“我們也希望說出來的數字能夠得到企業的能力和資源的支撐，希望能夠說到做到。”
觀點地產網 見習編輯 魯鵬 8月15日，新城發展控股有限公司公佈中期業績，2013年上半年，新城控股合約銷售額較2012年同期增長7.7%至76.09億元；營業額較2012年同期增長34.1%至50.26億元；歸屬於公司權益持有人核心溢利8551.9萬元。
在50.26億元的營業額中，物業銷售收入為48.26億元，較去年同期增長32.1%；物業管理及其他收入1.51億元，較上年同期增長86.6%；租金收入為人民幣4850萬元，較上年同期增長290.1%。
雖然上半年銷售較去年同期有所增長，但76.09億元的銷售同早前定下的200億元目標還是略有差距。新城控股高級副總裁歐陽捷對該目標卻顯得頗為淡然，只是表示希望能夠往這個目標上衝。
歐陽捷介紹，按照今年的安排，新城下半年的推貨比較多，而且下半年銷售要比上半年多已經是新城近年來的慣例。
“因為新城一般是過了年之後才拿地，過年前需要把待支付資金處理完，到三四月才有錢去拿地。”歐陽捷解釋稱，這樣的情況下，基本上都是當年拿地當年銷售，而且下半年的銷售要比上半年多。
對於接下來要完成的銷售目標，歐陽捷稱，肯定會有各種各樣的推盤方式。“比如說我們會在新盤推出上加大一些宣傳，把一些新盤的優勢、特色說透說足，也會在存貨上採取一些措施，做一些清理。”
對於下半年的房地產市場以及如何較好地完成銷售任務，歐陽捷表示，第一，從下半年市場情況來看，大家的共識是認為市場還是會相對比較平穩，不但平穩而且穩定。
第二，作為企業來講，不能把希望寄託於市場上，必須要有自己的一些想法，必須要有自己的舉措和動作。如果完全把希望寄託在市場上，市場好你就好，市場不好你就不好，那這個企業就很難持續。
第三，企業還是要在團隊建設上下更多工夫，打造自己的銷售核心競爭力。我們認為定客戶也是一個道理，銷售團隊的努力是非常重要的。
第四，現在渠道上會加大一些力度，採用各種各樣的銷售渠道。比如說跟電商做一些合作，採用一些有針對性的銷售渠道，包括一些線下的圈層營銷等等，主要是通過自己的能力達成銷售目標。
在傳統銷售推廣渠道之外，新城也已涉足電商方式來做營銷和推廣。據歐陽捷透露，新城是上海第一家做電商的房企，“不同的項目做法不一樣，有的做得好，有的做得不好，不能夠一概而論，有的項目做了電商之後可以帶來30%的客流。”
七月份，新城以3.14億元底價競得杭州餘杭經濟開發區一幅商住地塊。在歐陽捷看來，該地塊總的來講壓力不是很大，新城完全有可能把將之作為標杆項目，在杭州打響新城的第一槍。
“我們非常有信心能夠進入到杭州市場。”歐陽捷表示，新城強調產品的均好性，各個方面都要好，包括物業管理等各個方面。
他認為，消費者來買新城的房子有兩個特點，一是說各方面都不錯，二是說性價比比較好。“達到均好性的前提下，相信我們的產品在杭州是能夠得到消費者的認可的。”
在財務方面，據歐陽捷介紹，新城這兩年做了一些置換，等於是為企業贏得了一些時間，同時也贏得了一些空間。而且，今後如果說真的需要，新城對利息的成本承受能力也會相應增強一些。
儘管新城現在處於快速擴張的階段，但在歐陽捷看來，有了戰略之後看戰略實現的資源有沒有匹配，有了資源之後還要看能力有沒有可能達得到，三者之間需要匹配。
“我們也希望說出來的數字能夠得到企業的能力和資源的支撐，希望能夠說到做到。”
數據顯示，在企業擴展方面，自2003年以來，新城複合增長率大概在35%到30%之間。歐陽捷稱：“這樣的水平在行業百強企業裏肯定是屬於快的，但是在前二十強企業裏還屬偏慢的水平。”
以下為新城控股高級副總裁歐陽捷在2013博鰲房地產論壇現場接受觀點地產新媒體專訪實錄：
觀點地產新媒體：新城下半年銷售的安排和計劃是怎樣的？
歐陽捷：按照我們的正常安排，下半年推貨較多。
按照以往的慣例，我們是上半年的銷售少，下半年銷售多。因為我們一般是過了年之後才能拿到地，過年前有資金要支付，支付資金之後，到三四月份才有錢去拿地。
