通過收購之前的盛高置地，綠地集團順利的在香港上市，擁有了綠地香港這一資本平臺。
觀點地產網 武瑾瑩 在經過了近幾年數次的上市傳言和準備之後，2013年8月27日，綠地集團正式登陸香港資本市場。
通過收購之前的盛高置地，綠地集團順利的在香港上市，擁有了綠地香港這一資本平臺。
在8月27日綠地於香港聯交所的敲鐘儀式上，集團董事長張玉良表現的欣喜不已。即使一整天安排了大大小小各種活動，但張玉良的精神頭還是非常的好。
這並不奇怪，在綠地通過香港上市之後，內房股無疑又增加了一個大鱷。
據綠地集團副總裁、綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍介紹，未來綠地香港的發展機遇也比較清晰，在過去盛高的佈局基礎上，綠地香港未來5年的重點佈局是圍繞着長三角和珠三角，同時也適時地向其它區域通過合作的方式進行擴展。
上述人士稱，綠地香港的業務發展模式，首先是在長三角和珠三角以獨立拓展的方式去發展，並獨立負責運營。同時，也配合集團在其他的地區進行合資、合作的方式，增加綠地香港的業務規模。
“當然，我們也會審慎地通過市場的併購來獲取更好的資源項目。在香港我們也不放棄未來通過基金等方式的資本運作，我們的業務模式是全方位、全產業鏈的”，陳軍如此表示。
陳軍續稱，從產品來看將直接嫁接集團的所有產品線，補充到原來盛高置地以中高端房地產為主的模式，依託於綠地集團目前已經形成完整的標準化、精細化、一體化的產品模式，迅速地複製到綠地香港，也進一步提升綠地香港的市場競爭能力。
事實上，對於綠地香港未來的發展，目前最引人關注的是接下來綠地集團會將哪些資產注入。對此，張玉良並沒有給出明確的回答，其僅僅表示公司會慎重研究，並稱公司會選擇能短期迅速提升綠地香港價值的項目進行注入。
當天對於綠地的另一個關注焦點集中在了其在海外的佈局和開發上。據悉，年初曾介紹今年將投資百億進行海外佈局的綠地可能在最終的投資額上會遠超此金額，張玉良表示，今年海外的收益大約30億元，而明天預計可以超過百億。
張玉良一再表示，對於中國的房地產企業而言現在是進行全球擴張的好時機。
此外，對於綠地另一個欲在A股借殼的情況，張玉良也沒有進行正面回應，僅表示如果條件成熟會很快推進進入國內資本市場的動作。
看起來，登陸香港資本市場不過是綠地全球化發展的起點。
以下是張玉良、陳軍在新聞發佈會上接受採訪的整理實錄：
現場提問：為什麼綠地集團首次上市會選擇在香港？接下來的戰略部署又是怎樣的？
張玉良：選擇香港是因為香港是全球公認的金融中心，也是我國非常重要的改革開放的窗口，它聯繫世界的國際化程度非常高，對於綠地這樣一個大企業在國際化的過程中，需要香港這樣一個窗口和平臺，需要藉助國際力量進入國內的窗口。
為什麼選擇盛高呢？盛高原董事局主席王偉賢比較大氣，又謙和，又好合作。我們跟他的合作是我直接跟他溝通的，大概就溝通了三次，每一次不過一個小時，我們就把所有的重大事情都談好了。當然還有我們內部的一些討論流程需要按程序走。
另外，香港的資本市場平臺我覺得效率很高，我本人去過港交所，也去過證監會，就去了一次，在相應的中介機構跟中小股東的支持下，非常快的使我們擁有了今天的綠地香港。
所有這些原因，使我們跟原來的盛高進行了合作，通過增資的形式成為綠地控股的平臺，來推進企業在國際化的進程和全球化的業務，對於藉助國內、國際兩個市場和兩個資金渠道，在各方面的優勢的推進下也有非常完美的實施。
現場提問：綠地借殼金豐投資實現A股上市這件事情已經進展到哪一步了？未來兩個上市平臺將要如何分工？
張玉良：一個要走向世界的大企業，從長遠來講要更加公眾化和市場化。從綠地的母公司來看長遠的公眾化、市場化是未來的方向，我們肯定要這樣走下去。但是每一步都需要條件、需要時間、需要方方面面的成熟。
從長遠來看，我們也會進入國內資本市場，但是目前還沒有準確的時間，只能說這方面的工作我們會推進。我也知道有媒體注意到，有的公司停牌是不是跟綠地有關，這要看以後的推進情況。因為中國有一些規定和條件可能還不完全具備，但只要條件成熟，我們會很快推進做這件事情。
