“相信今年150億目標能夠順利完成，而180億是需要進一步努力的目標。”
3月最後一個工作日，合生創展在香港召開記者會公佈2012年的業績。
同一日，合生創展還在香港舉行了京滬廣三地高端產品的發佈會，將北京霄雲路8號、廣州紫龍府等項目推廣到了香港。
可以看出，合生創展對於高端產品的重視。而從以往的銷售情況來看，合生對於高端住宅的依賴還是頗為明顯，合生也顯然不是以開發剛需產品為主的開發商。
但在國五條出臺之後，大部分業內人士皆言會對開發高端產品的企業造成一定影響。
不過，合生創展副主席張懿對此還是表現出一定的信心，其表示“影響不影響還是看企業自己，看企業能不能把自己的產品做好，能不能滿足市場的需求”。張懿認為，合生在產品上加強了配套服務、產品品質、設計等環節之後，新政對於高端項目的影響不會太過顯著。
以下為合生創展2012年度業績發佈會現場實錄：
現場提問：今年合生的銷售目標是多少？新政出臺之後，合生會擔心銷售受到影響嗎？去年到現在合生的總裁職務好像一直處於從缺的狀態，是出於什麼考慮？能否更詳細介紹一下公司的投資業務的情況？
張懿：2013年的銷售目標是保住150億，力爭180億，也就是說會比2012年的117億有25%以上增長。
國五條的出臺是國家進一步規範房地產市場的政策，相信這些細則出臺以後會進一步規範房地產市場的運作環境，但是這個市場仍然會分高端、中端、剛需和改善型需求。
從我們的角度來說，只要加強綜合配套就好，影響不影響還是看企業自己，看企業能不能把自己的產品做好，能不能滿足市場的需求。而我們的高端產品重點就是要做好產品品牌、工程質量、售後服務，還要加強設計理念和綜合配套。
在這些方面，我們這幾年用了大的力度改善，相信很多產品是能夠滿足一部分高端人士的需求。所以，2013年150億-180億的銷售中仍然會有部分高端產品，而從第一季度銷售情況來看，高端產品仍然是比較活躍的。
人事方面，最近公司做了一些調整，比如原副主席項斌由於年齡的原因不再擔任公司的副主席，同時充實了原來集團的常務副總鄭少輝，現在加入到董事會成為執行董事，主要分管工程和營銷以及負責日常運營。
至於總裁的空缺，集團仍然本着非常穩健的策略，會考慮外聘也會考慮集團內部培養，總之是要不斷加強班子的力量。
從這個角度來說，經營班子的能力在業績方面也有所提升，這兩年各方面有了很大的改善，整個經營團隊在業務發展過程中和宏觀調控背景中得到了鍛鍊和提升。
至於投資業務，首先去年比較成功的把金隅股票賣掉，作為財務投資賺了不少的錢，為股東爭取了最佳效益，也反應了我們的投資能力。目前的投資還有兩塊，一是北京農商行，二是廣州農商行，這兩個投資效果也不錯，對集團的現金流和收益都是正面的貢獻。
公司在整個策略上仍然是以房地產，包括商業地產和住宅業務為主，對於投資會持非常審慎的原則，佔比也不會太大。
現場提問：截止到目前合約銷售完成了多少？合生手上的現金是55億，但是一年內到期債務有150億，再加上建築費用和其他資本開支，現金能不能應付短期債務情況？
張懿：今年銷售目標是150億必須要達到，第一季度已經達到了預期目標，到今天為止差不多已經完成了26到27億。而去年第一季度銷售也就十幾億，今年已經是去年同期的三倍，銷售力度明顯加大。
相信今年150億目標能夠順利完成，而180億是需要進一步努力的目標。
我們仍然要保持合生的特色，追求高利潤率不能盲目，而是要通過提升綜合配套、提升附加值來達到。如果簡單追求高利潤率就是唯利是圖，但提高產品品牌、提高產品價值和各方面附加值是軟性的，這是要有文化背景的，需要內涵價值的。
從這個角度來說，相對較高的利潤率是合理的，因為這其中要付出很多艱辛勞動，包括品牌設計、前期籌劃、各種綜合配套等，所以我們很多高端產品綜合配套也得到了客戶的認同。
