活在這樣一個好的年代，今天成功也得益於這樣一個好的時機，努力去做就能夠做得出來。
觀點地產網 本刊編輯部 談到寶龍集團總裁許華芳，人們一般會想到什麼？
“少帥”、“子承父業”或許是多數人首先想到的關鍵詞，但熟悉他的人或許會用“謙和”、“勤勉”來形容。
隨着國內諸多房地產企業逐漸步入新老交替階段，第二代企業家開始嶄露頭角，在此間，許華芳無疑是其中具有代表性的一位。
許華芳進入寶龍集團已近14 年，建立寶龍城市廣場品牌、快速擴張、推動地產業務香港上市、移師上海等舉措，已被外界視為其出色才能的證明。
不過，許華芳將這些歸功於“一個好的年代”。
“活在這樣一個好的年代，今天成功也得益於這樣一個好的時機，所以我們比誰都更努力，因為有機會做得更好。”在2013 年博鰲房地產論壇期間，觀點地產新媒體與許華芳有了一次近距離交流的機會。
“工作狂”
出生於澳門的許華芳，自幼就被父親寄予厚望。為了培養接班人，寶龍集團董事局主席許健康堅持讓許華芳留在國內，入讀廈門大學。
據許華芳回憶，當時父親之所以會做出這樣的決定，主要還是考慮到國內有巨大的商機，在國內讀書，可以更容易理解、適應價值觀和文化。
在廈門大學工商管理畢業後，許華芳又進入長江商學院學習並獲EMBA學位，之後開始進入寶龍，從基層做起。25歲開始，他便擔起集團經營管理的重要責任。
“我一畢業就到公司，正好10年，商業地產從開始到現在，也整整十年了，寶龍做地產做了20多年。很慶幸不論是在公司的轉型，還是新的戰略道路起步、發展，我都能夠盡力，並一路走下來。”父親對於許華芳的影響是深遠的，不僅在其學生時代為他指明方向，現已獨當一面的許華芳仍然十分尊重許健康的看法。
“主席具有一票否決權。對於不同的意見或者覺得不合適的東西，主席可以一票否認，這是我們堅決執行的。”許華芳還透露：“儘管如此，對於不太贊成的想法，主席還是會讓我們去試，也願意讓我們去發揮個性，總會有對的或錯的結果，我們也都會積極面對。”
相比業界對於商業地產泡沫嚴重的擔憂，許華芳覺得自己趕上了一個好的年代。
“很多人都說商業地產存在供應過大的問題，我也認可，而且某些是政府追求過度的原因。但是作為一個商業地產的從業人員，我的理解是，未來任何行業都將面臨激烈的競爭，特別是在中國，中國人做生意都是供應過量、競爭過頭的。”在他看來，國內商業地產市場上仍然缺少好的綜合體、好的購物中心，同時卻充斥着很多不好的、甚至做不出來的綜合體，市場尚未成熟。
“如果是在日本，或者其他商業地產已十分成熟的地方，就算是天才估計也沒用。這是我的想法，在中國這個努力能有成就的年代，就必須要努力，所以我們比誰都更努力，因為有機會做得更好。”
也正是這種“比誰都更努力”的心態，在員工眼中，許華芳是一個徹頭徹尾的工作狂，除了工作之外，再無其他愛好。“我是怪人，很少興趣和愛好，比較喜歡工作。”許華芳非常認同別人眼中的自己。
或許是從基層做起的緣故，已是總裁的他仍會將工作做得非常具體，因此“忙”是他的日常狀態。
“我這個工作習慣還是不好，很多事也是很具體，這是工作習慣問題。”
談商業
相比初入公司之時，許華芳對於商業地產有着更深的理解和感悟。
“中國的零售業增長仍然快於經濟增長，這也就意味着，蛋糕在不斷增長，不論國家經濟如何，中國的零售業還有很大的發展空間。”
在他看來，中國社會目前存在兩類人，一類是比較有錢的，歸類於大城市消費；另一類就是農村還沒真正開發出來的潛在消費羣，所以商業地產是一個很好的行業，有持續的生命力，也是一個傳統行業。
面對二三線城市供應過剩的質疑，許華芳認為，除了一線城市行業特點比較明顯之外，二、三、四線區別不大。