我認為綠地母公司與綠地香港是有互補作用的。我們需要發揮中國市場、中國資本的作用，同樣我們也要發揮全球市場跟全球資本的作用，這兩種如果完美結合應該是互為作用、互為推進的。也就是說綠地香港有綠地香港的功能，它主要在國際的資本市場，綠地母公司既要國際化，也要有國內的需求，國內的資源和渠道的使用，這些也可能是綠地香港不能替代的。與此同時，綠地母公司的更好成長髮展，對綠地香港一定會有更好的推進。當然，在具體業務當中，我們會按照環境，按照兩地不同的政策、不同的條件去發揮更好的優勢，推進母公司跟綠地香港能夠更好地成長。
現場提問：第一，在其它內房企業有了香港的上市平臺之後，會有一些注資的行動，綠地集團是否有同樣的注資行動？第二，綠地在之前前海的兩塊土地招標中也進行了投標，現在國務院也剛剛批覆了上海做自貿區的決定，您是如何看這兩個特區將來帶來的機遇？未來如果前海還有拍地的話是否會繼續參與投標？
張玉良：綠地通過盛高注入資本以後變成綠地香港，注入以後我們一定會以母公司的品牌、資源、技術、人力等支持綠地香港快速發展。我們昨天已經注入了4億的資金，除了這個以外，香港資本市場很發達，我們有足夠的能力、有足夠的社會投資號召力，很快會以發債等各種形式籌措資金，加大綠地香港在內地、在其它地方的完成符合戰略要求的投資力度，為未來成長奠定更好的基礎。
關於前海和上海浦東自由貿易區，前段時間我們母公司在前海投了兩個標，跟前幾個單位差距比較遠，所以我們沒有拿到。我們認為廣東省前海地區按照中央的要求現在開發進展很快，它有很多變局和改革的措施。對於綠地這樣的大企業，進入這些地區一定是我們很青睞的，雖然上一次我們沒有獲取。當然這也有科學規律，不是說拿不到就不好，拿到就好，我看也未必，合理的價位才是最好的。下一步我們會非常熱情的關注這一地區的開發。
至於上海自貿區跟前海，中央都非常鼓勵和支持。對其他地區來講它們都有很多外部環境的優勢，像綠地這樣的企業，無論是上海自貿區的發展，還是前海的發展，我們都會積極參與。而且無論是母公司還是綠地香港，哪一傢俱備條件就會讓哪一家進去。
現場提問：年初的時候綠地集團好像說今年會用大概100億到海外去拿地，這100億現在用了多少？你們是看好內地人在海外買房子、旅遊的需求嗎？
張玉良：今年是我們整個集團加快國際化步伐重要的一年，我們年初已經制定了積極穩妥推進國際化的戰略，在實施過程當中，我們覺得需要進一步加快，所以年初定的100億投資全年可能還會超過這個水平。
為什麼我們要在積極穩妥的情況下加快國際化步伐呢？我認為現在是一個非常難得的全球發展的機遇，現在中國的海外移民、海外投資的市場非常巨大。比如我們去澳洲投資，當地人跟我們講澳洲的房子80%新房是中國人買的。去美國，像紐約、洛杉磯、舊金山這些城市華人的消費能力是出乎意料的強大，而且有統計說70%都是現金支付，我想這跟中國大量的移民、大量的留學生出國，以及中國大量遊客到海外有關係。
綠地在推進國際化過程中，我們認為我們在國內有強大的品牌號召力，我們懂得中國文化、懂得中國人的生活需要，因此我們需要在華人特別多的地區，特別是新增增量多的地區加大開發，加大產品的服務，提供我們的商務、居住、酒店、商業以及旅遊等產品。現在國家有關部門統計去年全國人均出國人次已經接近1個億，三年之內還要翻一番。大量的中國消費者到海外，我認為對中國公司來講，只要具備競爭能力、具備開發能力，能防範資金風險的條件下，就應該抓緊走向海外。
現場提問：我看今天綠地香港的開盤價是8.54港元，收盤價是8.69港元，您對這個收盤價還滿意嗎？
張玉良：一天的股價不能代表什麼，但我們非常有底氣、有信心股價會隨着效益的提升，投資者對公司的完整認識之後會繼續上升。
現場提問：綠地香港在綠地集團業務發展中，今後將扮演一個什麼樣的角色？另外綠地香港對於現有的項目和土地儲備是否已經擬好了銷售計劃及開發策略？
張玉良：綠地香港的定位，除了窗口、平臺，還有一個就是集團進一步快速發展的重要增長力量。
