巧婦難為無米之炊，在狂飆的土地市場面前，房企也不得不緊跟其後。但花樣年卻採取了用股權置換土地的策略。

觀點地產網 見習編輯 何緣 巧婦難為無米之炊，在狂飆的土地市場面前，房企也不得不緊跟其後。但花樣年卻採取了用股權置換土地的策略。

12月23日，花樣年集團發佈公告稱，公司以1.64億人民幣總代價成功收購惠州TCL房地產的全部股權及債權。

公告顯示，收購完成後，花樣年將擁有惠州TCL的主要資產，包括在惠州及武漢的項目及未來土地獲取的資源。此後花樣年的土地儲備將增加約120萬平方米的建築面積。

另根據協議，TCL將認購花樣年集團8.64億股，認購股份比例為花樣年集團經配發及發行認購股份擴大後的已發行股本的15%，認購金額為9.6億元，之後TCL成為花樣年集團第二大股東。

TCL9.6億換股出讓地產項目

根據公開資料，花樣年此次收購具體獲得4宗土地。其中，位於惠州的兩幅土地合共建築面積逾70萬平方米，是商住用途。包括惠州市仲愷12、13號小區建築面積54.62萬平方米，還有惠州市惠陽區秋長街道茶園村地段建築面積15.94萬平方米。

另外兩幅土地位於武漢市，土地合共建築面積逾50萬平方米。包括東西湖區金銀湖街環湖中路西、柏環二路北住宅地建築面積20.79萬平方米，還有武漢市洪山區武豐村商業、運輸及住宅建築面積29.36萬平方米。

對於此次惠州、武漢兩市1.64億元低價攬地，花樣年指出，公司在惠州亦深耕多年，而武漢作為花樣年一直關注的城市，進駐武漢意味着公司在國內核心二線城市中再下一城。

然而，於1.64億元的收購價，深圳金鷹地產營銷總監林曉華認為這個價格沒有合理與否一說。這是考慮到稅務風險，這裏面也可能存在換股的形式。倘若收購價格過高，花樣年的財務報表也不好看。

其實，表面上看似TCL賤賣旗下土地。但是實際上TCL亦不會打無準備的戰。據瞭解，花樣年此次在收購惠州TCL全部股權的同時亦以23億元的價格收購惠州TCL房地產及其若干附屬子公司享有的債權。

“並不是說純粹地有多少債權就能獲得多少資產，這裏面也包含很多風險。TCL認為花樣年獲取還債的能力更高，所以把風險出售給花樣年”林曉華對觀點地產新媒體表示。

究竟TCL以9.6億元換股出讓旗下地產項目為代價，使得花樣年耗資土地款1.46億元以及承擔債務風險這二者之間價值如何比較，花樣年表示其以增發股份的形式獲得了低成本的優質土地項目，一方面有效地拓展了公司房地產開發規模，另一方面通過增發股份能更有效降低公司的淨負債率，保持穩健的現金流。

而對於TCL來說，海通證券亦分析指出，此次收購反映了TCL聚焦主業，剝離輔業的戰略性經營思路，將有利於主營業務的發展。

相關研報也表示，目前來說，TCL投資面板亟需資金，房地產佔用資金過大。公司出售目標公司股權和債券可以大幅改善現金流。公司參與花樣年增發後將成為第二大股東，未來需要資金時容易從資本市場套現。

花樣年收購買地路線

“其實，這也是基於花樣年與TCL的戰略合作伙伴關係，這也不是花樣年第一次跟TCL達成協議。”林曉華表示。

事實上，早在2011年6月29日，花樣年集團已發佈公告稱，公司以3.16億人民幣總代價成功收購TCL王牌電子(深圳)有限公司的全部股權。

而對於二度牽手TCL，花樣年預計惠州及武漢的項目於未來數年將可為公司帶來可觀的利潤回報及現金流。

在林曉華看來，TCL之所以找花樣年合作，一方面可能因為以前拿的歷史用地現在開發面臨增值稅的問題；一方面是它缺乏開發經營、商業運營的能力，而花樣年本身除地產開發，還有酒店的運營。

“而對花樣年來說，用收購的方式拿地還是比較划算的。各自的戰略考慮不一樣，花樣年是衝着土地儲量，TCL是出於資金安全角度。不專業做房地產的TCL做的是財務投資，花樣年實現做房地產開發的專業化”他繼續表示。

對於這種收購的模式，林曉華認為，收購速度快，現在房企自己找地沒有那麼容易。尤其是很多歷史用地現在市場周邊都已經成熟了，市場化程度較高，獲利空間大，相對來說比較安全。

事實上，在深圳其他業內人士看來，花樣年之所以通過股權置換曲線拿地也跟它今年的銷售業績不甚理想有關。據瞭解，今年公司銷售增長較慢，規模有限，前11月公司累計實現合同銷售金額約人民幣80.96億元，百億目標承壓。

其實，業績不佳亦跟集團目前重心調整有關。在地產業務之外，花樣年目前談論更多的是輕資產轉型。但是由於涉及板塊範圍大，前期需要更多的資金投入。因此在業績、資金壓力以及輕資產運營模式未來前景不明朗的情況下，花樣年選擇以股權置換土地的方式，保住現金流增加土儲，尋求合作也在情理之中。

據瞭解，在今年5月27日，花樣年以1億元的代價購買寧波世紀華豐房產有限公司30.5%股權；後在6月27日，又以4.81億元的代價購買其剩餘69.5%股權，獲得一塊位於寧波北侖區的土地使用權，該幅土地的總佔地面積為7.54萬平方米，容積率約為2，總建築面積約21.75萬平方米。

5月6日，花樣年以2.84億元收購代價包括就收購中國地產集團全部股權，後持有位於上海浦東的爵士大廈的房產權，該大廈總建築面積約1.75萬平方米，為住宅用途。

3月27日，花樣年以總代價5.11億元人民幣收購了蘇州銀莊全部股權，進而擁有蘇州銀莊持有的國新大酒店以南兩幅土地的使用權，面積分別約3.58萬平方米及3.72萬平方米的地塊，作住宅及商業用途。