“十年調控政策，沒有一條是和改革相結合的。”

　　長效機制其實是一個既簡單又複雜的問題。

　　市場經濟與政府之間的關係，在一個長期制度建設中應該遵循的基本框架就是長效機制。但是這個問題在兩百年來，從市場經濟和工業化誕生以來，始終爭論不休，迄今沒有找到最終答案。

　　人們說，政府管政府的，市場管市場的，兩百年前就有了市場經濟，還要政府幹什麼？市場的不平等、暴力以及各種各樣的黑暗、罪惡，都產生於非經濟強力的政府，打倒政府，由市場經濟調整，歷史證明他們錯了。後來人們認為，需要一個強力的政府把經濟管起來，就是計劃經濟公有制，也失敗了。

　　1929到1933年的世界經濟大危機之後，出現了一個宏觀經濟學派，我們今天所說的宏觀調控，就是在這一理論基礎上發展起來的。在那個理論中，人們認識到首先是市場機制，然後才是市場經濟下政府幹預短期內經濟總量平衡關係的調控作用，叫做宏觀調控。

　　再往後，日本在趕超歐美的過程中，創造出了具有自己國情特色的產業結構理論和產業經濟學，政府不僅干預在短期內的總量平衡關係，而且干預資源在各個產業之間的配置結構，日本成功實現了變成世界經濟強國之夢，使自己成為一流的經濟大國。

　　事情並沒有到此為止，2008年到2009年的世界金融危機，使得那些自詡已經解決了市場和政府關係的國家，不得不強力給企業輸血，由政府去收購那些瀕臨破產的資產，去搶救那些對市場影響巨大的企業。

　　政府和企業的關係在所有教科書上都沒有寫明，人們不得不重新去實踐認識。2009年金融危機中發達國家政府搶救市場以及今天應對歐洲主權債務危機這兩件事，將是經濟學理論中市場與政府關係的里程碑。

　　輪到中國，輪到房地產了，我們能不能找到一個長效機制？長效機制並不是李克強總理上臺之後才有的，2003年汪光燾當部長(建設部)的時候，我在他領導下就搞了很長時間的長效機制，為什麼到今天大家尚未見到這個東西？因為在這個問題上存在着四個明顯的偏頗，大家都努力按照自己的想像，設立長效機制的目標：

　　第一，希望找到一個總理說了算、政府說了算、行政權利說了算，指哪打哪的機制，以為長效機制就是政府想幹什麼就幹什麼，想怎麼幹就怎麼幹的機制。這個機制能不能建立起來我不知道，至少目前我還沒聽說，除了計劃經濟之外，哪一個國家能實現的。

　　第二，要求把長效機制的目標確定在調控房價，想讓房價成為一個可以由人主觀決定的對象，以為一個像房屋裏面的空調那樣可以控制的調控才叫長效機制，把長效機制簡單、人為、主觀地化為調控房價的機制。

　　第三，認為長效機制，就是打倒富人，打倒多佔房的老闆，實現均貧富，讓老百姓分一部分的房子。別以為我開玩笑，這個在政策制定的過程中，也是很有市場的。

　　第四，希望找到既不觸動特權階層，又不觸動利益集團，不觸動壟斷和土地政策，讓老百姓承擔代價的一個機制。別以為這也是開玩笑，前不久清華大學一個教授說的，50歲退休，65歲領退休金。就是希望在解決社保資金不足，不觸動壟斷集團，讓老百姓承擔的這樣一個情況下出的怪胎。

       這種機制是找不到的，勉強發個文行不行？行，但是絕不符合客觀規律，這個機制恐怕都長效不了。

　　什麼是房地產調控長效機制？就我個人的看法，這個長效機制應該包括4個方面的機制目標設置。

　　第一，長效機制是推動供求關係不斷趨向於平衡的機制。市場經濟下，供和求存在着對立的常態。供和求正好相符是理想化的，別說房地產，就是任何一個市場，供和求的背離也是常態。

　　因為房地產供求之間的變化發展過程不是同步的，供取決於兩年前，求取決於今年的收入和老百姓對政策的理解。供和求不是同步的，而且也不是一個勻速運動。

　　很多人說什麼地方蓋的房子賣不出去，成為了“鬼城”，上海浦東也曾經是一個“鬼城”。上海2002年的政府調控政策是什麼？是鼓勵外地人到上海買房子，而不是限購。當時上海人說“寧要浦西一張牀，不要浦東一間房”，今天這些人都在衛生間打自己的嘴巴。簡單的一時一點的供求差距，就說泡沫，就叫“鬼城”？有沒有完全脫離需求實際而擴張的城市？確實有，但這不是中國房地產的普遍現象。

　　在供求失衡的時候，我們不能無所作為、無所事事。政府政策的調控，制度的建設，應該不斷推動供和求的差距，這個事件的發展，就是一個平衡不斷被打破又再平衡過程，長效機制是不斷推動供求平衡的機制。