“寶龍已經沒有去判斷究竟是什麼級別的城市了，更大程度上會考慮供需關係。中國仍處於一種供需不平衡的結構，有的城市很缺，有的城市很多。”
許華芳以瀋陽、成都等地為例指出，有的城市提出在三年之內蓋100 個購物中心，這是不現實的。
“儘管城市很大，潛力很好，但我覺得用十年或許可以消化掉這部分供應，用三年時間是不現實的。而這種情況下，零售商佔據上風，這就是市場供需關係決定的。”
談及企業的發展，許華芳認為，現在已經很少有人在講核心競爭力了，因為“一招鮮”已經不再現實，真正的競爭力在於企業的均好性。
他坦言，寶龍在均好性方面最需要提升的就是品質。
“這兩年，我們花了很多心思在品質提升方面。以前，我們進入20 多個省市，錢沒少花，但做出來的東西不是我們想要的。現在進入的城市變少，更加聚焦。”
除此之外，在產品類型方面，寶龍也有更新的探索。
“我們以前做大的購物中心，現在大、中、小都有，今年也一直在研發新的產品線——開放式的商業街區。眼下，市場上同質化程度比較高，而且電子商務的零售比例降低，所以會改變現在的消費習慣。消費者的生活習慣一旦改變，也就意味着對商業的體驗、感受、環境有新的要求。”許華芳續稱，人們越來越重視體驗性消費，呆在一個“盒子”裏還是比較悶，而開放式的街區就可以接近自然，能夠更好的滿足客戶需求，這也將會是一個新的趨勢。
論寶龍
中期業績報告發布後，外界認為寶龍上半年的業績並不是非常耀眼。
數據顯示，截至今年6 月底，寶龍收入約為34.72 億元，同比上升24.1% ；物業銷售金額約為30.39 億元，同比上升28.6%。8 月中旬，許華芳在中期業績記者會上表示，雖然上半年物業銷售額僅30.4 億元，但有信心完成全年80 億的目標。
許華芳介紹，今年年底，寶龍會開設福建、上海2 個新商場，其中福建城市廣場招商率已達90%，上海城市廣場招商率亦超過80%。
除此之外，寶龍今年還會加大5 個方面的發展。
“首先，我們今年調整了城市聚焦，未來我們的第一聚焦核心是以上海為中心的長三角地區，再加上寶龍原來的老根據地福建、山東；第二，在堅持做商業的同時，還會注重產品創新，並在開放式街區方面投放精力，明年應該會有一個成果面市。”許華芳稱，除此之外，寶龍還計劃參考學習國際的先進行業，打造自己的資產管理平臺。
“而到今年年底，我們還會正式出臺兩個購物中心的電子商務平臺。”據介紹，許華芳口中的這個電商與其他國內做的電商不同，將做成以支持服務購物中心為核心的電子商務。
“確切來講，今年有15 個購物中心，我們做的電商平臺不是一個，而是一個購物中心搭配一個電商，從而在更大程度上支持購物中心裏面的200 個商戶，並設一個物流點，服務周邊兩小時經濟圈的消費人羣。”
在人才方面，寶龍還計劃在短時間內成立寶龍商學院。
“希望在未來3 年之內，我們的年複合增長率能夠實現30%-50%。也就是說，如果市場配合就有希望達到50%，因為我們有充足的貨源；如果市場一般，那就是30%。2016 年以後，寶龍將會更趨穩健。”
以下為觀點地產新媒體對寶龍集團總裁許華芳先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：寶龍下半年在上海商業地產市場有怎樣的計劃？
許華芳：寶龍還是比較積極的，進入上海3 年有餘，現在已經做了4 個項目，今年拿到了奉賢、嘉定兩個項目，下半年還有一、兩個項目在洽談當中，我們也希望能積極地參與到上海的商業發展當中。
項目具體情況目前還不大方便透露，但我們主要還是在外環做地鐵上蓋物業，堅持做服務15-25 萬人口的社區綜合體，這也是我們在上海做的主力產品，以此為一條主線在“打仗”。