年關首先要過，拿了地之後要求快速開發，快速銷售，這種情況下基本上是當年拿地當年銷售，往往在下半年的銷售要比上半年多。
觀點地產新媒體：現在還有五個月要賣110億？會有什麼樣的推進方式嗎？
歐陽捷：應該這麼說，我們反正是每年都這麼努力去衝，幾年下來，距離我們的目標要麼略微超一點，要麼稍微差一點，總的來講基本比較平穩。
從企業角度來講，肯定會有各種各樣的推盤方式。比如說我們會在新盤的推出上加大一些宣傳，把一些新盤的優勢、特色說透說足。我們也會在存貨上採取一些措施，做一些清理。
觀點地產新媒體：很多人認為下半年的市場可能沒有上半年那麼好，如果在市場預期沒那麼樂觀的情況下，新城下半年還要有這麼大的銷售目標需要去完成，您怎麼看這個情況？
歐陽捷：第一，從下半年市場情況來看，大家還是有一些共識的，基本上認為市場還是會相對比較平穩，不但平穩還是穩定。
第二，作為企業來講，不能把希望寄託於市場上，必須要有自己的一些想法，必須要有自己的舉措和動作。如果完全把希望寄託在市場上，市場好你就好，市場不好你就不好，那這個企業就很難持續。
第三，作為企業來講，更多的還是在團隊建設上下工夫，打造自己的銷售核心競爭力，實際上銷售團隊的好與不好區別非常之大。我們認為定客戶也是一個道理，銷售團隊的努力是非常重要的。
第四，現在在渠道上會加大一些力度，採用各種各樣的渠道去做。比如說跟電商做一些合作，採用一些有針對性的銷售渠道，包括做一些線下的圈層營銷等等，主要是通過自己的能力提升達成銷售目標。
觀點地產新媒體：看到很多企業都有用電商這種方式來做營銷和推廣，不知道新城有沒有用過這種方式？電商能起到多大的效果？
歐陽捷：在上海我們是第一個做電商的，當時做電商的時候也是抱着一個嘗試的態度去做。後來不同的項目做法不一樣，有的做得好，有的做得不好，不能夠一概而論，有的項目做了電商之後可以帶來30%的客流。
觀點地產新媒體：七月份新城剛剛在杭州拿了一塊地，對於在杭州的發展新城是如何考量的？
歐陽捷：浙江的房地產企業包括綠城、濱江，這些品質做得非常好，他們是一種品牌價值導向。對於新城來講，我們強調均好性，不僅僅是在規劃方面，在設計方面，在產品的標準化方面，在景觀園林方面，在人居舒適方面，都做了很多工作。我們強調叫均好性，各個方面都要好，包括我們的物業管理各個方面都要好，達到均好性的前提下我們相信我們的產品在杭州是能夠得到消費者的認可的。
消費者來買新城的房子有兩個特點，第一個是說各方面都不錯，第二個是性價比比較好，所以我們非常有信心能夠進入到杭州市場。
杭州是個很好的市場，機會比較好，而且這塊地總的來講壓力不是很大，完全有可能把這個項目能夠作為我們的標杆項目，在杭州打響我們的第一槍。
觀點地產新媒體：新城之前說過有28個億的海外資金可以用於拿地，公司在拿地上限制會比較大？會不會迫使公司只能往一些上海比較郊區的位置或者是華東的三四線區域發展呢？
歐陽捷：其實不光是像我們這樣的企業，把自己還定位為中小企業，雖然老早過了百億的規模，但是房地產企業永遠缺錢，不光是房地產企業，所有的中國企業沒有不缺錢的。
所以這個問題不是說有錢或者沒錢，關鍵是採取什麼樣的策略去做。對於新城目前來講更多的還是以自主開發為主，按照這種模式去做的話，我們可能會選擇有策略的去按照自己資金的角度去考慮這個問題。
觀點地產新媒體：是否會考慮加大融資，特別是現在在H股上市了，新城在下半年的融資上會不會有新的考量？
歐陽捷：第一，企業永遠是缺錢，只要是想發展，就永遠缺錢，不管是不是在窗口期，不管是不是處於波動週期。除非這個企業不想發展，只想守着一畝三分地，那就不缺錢。
第二，既然缺錢，就一定想盡辦法去找錢，所以我覺得新城也不排除任何能夠融資的機會。