陳軍：我們今天是交易完成，其實兩個月以前綠地的團隊已經和盛高的團隊進行了多輪次的交流，我們對所有的項目和產品都進行了徹底的梳理，也部署了今年在現有基礎上的進一步計劃。其實我們更關注的是綠地香港在集團介入之後的可持續發展和健康的增長，這可能是綠地香港今年下半年的一些重要工作，我們也會有一系列的部署和舉措。除了通過併購的這些資本金重新發展之外，我們還會有一些在資本市場的舉措，這些都可以更好地推動綠地香港未來的增長。當然，過去的產品也會根據綠地現在的模式和要求，進行適當的調整和補充，更好地完善原盛高置地的產品線，增加溢價能力以獲取更好的市場支持。
現場提問：接下來可以注入香港這個平臺的資產類型是怎樣的？相關的資產規模大約有多大？如果進展順利的話，年內可不可以看到比較大型的動作？香港這個平臺融資資金的用途是會用於集團的發展，還是香港公司的項目？綠地旗下的金融產業發展情況是怎樣的？如果進前海的話會不會跟金融結合？
張玉良：資產注入的問題因為香港的聯交所和證監會有規定，我們會在規定的範圍裏頭有比較好的優質資產在短期內注入進去，使綠地香港既有長期的效益，又有短平快跟中短長相結合的業績反應，在不長的時間內大家會看到我們的舉措。另外，不僅僅是注入，還可以通過自身的實力在內地的一些市場特別好的，符合整個集團發展戰略的城市發展新項目。因此，大家會看到很快會有很好的成長。
至於融資的用途主要還是香港公司自己在用，發展自己的業務。
對於綠地發展金融的事情，我們現在有一些金融的牌照。其中，本月29號我們在貴州簽約的金融牌照會落地，這個過程中我們也會尋求一些機會讓綠地香港進入一些投資領域比較好的地區。當然前提是做強主業，成為一個全球區域性加上綜合性地產的公司，在這個前提下有一些好的投資項目也會投入，產生比較好的短期、中期、長期的效應。
陳軍：我補充兩點，首先綠地集團把綠地香港作為海外戰略的一個重要資本平臺，既然是重要的資本平臺，所以我們就非常重視注入資產的質量，我們會設定一系列的標準來嚴格控制注入資產的標準和質量。其實對綠地集團來講，作為重要的平臺，我們是非常關注綠地香港未來的可持續增長和發展的。
第二，綠地香港肩負着一個很重要的使命，就是要成為綠地集團的重要增長極。因此在香港資本市場所獲取的資源，更多的是支持綠地香港在房地產行業裏面和相關產業能夠快速的發展、可持續發展。
現場提問：剛剛提到王偉賢先生在盛高還有不少的股份，集團在未來有沒有計劃進一步收購更多的股份，以提高在綠地香港的持股比例？第二，可不可以瞭解一下綠地上半年在房地產銷售等相關的數據。對於上市之後明年會公佈的第一份年報，公司有一些什麼目標？第三，能否更多地說一下接下來在融資平臺上的融資舉措？
陳軍：今年上半年盛高置地的業績我們認為還是不錯，完成了17個億的銷售，今年下半年通過綠地的管理體系和標準化產品介入到盛高置地之後，我相信在原有基礎上會有比較好的增長。同時，今年下半年我們將有一系列的投資舉措，為明年保持較好的、較優的而且比較高的增長水平提供有利保障。
對於王偉賢先生的股權，綠地有一個很重要的理念。在綠地四個面向的文化當中，第一個是面向股東，綠地的發展一直是倡導共建、共享，願意和股東、投資人共同分享綠地成長的成果，我也相信王偉賢先生會一直支持綠地的健康發展。
現場提問：接下來綠地在海外發展的計劃以及相關的目標是什麼？剛才提到海外發展是要在防範風險的情況下，具體這方面會怎麼做？
張玉良：綠地在海外的拓展今後兩到三年會保持較快的增長速度，今年我們宣佈的目標是，海外的業務收入會超過30億，投資額在年初的時候說是100億，但年末肯定要大大超過這個數字。明年我們希望收入會超過100億，這個增長速度就是今年的3倍，我們是很有底氣完成這些任務的。
對於海外要防範風險問題，確實，任何企業到一個陌生的市場更要注意風險防範，除了我們對所在地國家的法律、市場調研等等情況深入研究、仔細分析以外，我們還要用好的國際諮詢機構、好的法務機構來幫助我們把關。我們還要更加嚴謹地對法律和各種規定進行研究，對市場狀況預判。還有就是在匯率風險、團隊管理、團隊能力的提升上下苦功。