觀點地產新媒體：為什麼看好這個市場？
許華芳：對於上海來說，這一塊算是一個空白。比如，我們在滬的第一個項目是曹路寶龍城市廣場，這個項目今年就會開業。如果你問上海人，他們或許都不知道曹路在哪裏，但是從項目動工、銷售、招商來看我們發現這其實是一個很好的現象：周邊3-5 公里範圍內沒競爭對手，此類項目稀缺。所以我們的項目一出來就能夠滿足一個地方的需求，相信今年年底開業之時，我們會收穫比較好的效果。
觀點地產新媒體：會不會擔心供應過剩的問題？
許華芳：很多人都說商業地產存在供應過大的問題，我也認可，而且某些是政府追求過度的原因。但是作為一個商業地產的從業人員，我的理解是，未來任何行業都將面臨激烈的競爭，特別是在中國，中國人做生意都是供應過量、競爭過頭的。但我相信行行出狀元，市場上還是缺少好的綜合體、好的購物中心，但同時卻做出了很多不好的、甚至做不出來的綜合體，這類項目在未來也會出現很多，所以分化得很厲害，現在房地產已經陸陸續續在分化，各行各業都是這樣走過來的。
觀點地產新媒體：這對於開發商而言是挑戰，是不是也意味着會有更大的機遇在其中？
許華芳：可以這樣理解。回顧在中國發展了這麼多年的商業地產，好的公司、好的商場數量有限，所以市場仍然存有機會，讓有能力的人做得更好。
觀點地產新媒體：怎樣的商場亦或綜合體項目能夠稱得上是好的商業？
許華芳：商業很難用一個標準來理解，因為分很多種，有大綜合體、有城市級別、社區級別。像蘇州那種鄰里中心做得很好，但在全國範圍內就沒有什麼影響了；還有就是恆隆在上海的高端商業做得也很好。我的理解概念是，衡量購物中心的一個標準，要看它在一個區域範圍內能不能成為客羣消費的絕對龍頭，同時還要有較長的持續性，客戶滿意度、服務精細度也都是衡量項目優劣的指標。
觀點地產新媒體：寶龍這些方面是如何操作的？有沒有形成一套成熟的模式？
許華芳：理論上，這個模式在上海技術含量更單純一點。定位很清晰，就是服務周邊的20 萬人，也就是說，目標客羣就是在一小時或者半小時範圍內能到達這裏的人，只要滿足他們的需求就行，所以最具技術含量的要素就是商家的信息。其實，開發商市場調研做得再好，數據也不會比零售商來得更準，因為他們才是最接近客戶的一層。
今年已經是寶龍做商業的第十個年頭了，所以我們跟零售商的關係比較密切，會與零售商共同分析、討論定位，還沒做產品就已跟商家有比較好的溝通。
以上海為例，這種項目屬於一站式的，能夠滿足基本需求，包括超市、電影院、電玩、卡拉OK、餐飲等，還會有傳統業態的輔助，不過現在慢慢也會多一些配套類的產品，比如教育、美容美髮等，這種配套類產品在市場上會得到爆發式增長。
觀點地產新媒體：如何有效地利用這些資源的？
許華芳：作為商業地產開發商，我覺得最關鍵的就是整合資源。其實，商業地產也很好理解，就是整合資源，會牽涉到方方面面的資源和數據，而且要求更加精細。因為商家之間是互相增值的，而非互相競爭。
比如，我們很多商戶都是因為有A 就會有B，有A、B 就會有C，這是一個串聯的過程。現在很多新入行的企業為什麼很難做起來？就是因為沒有這個資源，不知道要從A 開始，可能先找到了C 或者D，但他不知道因為有D，A 就不來了。
這些情況都是存在的，如果弄不明白“流程”和“玩法”，就會錯位。
觀點地產新媒體：這些算是商業祕密嗎？
許華芳：不算，我覺得算是經驗。我們之所以會搬到上海，一個很重要的原因就是考慮到跟商家的溝通。因為市場總是在變的，如果沒有定期溝通，很容易出現脫節的情況，這個社會競爭確實非常激烈。
