今年房地產調控政策整體將保持平穩，地區調控差異化的形式將延續；流動性偏緊的狀態將貫穿整個2014年，使得樓市的成交受到抑制，全國均價漲幅將繼續回落。

世聯行 整體上看，一月份樓市的成交趨於冷淡，同比和環比皆負增長。我們認為市場資金面持續偏緊是一月份樓市表現疲軟的主要原因；此外，季節性因素的擾動也是其中一個因素。

展望未來，我們認為今年房地產調控政策整體將保持平穩，地區調控差異化的形式將延續；流動性偏緊的狀態將貫穿整個2014年，使得樓市的成交受到抑制，全國均價漲幅將繼續回落；但短期來看，春節過後銀行的房貸額度將稍微放鬆，同時隨着開發商推盤力度的加大，2月份成交環比將有所改善。

兩大因素作用下，一月份市場成交疲軟

一月份樓市表現疲軟，成交面積環比和同比均大幅下降。世聯監測的30個重點城市的數據顯示，2014年1月30個大中城市商品房成交面積為1490.96萬平米，環比下降22.8%，同比下降28.8%。分城市來看，一二線城市表現較差，三線城市稍好。其中一線城市成交面積270.43萬平米，環比下降30.7%，同比下降42.5%；二線城市成交面積826.61萬平米，環比下降23.9%，同比下降32.8%；三線城市成交面積393.91萬平米，環比下降13.6%，同比下降0.5%。

成交疲軟，帶來的是庫存的積壓和去化時間的拉長。世聯監測的10大重點城市的數據顯示，庫存從11月底不斷增加，目前已創下新高。10大城市商品房待售面積為8337.22萬平米，相對於去年11月底增加了317.43萬平米，去化時間由11月底的9.41個月攀升至10.87個月。其中，一線城市存銷比由6.82個月攀升至7.97個月，二線城市由11.80個月攀升至13.28個月。

我們在文章開頭部分已經提到季節性因素擾動和資金面的持續偏緊是造成一月份樓市表現疲軟的兩大因素。今年春節是1月31日-2月6日，相對於去年春節提前了兩個星期左右。由於春季的來臨，外出務工人員返鄉，導致樓盤上門量減少進而影響到成交(世聯全國上門量顯示，一月份樓盤上門量周僅錄得89416批次，較12月份的144372批次環比大幅下降38.1%)。而流動性收緊，利率抬升對樓市的影響，最直觀的莫過於增加購房的資金成本，此外銀行也會因為信貸緊張而延長房貸的放款時間。

央行出手緩解春節流動性緊張，但資金偏緊狀態將貫穿全年

央行為防止6月"錢荒"事件再現，不斷出手緩解公開市場緊張局勢。1月21日，央行公開市場投放2550億元；23日，央行公開市場進行1200億元21天期逆回購，截止23日，本週央行已經釋放市場流動性達3750億元。同時，央行分支行也已通過SLF對中小金融機構提供了短期流動性。雖然由於央行的干預，近期流動性緊張的局面有所緩解，但資金面偏緊的狀態將貫穿整個2014年，因此今年樓市的成交量價將受到抑制，量價漲幅將回落。我們認為三個因素是導致當前利率水平居高不下的原因。

一是利率市場化加速推進背景下的中樞抬升。對比國外的利率市場化的進程，也不難發現各國在利率市場化的進程中，整體的利率中樞都出現了明顯的上移。這種在金融抑制下金融脫媒現象加速推進，商業銀行被迫通過提高存款利率攬儲，提高貸款利率，其息差收窄對銀行的利潤產生擠壓，也無疑地會抬升整體社會的利率中樞。主要國家在利率市場化推進過程中都出現實際利率先上升，後下降的走勢，存貸款利差也先減小、後增大。同時這一過程也伴隨着大量銀行的破產倒閉。

二是美聯儲漸進退出量寬的邊際衝擊。隨着美國經濟的好轉，QE退出預期升溫。去年12月18日美聯儲議息會議決定，每月削減購債100億美元，正式啓動QE退出之路。資本市場頗為擔心的是，美聯儲退出量寬，可能令全球流動性氾濫格局逆轉，雖然這對我國的影響沒有像其它新興國家那般巨大，但這也將從邊際上抽緊國內流動性，帶來實際利率中樞進一步上行的壓力。

三是融資剛性部門對資金的剛性需求。軟預算約束體制下，享有政府隱性擔保的國企和城投對資金成本抬升並不敏感。提高利率可能無法迫使國企和城投企業去槓桿，反而可能以更高成本佔用更多信貸資源，對其他經濟主體融資形成擠出，進而進一步抬高整個社會的利率水平。

政策平穩，土改大幕拉開

相對於疲軟的成交量，一月份政策則基本保持平穩，但近期關於房產稅開徵的消息再度甚囂塵上，我們堅持之前的判斷：房產稅全面徵收乃大勢所趨，但推進比較謹慎。十八屆三中全會的《決定》中提到，要加快房地產稅立法並適時推出改革。《決定》為了加強執行力，對改革很少添加時間限制。"適時"只出現兩次，而其中一次就是在房地產稅領域"加快立法，適時推出"。且房地產稅走立法程序的話，需提交全國人大代表通過，因此短時間內難以推出。

土地改革大幕已拉開。在經歷2013年末的五次高規格會議後，2014年中央一號文件1月19日的正式公佈標誌着土地改革的大幕拉開。一號文件中首次提出，賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能。同時提出允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權同價。我們認為這延續了《決定》關於"有序建設城鄉統一建設用地市場"的精神，而在補償安置方面則進一步細化，一號文件提出，一方面補償農民被徵收的集體土地，對農民的住房、社保、就業培訓給予合理保障，另一方面因地制宜採取留地安置、補償等多種方式，確保被徵地農民長期受益。其中，"留地安置"的表述是首次出現在中央文件中。

對於農村集體經營性建設用地入市對市場的影響，我們在2013年的年報《花開花落，雲捲雲舒》中已經作出瞭解讀，我們認為土地改革不會以城鎮國有建設用地貶值為代價，更多地是讓農民、受讓方、政府三方一起進行協同交易，保護農民利益。此外，農地流轉並不會隨便扭轉其用途，將不會對現有的土地格局產生衝擊，不會對房地產市場產生巨大的供需影響，且有利於促進農民市民化，其進城的住房需求得以逐步釋放，這對於行業來說是一個長期性的利好。