根據我們這些年對瀋陽的研究，還有在瀋陽做的一些項目，關於瀋陽的城市發展給瀋陽提一個問題，或者出一個主意。

高志：我想就着陳老師剛才這個話題，來講講瀋陽的城市發展的問題。給我這個題目，我覺得這題目也太大，十分鐘講城市發展也是不可能的事。那麼，我就想根據我們這些年對瀋陽的研究，還有在瀋陽做的一些項目，關於瀋陽的城市發展給瀋陽提一個問題，或者出一個主意。

第一個問題，現在瀋陽咱們這次會議主要是講瀋陽的城市發展和瀋陽的所謂城市商業問題，那我們看一下，瀋陽從50年代到70年代，它整個的城市發展是以政府為主導的，所有的商業都是大型國企為主；然後從80年代到90年代經濟放開以後，它還是以傳統的商貿為主；然後從90年代到2008年以前，開始進行了升級的百貨，那麼瀋陽當時的第一個mall，叫興隆大家庭，以及太原街的萬達廣場；2008年以後出現了像恆隆廣場、大悅城，恆隆廣場是香港著名的一個大型的商業，也是國內現在叫得非常響的或者效益非常好的高端的商業進入瀋陽。

所以，瀋陽商業從它的城市發展來講，它是滿足瀋陽城市這個市的內容。過去我們講瀋陽叫有城無市，我覺得瀋陽真正發展起來是2008年以後，但是發展的速度就像剛才陳老師講的，有點出乎所有人的意料。瀋陽我們得到的數據，是已經進入了全中國商業地產建築總量前三名，而瀋陽城市綜合實力排在全國第14或15位，但瀋陽商業地產的數量已經進入了全國的前三名。所以，瀋陽應該說這些年已經進入了一個快速發展的階段，特別是瀋陽大家知道有一個很大的商場華府新天地，這個項目也是我們做過考證和考察，這個項目從它的建築本身來講已經達到國內的絕對一流，我覺得在國際上也是數得着的，恆隆廣場這都不用說了。

那麼從我們目前來看，它的發展歷程，它開闢比較早，但是這些年發展比較快。另外，瀋陽2012年以後人均GDP已經超過一萬美元。大家知道在國際上公認的超過一萬美元的時候，應該進入一個國際水平的商業發展中心。那麼據我們所知，萬達廣場在瀋陽已經建了四個中心，那麼LV、古奇等一線品牌在瀋陽也早已經出現了。應該說瀋陽商業發展得很好，也就是說瀋陽過去有城無市的局面正在改變。

瀋陽分成三個市級的主要商圈，還有三個次級的主要商圈，有太原街、中街、金廊，然後次級的有鐵西、北行、奧體。

現在我們看一下，瀋陽可能我們最擔心的是金廊。我是阜新人，瀋陽也算是沾得上邊，也來過很多次，在瀋陽做過很多項目，這在三四年前都是一個不可想像的事，不知道怎麼樣一夜之間就開始堵車，而且堵得很嚴重。問題出在哪裏？我覺得金廊工程是有重大的作用的。所以我建議，各位開發商朋友，如果要是在青年大街上做商業項目的時候，一定要好好考慮一下怎麼樣避免這個問題。

那麼，瀋陽給大家看一個圖，我們所調查的光金廊從2000—2010年就十五個項目，最近從2012—2014年又增加了12個項目。隨便說說大概就有三十幾個大型的商業項目。大型的商業項目看看是個什麼結果？我們先一陣子一直在做渾南的改造，那麼毫無疑問的看，這是我們所謂的青年大街，然後上面是北陵商圈，下面是我們所謂的CAD，然後再往下是CCD，從彩電塔和五里河公園的文化核心，然後再就是渾南了。

但是這裏有一個問題，我們發現這全長17公里，而我們大量的重點的商業佈局都在這條街上。青年大街據我瞭解，應該是瀋陽的主要交通幹道，可是現在青年大街變成有三十多個大型的商業建築以上。它就出現一個問題，就是把商業街區和瀋陽的南北交通所用的大動脈兩者重合了。為了說明這個問題，我給大家看一個圖，這個圖是我們研究的一個結果，我們統計的數據是青年大街上主幹道單向客流量達到1.5—2.4萬人次，單向車流量為2000—2500輛/小時，這是去年的數字。自行車最快，12公里/小時，汽車不到20公里，局部地區只有5公里。在主要的交叉路口，上下高峯，東西向大概250米左右，南北向最大310米左右，車輛平均延誤時間93.1秒，當時我們做項目的時候做了現場的測量。而這樣的數據，瀋陽的交通現在已經是擁擠不堪了。

什麼原因？我們看一下。大家看這是北京的長安街，大家好好想一想，北京的長安街上有沒有大型的商業建築？有沒有大型的購物中心？上海的外灘有沒有？曾經有過，但是已經消失若干年都沒有了。現在我很擔心，青年大街有這麼多的大型商業，而青年大街又是連接瀋陽南北方向的主要交通幹道，這個主要的交通幹道和它的商業街區嚴重的重複，怎麼辦？咱們看看北京和上海，這是北京的金融街，這是北京的西單，王府井東單，他們的商業區是和主要的交通幹道呈一個垂直的關係，也就是說如果瀋陽大型的商業建築能夠沿着青年大街橫向的來處理，交通幹道是高速，到我們商業街區就是低速，商業街區總希望人運行的速度慢，要不然你賣誰東西，如果是交通幹道你總希望快點，但是很遺憾瀋陽這兩件事做到一塊去了。我說的意思，就是大家好好考慮在金廊商圈建設我們商業建築的時候怎麼考慮的問題。