樓價在2013年或者往後要大升的機會並不是很大，但是要跌，也並不現實，基本上很難跌下來。

　　中國內地房地產市場基本上受政策影響比較多一點，所以還是先從政策方面開始。

　　政府本來就是土地的主要供應方，是整個房地產產業鏈供應方面主要的一個源頭。從調控來講，政府的政策原本應該是從供應方面來入手會比較理性一點，比較容易見效果一點。但是過去政府因為在供應方面的一些控制並不是做得很好，就只能干預需求方面。

　　如果從供應方面入手，按照需求方面變化來改變供應，這樣也能從價格方面獲得一定的限制，甚至於從供應方面來改變市場對未來價格的預期，其實也能調控需求，但是現在做不到了，只能直接插手需求。

　　一般來講，很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般還只是從金融、稅收方面入手來間接影響需求的變化，大陸的情況有點不同，也沒法用好金融政策、稅收政策，或者覺得不好用，所以就只能暴力干預需求。

　　分析房地產需求很難完全從供需方面判斷市場的走勢，因為政府本身也是一個參與方，對國家的政策也需要有一個合理的判斷，才能比較容易看到未來市場會有什麼變化。純粹從供需方面來講，2013年房地產市場應該是很好的，估計樓價的漲幅應該還算是比較多的。

　　有人比喻現在冬天風高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁邊已經拿着滅火器虎視眈眈看着，你想點大火其實也點不起來，想點小火其實還可以。

　　當然，樓價在2013年或者往後要大升的機會並不是很大，但是要跌也並不現實，基本上很難跌下來。

　　從過去來講，2005年那一個階段算是宏調慢慢開始收緊，主要針對的是上海那邊，因為上海房價升得比較厲害。當時上海政府跟中央還是一致的，所以很快把房價壓下來。

　　把上海壓下來對其他地方影響並不大，樓價還是慢慢升，升到2007年，主要針對面應該是深圳。深圳方面當時也挺配合，第一個出了限外令，限制境外投資，然後慢慢又把樓價壓下來了。

　　還有什麼時候地方與中央比較一致？就是2009年救市，地方非常配合中央的政策，出臺很多政策支持市場，所以樓價那一段時間又飛漲起來。到2010年因為升得太高，國十條又出來了，陸陸續續出臺很多調控政策，把樓價壓下去，壓下去一段時間開始恢復上升，恢復上升過程中有一些升得快一點、有一些升得慢一點，國家跟地方的一致性就開始變差了，地方出了一些微調政策來改變這樣的現實。

　　我們看地方政府的一些微調的尺度，其實跟地方本身的交易量有比較大的關係，剛才說了政府很少從供應方面來調控市場，主要直接針對需求。直接針對需求的效果是怎麼樣？通常政策出來不是讓樓價跌下來，而是讓成交量跌下來，對地方政府的影響還是比較大的。

　　一些地方過去也有一些微調，尺度的多與少就取決於市場在限購以後成交量減得多還是少，減得少一點基本上也不需要什麼微調政策，如果成交量跌得比較厲害，地方政府也出了很多不同手段來測試中央的底線，究竟哪些可以微調，哪些不可以。

　　結果比較明顯，限購政策要停止的可能性幾乎等於零。地方一觸到限購這條紅線，馬上給中央叫停。但是如果針對一些剛需的微調，基本上都可以過關，包括公積金貸款放寬、購房優惠等。

　　十八大以後，中央主要提出兩個方向來解決住房改革制度，一是市場配置，二是政府保障。

　　從2010年開始，保障房建設一直在增加，雖然2013年計劃比過往都要少一些，但其實總的加起來也是不少的。目前來看，保障房從建設方面開始進入分配方面，又看到分配上出現很多不公平或者有些保障房認購率還是不足的情況。政策出臺，小毛病肯定是有的，但是出現大問題應該也不會。長遠來看，保障房應該解決了中央在輿論方面的壓力。

　　未來，從行政干預方面來看基本上也很難。未來政策變化主要集中在三方面：第一，一些地方的政策微調應該還會陸續出臺；第二，加大土地供應；第三，房產稅試點，從2013年開始應該也會增加。

　　政策方面也提出兩點：住有所居、擴大內需。住有所居方面主要通過保障房建設，還有剛需方支持方面。另一方面在擴大內需，比較明顯可以看到對於改善型一些需求的釋放應該未來會越來越大。

　　所謂改善型的住房，在未來也會是一個很大的商機，因為從改革開放以後建了很多房，當時的設計、配套都比較差，未來很大的商機就是產品設計方面怎麼吸引到改善型需求。

　　說完了政策方面，接下來是市場趨勢。中原集團統計了全國42個城市，這42個城市主要都是一線、二線城市，2012年整體成交量比2011年上升了20%，比全國平均高了很多。

　　這反映了什麼？主要是2011年一些一線、二線城市受影響比較大，而三四線城市基本沒有受什麼影響。但是從去年開始，一二線城市成交量開始發力，反而跑贏了三四線城市。

　　三四線城市過去土地供應大，未來應該還是有一些壓力的。從供應量來講，去年上半年開工量開始下降，會反映到去年年初的供應量等於今年下半年以後或者明年初的供應量。

　　未來判斷，總體供應量應該在下半年會出現一個階段性的短缺。如果純粹從供需關係來講，對樓價是利好的，但是剛才說過要考慮政策方面的壓力，就是樓價要漲其實也並不容易。

　　我們從很早之前就開始盯住十個標杆企業，從標杆企業看銷售佔有率的變化。2003年十大企業市場佔有率7%，到去年已經達到12%，未來這些大的房地產企業在市場佔有優勢還會持續增加。

　　十大企業銷售額對比去年拿地量來講，也可以看到不同企業採取方法不同。過去一年，招商地產拿地的量遠遠高於銷售量；有些企業基本上按照銷售量定拿地目標，就是萬科、保利、中海，基本上是賣了多少就補入多少土地；還有一些比較慢的，像富力、華潤、金地，銷售量遠遠高於拿地。這幾個企業當中，誰進取一點、誰保守一點？可能拿地比較少的，這段時間還處於去存貨的階段。

　　我們也可以看一下行業利潤率，從十個標杆企業的淨利潤來看，現在也看到一個明顯下降。以前說房地產行業是一個暴利行業，現在“暴利”也在下滑。2007年的時候平均是24%淨利潤率，現在只有18%，以後再會低一點也說不定。

　　為了彌補利潤率下降，很多標杆企業都在提高資產週轉率，誰做得快，生產線跑得快，在市場的競爭就會比較好。在十個企業統計當中，萬科最快，土地週轉率達到31%，其他比較平衡一點的，保利、恒大、華潤大概18%，富力、綠城、雅居樂週轉率偏低，最低的綠城是6%，就是拿了地要很長時間才能變現。

　　二手市場銷售量2011年處於一個谷底，2012年開始上升，雖然與2009年還是沒得比，但是已經好了很多。我們判斷今年如果樓價不會升得太快，政府不出比較嚴厲的政策來限制市場的情況下，成交量還會進一步擴大。

　　從成交面積來講，剛需型物業佔成交比例越來越大。在北京、上海、深圳三個城市做項目調查，60%是首次置業，還有30%左右是改善型需求，只有10%是真正的投資型，這個結構也比較符合國家政策，希望降低投資方面的需求。

　　從價格走勢來講，統計六個城市二手價格，2012年3月份開始價格就一直在逐步走高，去到11月份、12月份漲的更快。個別城市像北京、上海，12月份二手價格漲的很厲害。