觀點地產新媒體：以屈臣氏為例，寶龍是否與屈臣氏有較多的合作？寶龍與此類品牌商是如何合作的？
許華芳：很多，我們在大部分城市都有合作。我覺得已成規模的企業跟零售商的合作，互相信任是關鍵。
觀點地產新媒體：在項目初期，為了吸引這些商家進駐，公司會不會推出一些針對性的優惠？
許華芳：一個商務行為是一個行業的習慣，與屈臣氏或者全國大規模的連鎖商合作後，我們與商戶之間的關係就更加密切了，因為這些連鎖商的進駐會給我們加分。與此同時，這些商家也相信能在我們的商場賺到錢，可以說這是信任的基礎。
比如，有的商家與我們合作，合同都不談，每次合同只談一次，以後每年就只有一份合同，而且每年的商務條件也一樣，與屈臣氏的合作理論上也是一樣的。我們不會在一個點上謀求利益最大化，而會是在一個均等的水平上發展。
觀點地產新媒體：寶龍在其他地區如何發展？對商業地產產品線怎樣梳理？
許華芳：我們會綜合城市地點，然後對產品進行評分，劃分出A、B、C 三個等級。
首先還是以城市級別、區位等級來劃分，因為在市中心與外環絕對不一樣；其次，周邊的競爭也是評分的重要指標；除此之外，交通、人口等條件也是硬性的評估要素。
實際上，僅僅通過上述幾個方面，並不一定完全可以評定項目的優劣，這其中還存在一定行業規律。比如上海曹路寶龍城市廣場，一開始可能很多人感覺這是C 級的項目，但其實不是。因為它周邊零競爭，城市級別又高，而且還是地鐵上蓋，其實是個B 級的地方，容易成功。
用一種極端的形容，A 級項目是商家求着來；B 級項目開發商與品牌商比較公平；C 級項目，通過我們的資源去賣面子，吸引品牌商加入我們的商圈，慢慢培養。
觀點地產新媒體：您認為寶龍做的A 級項目有哪些？
許華芳：天津寶龍國際中心、福州寶龍城市廣場等做得都很成功，最近我們在上海可能還會拿一個比較好的項目，也是A 級產品。
觀點地產新媒體：在具體的操作之中，A 級項目在哪些方面會有別於B 級？
許華芳：在我們企業內部也沒有把項目分為ABC 這種概念，我只是這樣表達讓大家更好理解。
不過，每年我們公司內部都會選定一個標杆，然後以此作為第二年項目開發的最低標準，從而實現不斷進步，這一做法已經連續三年了。
比如，今年我們在福建晉江做一個寶龍城市廣場，晉江是個縣級市，不過萬達廣場已經進駐，所以這個項目就作為寶龍的新標杆。晉江寶龍城市廣場今年開業之後，明年我們所有項目就以此作為最低標準。
觀點地產新媒體：寶龍做商業地產已經10 年，您覺得在哪些方面有新的變化？
許華芳：變化是一定的。以前，寶龍最重要的兩個競爭力是差異化和低成本，因為做得早，所以懂商業、做商業的人比較少；因為有差異化，所以獲取項目的時候，我們成本控制做的比較好，包括公司內部的成本管控等。
但是，行業慢慢地趨於同質化，也進來了新的競爭對手。儘管如此，我們從未在創新方面停下腳步，寶龍在不斷進步，不斷思考調整。
比如，我們以前做大的購物中心，現在大、中、小都有，今年也一直在研發新的產品線——開放式的商業街區。
簡單來說，今年寶龍會着重在5 個方面大力發展：第一，調整城市聚焦，未來我們的第一聚焦核心是以上海為中心的長三角地區，再加上寶龍原來的老根據地福建、山東。
第二，我們首先會堅持做商業，注重產品創新，同時還會在開放式街區方面投放精力，明年應該會有一個成果面市。第三，參考學習國際的先進行業，打造我們的資產管理平臺。
第四，今年年底，我們會正式推出兩個購物中心的電子商務平臺。這個電商與其他國內做的電商不太一樣，我們做的是以支持服務購物中心為核心的電子商務。確切來講，今年有15個購物中心，我們做的電商平臺不是一個，而是一個購物中心搭配一個電商，從而在更大程度上支持購物中心裏面的200 個商戶，並設一個物流點，服務周邊兩小時經濟圈的消費人羣。
