建業省域化戰略就像我帶着我們的團隊從東坡攀登珠峯，現在不知道能走多遠，只有一直往前爬。

　　編者按：伴隨着中國房地產一路前行，博鰲房地產論壇至今已歷十二載，見證了行業曾經的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進入新改革時代，如果說房地產已經被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業利益。那麼，我們在2013博鰲房地產論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產新力量”，觀點地產新媒體遍訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等人士，推出“改革時代的地產新力量”2013博鰲房地產論壇系列報道。

　　觀點地產網 李雯露 經過兩年多的調控，繼續深入三、四線城市拓展是否還是開發商的明智之選？近來市場上關於“三四線泡沫”與“重回一二線”的討論，似乎已經給出了多數人的答案。

　　但即使“到三四線去”已被多方看空，甚至遭到合作伙伴的離棄，建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森仍不認為省域化戰略出了問題。

　　“最近中城聯盟爬山，鬱亮帶着中城聯盟的8個人去登珠峯，下來之後，我突然有個感悟：建業這個戰略就像我帶着我們的團隊從東坡攀登珠峯。”近日，胡葆森在接受觀點地產新媒體採訪時，將建業省域化戰略喻為從東坡攀登珠峯。

　　省域化與“東坡”

　　“東坡是沒人上去過的，也許東坡根本沒有路，但我現在可能已經到了5000米，抬頭往上看，發現還是有路的。但至於最後能走到6000米還是到7000米？現在還不知道，只有一直往前爬。”胡葆森如是說。

　　“如果到前面一看四周全是懸崖峭壁，就算拿着繩子、搬着梯子也上不去了，那就只好繞到北坡、南坡。”

　　據胡葆森透露，在今年7月與王石、馮侖的一次聊天中，王石曾提醒他，三、四線城市的可發展空間有限，資源成長空間最多的還是在一、二線城市，包括萬科、恒大，從去年開始就重點向一、二線城市發展。

　　胡葆森坦承：“現在建業做的，除了鄭州能算個二線城市，其它的基本上都是三、四線城市。所以建業堅守這條路走下去會是什麼結局？我也不清楚。”

　　不過，他認為，根據河南的現狀，建業與別的企業不同。在河南21年的開發經驗已形成一種疊加效應，這令建業與剛進來一線房企有所不同。

　　從2008年到2012年，從30億到100億，這四個數字足以證明胡葆森連續21年堅守河南市場的選擇是正確的。

　　據胡葆森回憶，建業的銷售規模從上市前不到30億，發展到40多億、66億、82億、103億、130多億（今年的目標）。

　　“就是這麼一步一步上來的，我的要求是每年的增長幅度必須保證20%以上，但不鼓勵超過30%。這種成長是健康的。”胡葆森進一步指出，在經過2009-2012年的攻堅階段之後，接下來 4年，省域化戰略將進入第三個階段。

　　“內部稱之為戰略縱深階段。”胡葆森續稱，除了繼續鞏固地級市市場，建業還會朝着兩個方向發展：第一，進入大約30-40個縣級城市；第二，在鄭州市場深耕，奪回鄭州的市場佔有率。

　　“就像把中間這17個地市過去這麼多年的市場成果、資源向兩端釋放。” 胡葆森進一步指出：“這也就意味着，我們要圍繞着這個主業，在200億向300億發展的過程中，開闢出一個新的利潤增長點。”

　　據瞭解，建業地產已提出明年衝擊200億的銷售目標，2016年實現300億。而今年正是該公司達到200億的過渡階段。

　　隱形商業帝國

　　值得一提的是，對於建業省域化的發展，老胡的“雄心”不僅限於此，而是打造其在中原的隱形商業帝國。

　　按照他的設想，未來建業將擁有九大特種部隊，即物業、足球、教育、酒店、商業、旅遊、綠色基地、至尊（社區商業）以及文化旅遊，其中涵蓋了全部的利潤增長點。

　　據胡葆森介紹，建業在文化旅遊地產方面的第一個項目已在今年動工，預計明年春天會推向市場。這個項目在河南許昌鄢陵縣，距離鄭州大概1個半小時。而建業則以陳化店鎮改造的方式介入當地城鎮化建設之中，結合苗木、鮮切花、綠色基地等產業，解決未來建業業主的花籃子、菜籃子、果籃子需求。

　　此外，到建業30週年之時，酒店將會發展到15家，形成一個新的版塊。與此同時，城市綜合體將會發展至20個。另外，還將建近200個社區。

　　“這200個社區在16.7萬平方公里的區域內，將變成一個用社區組成的網絡。”胡葆森解釋稱，首先，我把它看成是一個服務網絡。因為這200個社區遍佈在100個城市，對於某個地方的客戶而言，把每一個社區變成服務平臺，服務網絡就覆蓋了全省120個城市。

　　“作為服務網絡的同時，也是一個巨大的經營平臺。200個社區，大概有20-30萬戶，100萬居民，這100萬人應該是河南最富有、最具消費能力和購買能力的羣體，因為買我們房子的客戶基本上都是河南先富起來的人。”胡葆森表示，儘管尚未能確定從網絡化平臺上可開發出多少商業機會，但至少可以想像，15個酒店的板塊未來可以分拆。

　　“200個社區商業，每個社區商業就按3000平方米來計算，那就是60萬平方米的社區商業，甚至可以再樂觀一點，是100萬平方米。而且這些社區商業還不同於其它商場的商業，這是日常的消費。”

　　對於20個城市綜合體，胡葆森假設表示，如果自持的部分按10萬平方米計算，加起來就是200萬平方米，再加上100萬平方米的社區，就會形成300萬平方米的持有型經營物業。按現在的租金價格來算是20個億的租金收入，10年以後肯定會增加更多。

　　而在教育產業方面，現在建業已有40多個幼兒園、2箇中學、1個小學，在校學生近1萬名。

　　“今年，教育產業營業收入已經過億，在全國排在前三位。未來4年，我們將發展到100個幼兒園，未來10年，至少要發展到150-200個幼兒園。”胡葆森如是說。