如果是中小開發商，當你能夠做兩個中等項目的時候，你就不一定要去做一個超大項目，做成兩個，這兩個項目的開發週期可以錯位，使得一個項目在投入的時候，另外一個項目可能有產出。

主持人：感謝李明俊先生精彩的分享，讓我們都收穫到了專業的財稅知識，相信我們在場的每個人今天晚上都可以睡得很香了。那現在我們就進入5分鐘互動答問環節，大家可以就剛才兩位嘉賓的演講，以及我們的主題“行業的天平”來進行提問。

提問：陳總，您好！我是365的記者，有一個問題想問您，就是您剛才說到，從2014年初，有一年半的短週期，樓市應該是平穩的發展。我想問一下，您說到三四線城市會出現兩極分化，開發商應該如何應對這個兩極分化中的優勝劣汰。

陳義楓：好地方多去，不好地方就不要去了，如果你是可以選擇投資區域的開發商。如果你是一個本土開發商，其他地方你去不了，這個地方又是一個兩極分化中的弱者，我覺得你可以，退出這個行業。但是你又不甘心，我覺得你有一條路，你把當地的資產變，然後你拿着錢就跟着地產基金走，成為地產基石的投資者，仍然可以分到比較可觀的收益，但是由地產基金在全國選擇最好的投資區域，你獲得一個比一般投資者更高的投資收益，又不用太操心，就實現跨地域的投資，在區域兩極分化當中你就遊刃有餘了。

主持人：我也有一個問題要請教一下陳總。對於中小開發商而言，具體如何主動規避風險？

陳義楓：中小開發商由於規模小，往往項目也比較少，而房地產現金流有特殊性，當你投入的時候，你就只有投入，沒有產出，當你熬到產出的時候，就很多產出了，可能不要太多投入了，現金流的大起大落是固有的模式。如果是中小開發商，當你能夠做兩個中等項目的時候，你就不一定要去做一個超大項目，做成兩個，這兩個項目的開發週期可以錯位，使得一個項目在投入的時候，另外一個項目可能有產出，這是一個辦法。另外，容我自賣自誇，地產基金在金融機構裏面有一個特殊性，我們的資金供應可以跟你的項目開發週期中的現金流的特色來高度匹配，可以分批投入，分批迴收，提前做預測，再給一個時間的彈性，使得你的資金供應裏頭有一個是跟你的資金投入在週期上高度契合的，提前化解流動性風險。當然還有一個，資金回收過程中的巨大不確定性，這個只能是，我剛才講了，選好地方，留有餘地，該出手時就出手，這個城市看出走勢不妙的時候，捂盤是最不理想的應對策略。

提問：我是騰訊房產的，我有一個問想問李總。您剛才談到可以合理避稅，就是在定價比較低的時候，其實跟一個較高定價的利潤是相等的。現在大家很關注一個問題，土地稅這些是無法避免的，在這種情況下，開發商採取這種方式，通過基礎手段是否可以達到房價下降的目的？

李明俊：在數學上有兩個模型，一個是在成本固定的情況下，如何來確認你的銷售單價，另外一個模型是在銷售價格固定的情況下，如何設計成本。在這中間有很多規律可遵循，並不是說你價格越高就越好，特別是如果在西安，你的房價，陝西省下面的二三線城市，你的房價並不貴，在4000-6000元/平時，往往你的產品的增值並沒有超過20%，在這一點上可以免徵土增稅。但這一點很多人沒運用好，有時候就多賣幾百塊，導致可以免稅的變成了不能免稅；第二個，在我們銷售價格固定的情況下，很多就想着成本控制，這時就會壓縮開發成本，比如在設計、建安投入、工程投入方面越低越好，其實未必，在當下去化量不是特別理想的情況下，你多花一百兩百的成本把小區的品質做得高一些，投入好了，本來售價不變，多花了500萬使產品的增值率變了，由21%變成了19%，稅收方面變成了免交2000萬，也就是說稅收使利潤增加了2000萬，就因為品質高了，去化更高了，信息流就更快了。

主持人：感謝兩位嘉賓的精彩回答，現在第一場互動提問環節就到這裏，讓我們掌聲感謝兩位嘉賓。