現場提問：有一些分析師或市場人士關於資產注入的路線圖給了簡單的預估，可能第一步先是高端住宅，然後第二步可能是綠地旗下一些地標式的物業，然後第三步就是直營的購物中心和酒店板塊，所有這些板塊進入到香港上市公司然後再分拆上市，包括海外的業務可能最後也裝進來。您實際的規劃和這些分析是不是有出入，或者您的規劃是什麼樣的？
張玉良：這個問題大家都比較關心。首先我想說，香港的投資者對什麼樣的企業最喜歡，國際上大的評估機構是看好什麼樣的公司？他們告訴我是看好四條，第一條是大規模的公司，第二條是綜合性的房地產公司，第三是企業的機制非常靈活，第四條是產品線。
我覺得這些專家、評估機構都是用銳利的眼光把各種企業比較以後得出的結論。我們所希望的綠地香港是一個綜合性的，而且規模越來越龐大的，也是非常有經營效率、市場機制的企業，再加上我們強大後盾支撐的一個企業。跟我們所認為的投資者需要什麼樣的可持續企業，我覺得現在的綠地香港相對規模較小，產品相對比較單一一些，區域也相對不夠，當然管理的資源也需要相對集中一些。
因此注入的資產我覺得要符合香港證監會、聯交所的要求。因為現在公司母體比較小，需要的份額不多。第二，注入的項目首先要滿足短期內的成長性要求，效益要上去。另外，我們也要讓投資者對注入的項目有信心。
現在集團認為我們在大陸的所有經營項目，投資者都非常認可，很有信心。特別是瞭解綠地的人士，我們連續5年淨資產回報率超過30%，在大陸的非壟斷性行業、市場競爭性行業，這種情況是比較少的，說明我們的產品組合效率是好的。我們在國內的經營能力大家會認同，在海外經營大家是不是認同呢？可能未來投資者和機構還沒有這樣的認同度。所以我們目前在海外運行的項目主要是集團在操作。我相信當我們所有海外項目有了很好的效益的時候再進入到綠地香港，肯定會博得廣大投資者的熱烈掌聲，覺得這個企業股價會不斷地往上升，成長是可持續性的。所以在注入過程、先後程度上，我們會考慮投資者，會考慮企業持續發展，會考慮資源獲取的各方面的條件，然後再來確定。
現場提問：為什麼您覺得現在是中國房企投資海外的非常好的時機？是不是和中國內地政府持續對房地產調控有關？您覺得綠地在海外投資有自己的哪些優勢？另外香港在房地產方面的很多法規、制度、政策跟內地有很大的不同，請問怎麼樣來彌補這方面的短板，發揮好綠地的優勢？
張玉良：我們認為現在是中國的大型地產企業走向海外非常難得的時機，主要原因有這麼幾條：
第一，中國大型的房地產企業經過近十多年來的快速成長，在品牌、資金實力、技術、品牌號召力等各方面都積累了非常好的、具備走出去的條件，當然也包括人才。所以已經具備了走向全球的條件。
第二，近年由於中國經濟的發展，國家進一步開放，大量的中國消費者到海外消費，為什麼認為現在我們要做中國市場的延伸就是因為有大量的市場在海外。這些市場對於中國企業來講比外國企業更有號召力，因為我們懂得這些文化，中國人的文化、中國人的需要。比如開酒店，房間按中國人的需求去佈置，去做中餐可能會更多的得到中國人的青睞。這些細微的服務在產品開發方面也是同樣。
第三，目前的國際土地資源，包括資產的價格都比較低。在這個情況下去購買資源成本比較低。因此，我們認為現在是相當好的窗口期。這在我們收購、互換酒店資產、購買土地、購買老舊樓宇的過程中都感受到，過去這個資產可能需要2億美金，現在可能1.5億就談下來了，這種狀況比比皆是。
第二個問題是中國調控對地產的影響，我們走向海外並不是放棄國內市場。我們覺得中國的城市化、工業化、國際化步伐還在加快，對地產企業來講仍然有巨大的市場，只是市場的地點、區域、品種和產品會發生變化。比如說過去十年住宅市場很大，現在一方面住宅繼續有市場，但可能更多的增長在寫字樓、酒店、商業、產業地產、養老地產、文化地產等等，這些產品需求量快速成長。所以我們要做產品轉型。
包括區域也一樣，過去很多企業拼命投資三四線，現在一些企業走向一二線。其實我們兩年前就走向一二線進行重點投資，去年我們90%的投資全部在一二線城市，今年更加如此。所以這兩年我們快速成長主要得益於在區域投資上的調整。
