案場到訪超預期，開發商預計3~6個月內市場將平穩；目前未觀察到市場上有大幅降價行為，但擔心信貸持續偏緊對回款/需求造成影響。
我們近期調研了成渝兩地開發商及涉及土地流轉改革相關部門，收穫如下：
1）短期市場趨勢：案場到訪超預期，開發商預計3~6個月內市場將平穩；目前未觀察到市場上有大幅降價行為，但擔心信貸持續偏緊對回款/需求造成影響。2013年成都主城區市場供需平衡，銷售備案1028萬方，新增供應1034萬方，存量943萬方，近期開盤認購率維持50%左右，低於2012年末高峯期的60%~70%，好於2011年低谷的30%~40%。銷售回款週期普遍由1個月拉長至3個月左右，約10%左右客戶因信貸額度流失，雖然市場未出現明顯降價行為，但已有開發商擔心信貸持續偏緊對需求產生衝擊。同時我們草根調研顯示案場到訪量超預期，銷售價格近期也基本穩定。
2）土地市場：外來者、“被增長”主導拿地，存在過熱隱憂，本地小型開發商、全國龍頭近期拿地相對謹慎。本地小型開發商/龍頭認為地價+建安基本等於周邊二手房價，地價偏高，但部分外來開發商，由於經歷過了一線城市高地價時代，風格較為激進，同時部分被集團要求快週轉增長的地方公司經營層存在風險偏好改變，也成為拿地主流。
3）對商業地產/三四線城市市場看法：商業地產風險初步顯現；三線地級市市場潛力有限，但四線縣城市場存在結構性機會。草根調研顯示，成都部分甲A寫字樓出現降租現象，總體量176萬平米的環球中心寫字樓租金僅在35~45元/平米〃月之間。而走訪開發商結果顯示，雖然地級市市場存在供應過剩風險，但縣城市場需求相對穩定，進駐難點主要在於成本控制。
4）土地改革進展：制度正在建設，但任重道遠。土改有五大試點方向：土地試點流轉，城鄉統一建設用地市場建設，完善用地供應的招拍掛制度（調整工業用地、住宅用地價格差），農民安臵補償，增加掛鉤試點中農民土地收益共享。成都市一直在積極推進土地流轉，但預期流轉重心將放在集體經營性用地，而非宅基地。
建議
調研結果表明，西部市場相對平穩，存貨去化週期在12個月以下，我們判斷，市場供應上來以前，難有普遍降價行為；但商業地產風險正逐步顯現。市場關鍵點在於按揭額度，隨着票貼利率逐步回落，我們看好股票存在30%以上的估值修復機會。股票梳理：模式護城河（華僑城；萬科、保利、招商、榮盛和金地；北京城建和陽光股份）和改革紅利（深圳本地股，如深天健（未覆蓋）、深康佳（未覆蓋）等,國企改革受益，潛在自貿區域股如浦東金橋、格力地產（未覆蓋））。