計劃收入是多少？

孔健岷：酒店是去年5月份開業的，是W品牌在國內第一間酒店。去年的入住率從5月份開業到年底平均大概在45%左右，今年1月到3月整體的入住率達到80%以上，預計今年的整體收入是2.5億。

整體來說，W酒店還是比較成功的，因為入住率從去年45%很快上升到平均80%。酒店人流比較多的時候價格會貴一點，平時也會做一些促銷策略，只要能夠滿足2.5億收入，都是一個非常理想的投資。

　　現場提問：追求高週轉率會不會因為推盤比較快影響到毛利率？

孔健岷：我想哪個行業的公司都希望能貨如輪轉，集團的策略同樣如此，可以促進公司財務更健康，可以看到我們的負債率從之前的70%多下降到2013年的50%多。

當然，負債率下降的同時，毛利率偏差也不是太大。這和幾方面有關，因為週轉速度快了，利息低了，支出成本就低了，這其實是一個平衡，所以未來週轉速度加快對集團毛利率影響不會太大。

現場提問：未來會不會進一步降低負債率？每年投資商業物業的比例是多少？會不會考慮分拆酒店物業？

孔健岷：公司多年維持的策略是希望通過銷售還債去降低總負債比率或者總債，我們可以接受中期的負債率稍微高一點。

集團一直希望每年按照銷售總額5%-7%的比例去投商業地產，即是用增加相應比例的收益維持公司每年商業地產的增長，這是公司未來的策略。暫時沒有分拆酒店的計劃。

現場提問：您說今年樓市會平穩發展，但一線城市樓價升幅會放慢，有沒有特別原因？

孔健岷：主要是市場觀望情況會有一點影響。另外要看供求關係，一線城市相對來說是供不應求，而三四線有個別城市出現了供大於求，但整個市場供求關係是成正比的，所以我覺得一線城市因為土地資源比較稀缺，樓價會比較平穩。

現場提問：公司跟南寧簽訂了一個1000億框架協議，何解決資金問題？許多開發商都逐漸回到一線城市，為什麼會選在南寧這樣的二線城市？

孔健岷：南寧方面我們是簽訂了一個框架協議，不必擔心資金問題。公司目前有54億淨現金，加上存款還有一百多個億。

另外，從盈利能力來看，南寧是比較好的市場，而且南寧的品牌發展商還比較少。

現場提問：在商業地產風險比較大，有考慮做合營模式或者減少持有比例嗎？

孔健岷：有的，我們成都的商場是和香港置地合作的，比例是各佔一半。上海的寫字樓是賣的，商場是持有的。