第五，在短時間內成立寶龍商學院，為我們的商業地產輸送人才。
觀點地產新媒體：在資產管理平臺方面，您是如何考慮的？
許華芳：國際上有很多遊戲規則和經驗。我覺得，中國的商業地產商可以分為兩類，一類是開發商轉型的，一個是零售商轉型的。原本，商業地產是一個單獨的行業，但在中國卻沒有商業地產行業，而是從兩頭來學的，所以沒有按照國際的遊戲規則在走。
我們5 月份去澳大利亞，參觀了西田集團。西田是世界上最大的商業地產商之一，另外還考察了幾個企業，包括新加坡的企業。我們發現，其實商業地產企業通常都會有三個平臺：資金管理平臺、資產管理平臺以及經營管理平臺。
但是國內的開發商往往只看第三點，就像我們內部有地產有商業，商業在經營的時候，地產是業主方，給商業的要求不夠清晰，所以在資產的效率和全面性上是不夠的。
假如以一個地產商的角度，把蓋好的房子委託給商業集團去經營，但卻只是很單純地出租，僅要求保值增值，僅明確一年要收多少租金，這樣做就很簡單，沒有太多的要求。其實這樣是不夠的，這是個系統性問題，資產管理平臺更大程度上是站在投資者、業主方的角度，更系統的去要求商業管理經營平臺，更注意環節和關鍵點。
觀點地產新媒體：寶龍開始嘗試做開放式街區，是出於怎樣的考慮？
許華芳：企業要不斷創新，就要開發新的產品線。眼下，市場上產品同質化程度比較高，而且電子商務的零售比例降低，所以會改變現在的消費習慣。
除此之外，還有一個很重要的原因，消費者的生活習慣在改變，也就意味着對商業的體驗、感受、環境有新的要求。
消費者越來越重視體驗性消費，呆在一個“盒子”裏還是悶的，而開放式的街區就可以接近自然，能夠更好的滿足客戶需求，這將會是一個趨勢。
觀點地產新媒體：如何看待傳統商業未來的發展走勢？
許華芳：我認為中國的零售業增長還是快於經濟增長，也就是說，蛋糕在不斷增長，不論國家經濟如何，中國的零售業還有很大的發展空間。
在我看來，中國社會存在兩類人，一類是比較有錢的，歸類於大城市消費；另一類就是農村這些還沒真正開發出來的潛在消費羣，所以商業地產是一個很好的行業，有持續的生命力，也是一個傳統行業。
現在很多人有疑問，在哪裏開發商業地產比較好？寶龍是這樣選擇的：除了一線城市行業特點比較明顯之外，二、三、四線區別不大，我們已經沒有去判斷究竟是什麼級別的城市了，更大程度上會考慮供需關係。
中國仍處於一種供需不平衡的結構，有的城市很缺，有的城市很多。比如瀋陽、成都等地，竟然出現一個城市三年之內蓋100 個購物中心。儘管城市很大，潛力很好，但我覺得用十年或許可以消化掉這部分供應，用三年時間是不現實的。而這種情況下，零售商佔據上風，這就是市場供需關係決定的。
觀點地產新媒體：面對這樣的現實情況，政府應該如何引導良性發展？
許華芳：從個人的角度，我覺得政府真的應該要指導。
去澳大利亞考察之前，我並不理解為什麼一個澳大利亞公司可以做到世界第一。考察之後有一些覺悟，一個小鎮二十幾萬人口，25年前就這一個購物中心，直到今天仍然是一個購物中心，每10 年擴大2 萬平方米。
開發商曾經幫政府算過一筆賬，這個地方只需要一個購物中心就可以健康穩定發展，這個供應量是根據需求而來的。所以，當地政府說，如果出現了新的投資者，他們可以向政府投訴。
政府執政為民就是要改善老百姓的生活、滿足老百姓的需要，引入一定的良性競爭就可以，一旦導致惡性競爭，對於消費者並無好處。再好的附加值，再好的產品，在價格面前都會死掉，不過大部分中國人還是認為價格是第一要點。