　　第二，長效機制是讓老百姓居住條件不斷改善的機制。無論是什麼樣的長效機制，都不應當阻遏居民向城市轉移，不應當阻遏城市普通居民居住條件向上浮動，應該適時適度鼓勵，而不是限制老百姓住房居住條件不斷改善。

　　第三，長效機制是推動社會公平，實現協調發展的機制。而不是製造更大的社會財富差距，導致社會矛盾尖銳的機制。

　　第四，長效機制是時時處處能維護國民經濟平穩運行的機制。長效機制是一個長期發展的過程，房地產業、城鎮化都是一個長期戰略的組成部分，但是宏觀調控永遠是短期的事，宏觀調控的方向也是短期多變的，短期機制應該順應維護國民經濟平穩運行的長效機制。

　　具體一點，希望今後的長效機制包括這麼幾個方面：

　　一是實現城市結構調整的機制，才是長效機制。簡單的限購限貸不是長效機制，因為那不可能解決北上廣深房價問題，什麼時候才能夠比較徹底解決？當南昌、長沙、合肥這樣的二三線城市和中西部省會城市與沿海大城市發展的距離縮小，大中小城市進一步實現協調發展，人口均衡分佈在沿海大城市、中部省會城市、地市級中心城市以及縣城、中心鎮等，房價問題才能得到有效解決。

　　所以說，要從根本上實現大多數人買得起房，不是簡單把房價降下來，防止房價過高也不是簡單的限購限貸。

　　二是推動多方利益趨於均衡化的機制，才是長效機制。房地產業的產品、市場、交易、持有、稅費結構，可以調整多方面的利益關係，比如說城鄉利益矛盾，社會短期利益與長遠利益矛盾，局部利益、私人利益與城市整體利益矛盾，窮人和富人的利益矛盾，政府和市場之間的利益矛盾，以及人類社會經濟發展資源節約的各種矛盾衝突。

　　大家說稅費太貴，給銀行打工等諸多話語，背後本質問題是房地產市場發展和價格構成中，沒有在政府、銀行、中介機構、購房人等多方利益主體上合理配置風險，而是一部分人承擔了過多風險，另一部分人獲取了過多利益。

　　只有收益而不擔風險，這樣的市場長久不了。如果我們總想讓購房人承擔購房風險，政府不承擔、開發商也不承擔，那絕不可能均衡發展。

　　三是節約資源與環境友好，體現高科技手段不斷運用的機制，才是長效機制。對中國這樣一個人多地少的國家來說，節水、節電、節地是房地產業最重要的職能之一。

　　最後，對國民經濟的景氣狀態具有自動適應能力的機制，才是長效機制。可以這樣說，春夏秋冬交替是一個符合規律的 過程，開發商和購房人要適應春夏秋冬的交替，也要適應規律以外的情況，例如夏天突然下冰雹的天氣。

　　現實社會和自然界一樣，優勝劣汰，適者生存，而適者生存比優勝劣汰還更重要。一個不會進化的物體勢必是要被淘汰，不斷進化才能使我們適應這個世界。

　　有關長效機制的基本原則，說到底長效機制不是什麼時候出，出不出房產稅的機制，不是簡單的限購什麼時候取消和不取消的機制。和這些問題聯繫起來，坦率說是對長效機制的誤解。

　　說到底，長效機制是一場改革。在過去十年來，房地產調控有很多取得成效的方面，有很多成功，不能輕易否定過去十年的房地產調控，說“調控只是空調”是不符合客觀事實的。比如說，房地產調控在維護國民經濟穩定上功不可沒，2009年世界金融危機以來，在貨幣手段持續變化轉換過程中，房地產業能適應這個過程，這是成功還是不成功？有效果還是沒效果？我認為是功不可沒的。

　　在中國住房保障體系上，實質性的效果是明顯的。此外，在規範房地產市場運行的制度建設上，也取得了明顯效果，這些不能說調控政策沒起作用。

　　過去十年的房地產調控政策也存在着明顯的缺陷、不足，第一條就是通過不斷強化政府權利來實現調控。不論從早期的土地招拍掛到後來的9070政策，再到後來清算土地增值稅以及限購限價，實際上都是通過不斷強化政府權利來實現。

　　最後一條，是我想要強調的：十年調控政策，沒有一條是和改革相結合的。關於土地制度、資金市場發展、政府權力、中央與地方之間的經濟關係調整、收入分配調整，沒有一條是和改革相結合的，這就是我們過去十年調控最重要的教訓之一。

　　長效機制應該怎麼建？我想從我們的教訓中應該有所感觸。

　　(本文為著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生在2013城市觀點論壇南昌行上所作的演講，全文有刪節。)