近期公司計劃發行公司債24億元以及獲得了交行和國開行的大額授信，將進一步拓寬公司的融資渠道並降低融資成本。
華夏幸福產城融合、政企共贏的模式符合未來新型城鎮化的發展方向，是最大受益標的，並且城鎮化會議中提到“控制特大城市人口規模並發展若干城市羣”也將進一步強化北京的需求外溢效應，與此同時，公司進一步提升了環北京戰略地位和環北京的項目儲備，近期簽約的香河可協同大廠承接北京東部外溢需求，這將賦予環北京區域更大的發展空間。此外，近期公司計劃發行公司債24億元以及獲得了交行和國開行的大額授信，將進一步拓寬公司的融資渠道並降低融資成本。銷售方面，我們預計公司13-14年銷售分別為315億元和420億元，分別同比增長49%和33%。
我們分別將公司2013-15年預測每股收益上調至1.90元、2.66元和3.32元，目前14年動態市盈率僅7.7倍，維持買入評級。
支撐評級的要點
新型城鎮化最大受益標的，產城融合符合發展方向。城鎮化工作會議中提到：(1)嚴格控制特大城市人口規模，並發展若干城市羣(影響：北京周邊城市迎來發展機遇，而北京的需求外溢效應則將更加明顯)；(2)要發展各具特色的城市產業體系，強化城市間專業化分工協作(影響：新型城鎮化中將更加重視產業，公司的產城融合模式或將受益)；(3)鼓勵社會資本參與城市公用設施投資運營(影響：目前常見的主要為BT模式，而公司政企共贏的盈利模式比之更為先進)。
環北京再落子香河，協同大廠承接北京東部外溢需求。12月14日，公司與香河縣人民政府簽訂委託開發協議，委託開發面積41平方公里，委託期限30年，其中委託區域中住宅地產開發面積不超出委託區域總面積的36%，即1,476萬平米住宅佔地面積，體量巨大。合作模式類似於嘉善、霸州和永清項目。該項目靠近目前成熟的大廠項目，未來將協同大廠承接北京東部外溢需求，而先前永清項目則協同固安承接北京南部外溢需求，環北京戰略地位和環北京的項目儲備均再次提升。
維持13年315億銷售預測，預計明年銷售420億元。前3季度銷售金額248億元(地產199億元，園區49億元)，同比增長79%。我們維持公司全年整體銷售額315億元(地產255億元，園區60億元)，同比增長49%，相當於年初280億元的計劃的113%。明年蘇家屯、無錫、豐臺、嘉善、鎮江、牛陀、霸州、永清、香河等9個區域都將貢獻增量銷售，保守預計合計貢獻50億元，固安、大廠、廊坊三大項目預計可貢獻300億元，再加上園區回款預計70億元，我們預計明年整體銷售可達420億元，同比增長33%。
計劃發行公司債24億元，獲得交行和國開行大額授信。公司計劃發行公司債24億元，期限不超過7年期，預計成本在8%左右，該方案後續需要經國土部審批，若最終發行成功，本次計劃的24億元公司債以及9月計劃的60億元增發將幾乎全覆蓋前期的高成本信託融資，融資成本將有效降低。此外，公司近期分別與交行和國開行簽訂了戰略合作協議，各給予公司200億元授信支持，公司的融資渠道進一步拓寬。
評級面臨的主要風險
行業調控進一步收緊；信託收緊；政府對於返還款支付意願度降低。
估值
我們看好公司產城融合的經營模式，並分別將公司2013-15年預測每股收益由原先的1.77元、2.25元和2.94元上調至1.90元、2.66元和3.32元，目標價由30.09元下調至26.44元，相當於13.9倍2013年市盈率、9.9倍2014年市盈率和2013年NAV折價5%，維持買入評級。