今年上半年，我們在產品的銷售結構上更加突出，商業地產1-6月份增長80%，這主要是因為對產品進行了調整。所以中國的房地產市場對我們仍然是巨大的市場空間，未來10年都沒問題。加快在海外投資並不等於放棄國內投資，我們會繼續加大國內投資，但是在具備條件、具備能力的情況下要走向海外，因為所有的大企業競爭一定是走向全球化，我們認為像綠地這樣的大企業最終一定要在全球競爭。現在是好時期就趕緊在有條件的情況下走出去。
我們的優勢是什麼，我自己歸納了幾條。第一品牌競爭力、人力資源管理都比一般的企業要好。在中國消費者的市場，我們比外國企業在品牌號召力中也有不少的優勢；第二我們在近兩年的實踐過程當中，摸索了很多值得注意的問題和應該改進的問題。我們現在有深刻體會，談第一個項目的時候覺得很多東西沒搞明白，但當談第二個項目的時候就很順暢。進第一個國家的時候還沒有底氣，到第二個國家的時候就底氣增加了很多，但到第四、第五個國家的時候，我們覺得這些國際遊戲規則都很類同，現在我們已經積累了很多經驗。為什麼今年到年底我們還會進入幾個國家，還會有多個項目會籤合同，因為我們已經積累了很多的經驗。
陳軍：房地產的特點，的確香港和內地是不一樣的，但是有兩點值得我們注意。第一，作為企業我們更關注的是為股東創造價值。大企業也好，小企業也好，我認為這是首要任務。同時，要為社會、為員工，為客戶提供豐富的產品，這是綠地提倡的讓生活更美好。第二，盛高置地在過去15年的發展中，有7年港交所上市的經驗，對整個香港資本市場和法律，以及上市公司的法律框架有了非常清楚的認識。作為綠地集團，有21年在中國發展房地產的經驗，我想這就是強強聯合。通過強強聯合，支持了綠地香港可以有條件站在巨人的舞臺上，去當一個優秀的舞者。
過去的盛高置地像一葉孤舟，在中國浩瀚的房地產海洋裏艱難前行，但是今天找到了綠地這個航母，綠地香港也會從一葉孤舟逐漸變成綠地航母羣的護衛艦。
現場提問：今天綠地跟向泰國正大集團宣佈了大規模的合作，之前公司說過發展海外項目獨自發展會更加好一點，因為效率會更高，現在為什麼會突然又變了方向？是不是以後海外的發展模式會有變化？
前段時間潘石屹在公佈中報的時候說，現在國內的一線城市，像北京、上海的住宅收益率只有1%到2%，商業地產也只不過3%到4%，那麼你們對海外項目有沒有內部的目標，或者希望收益率能達到多少？商業地產和住宅的比重會是怎樣安排的？
張玉良：今天下午的簽約儀式是兩方面的內容，第一是我們進入泰國發展，第二是進一步擴大正大在中國與我們的合作項目。中國的合作項目主要是商業地產的經營，當然也有一些可能未來投資控股等等方面的項目。
對於我們來講，在海外與正大合作主要是因為有一部分土地是正大的，另外泰國的法律跟其它國家不太一樣，大股東、海外公司只能是49%股權，也就是說49%是可以做第一控股股東，但需要當地的股東來配合。要做百分之百的股東就進不進去，這是主要的原因。另外，從綠地長遠來看，一般情況下，我們主張獨自開發，但是如果合作方對我們有利的，當然我們也要合作，共贏就好了。
關於房地產的收益率問題，我們比較多考慮的是淨資產回報率。全球最權威的評估公司標普也不斷地提出收益率高和低的問題，我和他們討論過。因為收益率對每個項目都是不一樣的，情況也是不一樣的，資源價格低的時候，如果房價比較平穩收益率就比較低。從企業角度來看，這段時間是要回籠資金，衝業績的時候，可能會把售價放低一點，收益率就低了。同樣這段時間覺得比較看好後市，那就不能快走，要慢慢走，後市好了收益率就高了。
關於商業地產與住宅地產比重的問題，各個市場、各個城市的情況都不一樣的，有經濟能力的問題，有產業結構的問題，作為大企業來看，根本是瞄準市場。這裏的市場哪個空間最大就生產哪種產品，哪種產品組合商業模式和產品號召力對利潤最高，對消費者提供的附加值最高，就應該努力往這個方向發展。我想大家都明白，單一產品現在的盈利能力都比較低，圍繞以人為本的、合理的產品配置、最佳的結構，投資收益率、市場號召率、產品的性價比和收益率一定會最高。