債務方面，2013年實際上需要還債150多億，今年第一季度已經還了50億，後面剩下也就是100多億，從這個角度來說今年的流動性比去年有明顯的改善。而且，今年的銷售總額又可以達到150億以上，這對債務也有很大的改善。
另外，現在各家銀行對我們的支持力度進一步加強，而且還有200多億銀行授信額度沒有使用。如果今年還有多餘的資金，我們可能還會適當的加大土地儲備，特別是商業地產的土儲。
公司今年還款壓力並不是太大，而且現有資金比較寬裕。
現場提問：合生去年財務情況還是很好，業績也不錯，但為什麼不派息？今年高端產品佔比多少？毛利率會不會提高？
張懿：前幾年發了債，裏面有一些條款限制了我們派息，主要是一些指標暫時沒有達到，相信通過我們的努力以後能夠達到，一旦達到我們就會派息。
150億-180億的銷售目標裏面，剛需佔1/3，改善型佔1/3，高端佔1/3。今年高端銷售可能會保持相對穩定，特別是綜合配套陸陸續續出來以後，會很大程度上支撐高端產品的銷售。當然，1/3也不是絕對的，可能高端銷售會更多一點。
我們會根據市場不同的情況進行調整，市場很奇怪，有時候高端需求量大一點，有時候剛性需求大一點，有時候在不同區域改善型大一點。比如說北京、上海，由於老百姓生活品質不斷提升，原來房子小的人現在想改善，所以改善型的會多一點。
所以，我們按照1/3的供貨量進行開發，土地儲備也是這樣考慮的，我們有一部分是剛需，有一部分是改善，有一部分是高端。這樣可以在不同時段上滿足不同的客戶需求，保持銷售。今後幾年我們希望銷售能夠保持15%到20%以上的增長，2013年希望增長25%以上，明年希望銷售200億以上。
現場提問：今年合生買地及資本開支的策略是怎樣的？
張懿：去年新增土地只有一塊，今年會根據資金情況來考慮。我們買地的戰略主要還是集中在北上廣等一線中心城市，三、四線原則上很少去，基本上也看不到動作。
第二，要與現有的土地形成合力，所以不能隨便買地；第三，要考慮土地投入產出比，有一些地希望短平快，有一些地希望可持續性發展；第四，我們已有土地儲備3300多萬平方米，而土地儲備不是越多越好，要保持相對合理的土地儲備，所以一般會控制在3400萬到3500萬之間。當然，買地是一個投資，仍然要強調資金的投資回報率，這是核心。
今年買地的資金大體上分成幾塊，一塊是新增土地款，還有一部分是原來已經和政府簽訂協議，要補一些款。總體考慮是28億，其中大部分還是原有和政府籤的土地的地價款，真正的新增土地會考慮在5到10億之間。
現場提問：合生在今年前三個月大概有110多億的債需要償還，這個數字是否準確？公司過去發債成本相對比較高，會不會考慮用其他方式把成本降低？合生商業地產進展不是特別明顯，原因是什麼？
張懿：今年一季度銀行貸款到期差不多50億，也已經還了50億，所以110億是全年需要還的債。
李永紅：一季度銀行還貸是50億左右，全年150億，這包括了提前還貸釋放抵押物。接下來的三個季度，銀行短期還貸是70億左右，剛才說的100億其中有30億是預計會提前還貸。
張懿：今年一月份發債的成本是合理的，將來如果有合理的機會，我們也會不斷降低財務成本。我們預計今年會用更多的開發貸來替代一些高成本的融資，所以今年有融資成本下降的目標，預計會下降1%，而且年內有機會實現，這也會進一步調整債務結構和債務品種。
2012年商業地產收入已經比2011年有了相當大的提升，去年有很多項目已經開始運營了，比如說上海的海雲天出租率達到了80%，今年目標是達到95%以上，還有廣州、北京的項目，都是去年剛剛運營，而且現在租售情況都不錯，酒店也保持了平穩增長。
今年商業地產還會有進一步提升，但是大的購物中心可能要到2014、2015年才推出，所以商業地產收入爆發期可能會在2014、2015年。
不是商業地產進展緩慢，而是還在按照正常的程序開發。