觀點地產新媒體：有時候會不會存在政府過度引導的情況？
許華芳：所謂“政府指導”的概念有兩方面，首先，政府要解決核心的問題，即投資渠道的問題。要讓老百姓覺得行行出狀元，不能都去當公務員，不能都去做房地產，所以我覺得這幾年調控是好事；第二，商業規劃的關鍵其實政府的執行力度問題，以前對商業的整體規劃有一定控制的，但後來沒有落地，這就是指導上的問題。
從我們去的這麼多城市來看，很多地方政府確實在改變。以前很多地方政府會說，“許總，你要來就做中國最好的，全省最好最大的項目。”這實際上不理性，明明是三線城市，卻一定要做一二線城市甚至世界級城市的產品，不符合市場規律。
但現在很多地方政府越來越理性，更加看重品質，甚至會建議我們這個地方哪一類型的夠了，求精不求大。
所以政府趨於理性，整個行業的趨勢也越來越好。
觀點地產新媒體：國內很多房地產企業都面臨着新老交替的問題，您和許健康主席在工作重心上有怎樣的不同？
許華芳：我一畢業就到公司，正好10 年，商業地產從開始到現在，也整整十年了，寶龍做地產做了20 多年。很慶幸不論是在公司的轉型，還是新的戰略道路起步、發展，我都能夠盡力，並一路走下來。
我們的主席是一位非常開放的領導，讓我們的團隊有空間去發揮，主席對規劃、產品這一塊比較感興趣，其他的執行工作是由我們的核心團隊一起完成的。
觀點地產新媒體：會不會遇到意見不一致的情況？通常會是如何處理的？
許華芳：很簡單，主席具有一票否決權。對於不同的意見或者覺得不合適的東西，主席可以一票否認，這是我們要堅決執行的。
不過，對於不太贊成的想法，他還是會讓我們去試，也願意讓我們去發揮個性，總會有對的或錯的結果，我們也都會積極面對。
觀點地產新媒體：您與寶龍商業地產共同走過了10 年，現在與剛進入公司的時候相比，在心態上會不會有所變化？
許華芳：我始終覺得，活在這樣一個好的年代，今天成功也得益於這樣一個好的時機，努力去做就能夠做得出來。如果換作是在日本，商業地產已十分成熟的地方，就算是天才估計也沒用。
這是我的想法，在中國這個努力就能有成就的年代，就必須要努力，所以我們比誰都更努力，因為有機會做得更好。
商業地產必須是長線的，所以寶龍的基本理念是穩健經營、精益求精。
現在已經很少有人講核心競爭力了，因為“一招鮮”已經不再現實，真正的競爭力在於企業的均好性。談到這裏，不得不說萬科的確值得學習，他們企業的均好性很厲害，方方面面都很強。
觀點地產新媒體：從均好性的角度來看，寶龍在哪方面還有待加強？
許華芳：這兩年，我們花了很多心思提升品質。以前，我們進入20 多個省市，卻發現錢沒少花，但做出來的東西不是我們想要的。現在進入的城市變少，更加聚焦。在措施上，我們會找最好的設計單位，同時提高內部管控能力，每個月定期檢查，建立嚴厲的獎罰制度，不斷考察行業領袖、標杆。
今年做出來的項目，我們自認為是不錯的了，至少開始邁入中上水平，相信明年新的嘗試、新的項目會做得更出色。
此外，一直以來寶龍最大的競爭優勢在商業資源、成本控制等方面，但現在會慢慢將注意力更多放在客戶、產品品質這兩方面。
觀點地產新媒體：希望寶龍未來的年複合增長率達到什麼水平？
許華芳：首先，我們自己感覺寶龍的基數還比較低。在未來3 年之內，我們希望能夠實現30%-50%。也就是說，如果市場配合就有希望達到50%，因為我們有充足的貨源；如果市場一般，那就是30%。
2016 年以後，我們會趨於更加穩健，因為那個時候的購物中心數量已經夠多了，市場空間也不見得這麼大，所以在不同階段我們有不同想法，但是30% 是最低的要求。