長實此番分拆香港酒店銷售，是幾次欲用旗下物業在資本市場融資未果後採取的做法。

　　蛇年的正月還沒過完，華人首富李嘉誠旗下的長江實業已鬧得特區滿城風雨，就連特首和政府方面也頻頻出聲，這在香港似乎也不多見。

　　這次李嘉誠給香港特區政府“製造”了一個新的法律問題：酒店到底能不能分拆銷售？

　　港府再三警告

　　2月18日晚，長實突然宣佈將旗下葵涌“雍澄軒”酒店全數房間拆售。據悉，雍澄軒酒店共涉360房間，首批65個平均呎尺價5236港元，入場費最低339萬港元，該批單位已於當晚全數賣出，料套現約2.46億港元。

　　長實執行董事趙國雄於2於20日透露，截止19日深夜，360個酒店房間全部賣出，初步統計，超過九成買家是香港永久居民，以投資客為主。業主均清楚瞭解所買物業並非住宅，相信市場主要看好旅遊業發展前景。

　　長實此舉在香港無先例可循，造成全城關注和熱議，其焦點就在於，在香港目前的法律法規下，分拆酒店出售是否合法，以後的管理或發展應如何？至少香港政府方面對此尚不肯定。

　　香港特區行政長官梁振英2月21日傍晚對媒體宣佈，香港特區政府非常重視長實拆售旗下雍澄軒酒店房間的事件，他已責成有關政策局和部門密切跟進。

　　梁振英要求有關部門從地契、城市規劃、旅館管理、消防以及保障消費者權益等角度繼續跟進該事件，並且要求賣方提供數據，以釐清任何法律、政策規定和將來因管理等引起的問題。

　　梁振英指出，雍澄軒酒店買家所買的既不是住宅單位，也不是一般物業的分層業權，買家並不擁有單位的獨有享用權。

　　他呼籲買家要非常審慎，並且建議買家詳細瞭解該物業的業權性質及自己的權利和責任。

　　而香港特區政府方面在2月19日就已發佈正式公告，稱“雍澄軒”出售的單位只可用作旅館用途，並受旅館牌照管制，而並非住宅單位。

　　根據批地文件，雖然並無禁止業權人把單位分拆出售，但業權人卻未有就房間是否及如何仍用作旅館用途向當局提供足夠資料，讓當局信納出售安排不會違反旅館用途的最低樓面總面積要求。若證實違反任何條款，地政總署會採取行動，包括收回有關物業。

　　對此，趙國雄回應指，拆售酒店是“合情、合法、合理”的，早在一年前政府未推出買家印花稅和特別印花稅時就已做籌畫，不擔心政府會收回物業。

　　他強調，房間拆售後，長實仍為酒店的實際運營及管理者，2018年牌照到期後，只要業主同意，集團會申請續牌管理。而對於外界所指長實可能會繼續分拆其他酒店進行銷售的說法，趙國雄也表示，暫時無計劃開售其他酒店項目。

　　券商看好獲益

　　雖然政府對此事態度保留，但券商卻是樂見其成。最早發佈報告的交銀國際表示，長實拆售葵涌雍澄軒酒店房間，首批65夥迅即售罄，拆售酒店房間無疑是創新產品，但礙於酒店房間性質，買家需要另外簽署入住協議。

　　報告續指，在雍澄軒成功銷售後，長實可望繼續將旗下酒店房商品化，包括之前考慮分拆的四間酒店，為數4800個房間，估計可套現約180億港元；其他潛在可出售酒店房約4000間，約值110億港元。

　　瑞信則認為，長江實業拆售葵涌雍澄軒酒店項目，相比分拆酒店項目上市，更加能夠最大量化相關資產的價值。雖然把酒店項目拆售較分拆上市更花時間，但由於市場資金充裕，加上二手樓市交投萎縮，故相信市場對相關資產需求強勁，去貨速度應較快。

　　瑞信又稱，若長實原先打算分拆的四家酒店全部成功拆售，同時又能繼續以4.2%的租金回報率釐訂售價，估計可合共套現200億港元，而假如這個做法奏效，相信其他發展商亦會效法。

　　星展唯高達認為，基於物業市場熾熱，長實直接銷售以體現物業價值做法合理，而長實其他Horizon酒店也可按雍澄軒酒店做法拆售。

　　星展稱，雍澄軒酒店在其資產負債表是以折舊和攤銷形式以成本入賬，由於其相對低的賬面價值，估計其稅前利潤率可達50%以上。

　　事實上，長實此番分拆香港酒店銷售，是幾次欲用旗下物業在資本市場融資未果後採取的做法。

　　上市融資失利

　　2012年8月22日媒體稱，長實持股的新加坡房地產基金管理公司ARAAsset Management正計劃於10月底前重啓當地人民幣IPO，集資6.4億美元。

　　到10月上旬，Dynasty REIT向新加坡金管局提交的初步募股說明書中顯示，Dynasty REIT將面向散戶和機構投資者發售8.939億至9.013億份基金單位，指導價區間為每單位0.86至0.92新元，上市後的基金單位將同時用人民幣及新元交易。

　　但2012年10月24日卻有消息稱，李嘉誠旗下持有的新加坡房地產投資信託基金Dynasty REIT已暫停籌資至多9.56億新元(約合7.78億美元)的人民幣計價首次公開募股，稱原因在於市況不佳。

　　在新加坡融資失利之後，又傳出消息稱長實欲在香港資本市場進行新的融資。去年11月5日媒體消息，長實擬把酒店業務Horizon分拆上市，將在11月15日尋求在港上市。

　　報道稱，本次將最多集資39至62.4億港元，已委聘美銀美林、星展銀行、渣打銀行證券為安排行。

　　據資料顯示，在去年11月5日之前就有消息稱，長實公佈於10月11日向聯交所就分拆酒店套房業務提交上市申請(A1)，以批准公司將持有香港4家酒店資產的HorizonHospitality Investment及Horizon Hospitality (Holdings)發行的合訂股份於主板上市，集資所得將用於支付收購目標。

　　涉及分拆的酒店資產包括位於馬鞍山的海澄軒海景酒店、紅磡灣的海灣軒及海韻軒海景酒店以及葵涌的雍澄軒酒店。除海澄軒海景海店由長實及和黃各持51%及49%權益，其餘由長實全資擁有。

　　有消息人士稱，長實分拆酒店上市大計約籌備近一年，在去年長實籌備上述分拆時，相關酒店的每方呎估值約7000港元至8000港元，以此計算，四間酒店分拆上市物業的估值約266億港元。

　　但僅僅數日後，長實方面對於分拆酒店上市一事立即改口。11月19日有報道顯示，長實表示尚無HorizonHospitality香港IPO的時間表，並表示公司正考慮Horizon資產上市以外的其他方案。

　　香港信報11月20日刊登報道稱，由於市況波動，投資者反應未如預期，長實決定擱置分拆旗下酒店套房業務Horizon Hospitality上市計劃，而把有關酒店套房業務擬改為直接出售予投資者。

　　2012年11月25日，長江實業正式發佈公告稱，分拆酒店於香港上市安排延後。