第三，對於新城這樣的企業來講，看資金的成本，如果說給20%的利息，沒有哪個企業，沒有哪家銀行，沒有哪家券商，或者說投資者會不給你錢。但是做企業來講一定要選選合適的，適合自己的。我們認為合適融資機會就要看最終的窗口期，同時也要看企業業績狀況，如果企業業績狀況比較好，整個評級就會上去，成本自然就會下來。
觀點地產新媒體：新城這兩年上市之後，把融資成本已經降下來非常的多，而且之前的債務也處理差不多。目前新城的債務狀況如何？
歐陽捷：我們做了一些置換，等於是為企業贏得了一些時間，贏得了一些空間。今後如果說真的需要，企業對利息的成本承受能力也會相應的增強一些。
觀點地產新媒體：之前聽王振華總裁談擴張，稱新城的擴張是分節奏的，當前的新城是處於什麼擴張階段？
歐陽捷：總的來講我們還是希望能夠把規模做上去，但是企業不是想怎麼做就怎麼做。有了戰略之後看戰略實現的資源有沒有匹配，有了資源之後還要看能力有沒有可能達得到，三者之間需要匹配。我們也希望說出來的數字能夠得到企業的能力和資源的支撐，希望能夠說到做到。
另外在做大規模的同時，還是考慮項目要做均好性，在均好性控制的前提下去推進規模和生產，並不是說一味追求規模生產，而放棄了質量控制、成本控制或者說產品控制。
觀點地產新媒體：現在都講競合，由競爭變成合作，新城會不會也採取這些方式？
歐陽捷：我們曾經做過。比如說我們在上海的一個項目，跟萬科合作，合作過程中大家通過這種方式也交換了很多經驗，應該說這種合作對大家雙方的成長是雙贏。不過項目的規模比較小，真正的價值和效應體現得還不夠很充分。
我們也不排斥以後可能還會有機會再去做一些合作，這個主要是看緣分。
觀點地產新媒體：新城在融資方面目前採取什麼樣的形式，這些融資成本怎麼樣？融資規劃是怎麼樣的？
歐陽捷：從企業融資來看，我們在海外已經上市，融資平臺已經打開，打開之後後面的融資主要是看企業的自身的業績和對投資者的一種信心看是不是夠。
對我們來講，現在融資本身已經不成為障礙，只不過說看你融資的窗口期是不是合適，融資成本是不是恰大。主要是這個問題，這個問題可能要跟我們整個企業的發展戰略要去匹配。
企業發展如果需要，那這個時候就必須要去加大融資的力度，加大融資的力度可能在不是恰當的窗口期融資成本會高一點，如果在恰當的成本期融資成本會低一點。我們會去選擇合適的一些窗口期，做這些工作。從融資的規模上講，也要看企業發展的戰略和發展的規模情況，比如我們現在在海外還有二十多個億沒有進來，現在拿地完全是可以拿這個錢做的。
現在有些地房企也是通過海外融資來做的，但是有些也是通過國內的資金去匹配，兩方面去做，所以將來要看企業怎麼把這筆錢又好還用在刀刃上去做，確實非常需要的時候我們會再去融資，所以直接融資相對來講海外資金成本比國內的資金成本顯然是要低，我們今後如果有可能的話還會去考慮這方面的事情。
觀點地產新媒體：公司現在的負債率保持在什麼樣的水平呢？
歐陽捷：因為前些年基本上沒有融資，都是靠自有的資金和銷售，所以我們的負債率偏高。
負債率偏高從兩個方面看，一是在企業規模化的前提下，企業的運營模式又是高週轉模式，負債率適當高一些是有利於去達到這樣的目標。如果又拿到錢，又沒有一定的負債率，沒有高槓杆去撬動，規模就走不上去。
企業的風險到底有多少，只要企業在可控的風險範圍內，那就是合適的。國內的企業跟香港企業不太一樣，香港企業因為經歷了2008年甚至1997年這種風波之後，對生存問題的看法會更加謹慎--首先是保持能活下去。
在國內來講，可能大家看法跟香港企業不太一樣，對國內經濟形勢更加樂觀，對中國政府控制經濟的節奏這種能力也看得比較樂觀。相對來講國內的企業在負債率會略微比香港企業偏高一些，我覺得只要在企業認為可以控制風險範圍內應該不成大問題。
觀點地產新媒體：新城今年的銷售目標是200億？增長速度方面有怎樣的目標？
歐陽捷：我們希望能夠往這個目標上去衝。
自2003年以來，新城基本上覆合增長率大概在35%到30%之間。這樣的水平在行業百強企業裏我們肯定是屬於快的，但是在前二十強企業裏還屬偏慢的水平。