芒果TOWN瞄準的是來廣州工作的外地白領，如何解決客源問題或許是該項目五月開盤面對的最大難題。
觀點地產網 李雯露 “廣州真挺好，就是太潮了。回到宿舍，感覺蓋在身上的被子都是濕的……”講話的是一位東北小夥，濃重的東北腔調和俏皮的神情，不禁令人聯想起“褲子穿跑偏”了的小瀋陽。
這一切若不是發生在陽光100芒果TOWN的營銷中心，估計多數人很難將他與廣州某住宅項目的銷售人員扯上關係。
據介紹，為了位於清遠南部的芒果TOWN項目，陽光100將其瀋陽項目的銷售人員調到廣州，以應對5月12日的首次開盤。
代建的芒果大盤
比起當街派送芒果，“均價5000元/平方米，精裝交付”的廣告語在寸土寸金的廣州無疑為芒果TOWN賺到了更多眼球。不過，值得一提的是，這顆“芒果”並不在廣州，而是位於清遠南部的銀盞一帶，距離廣州市區有超過50公里車程。
據瞭解，芒果TOWN整個項目總佔地面積為1398畝，建築面積近280萬平方米，建成後將成為陽光100在國內的第一大盤項目，可供超過10萬人居住。
“我們計劃分3期開發，預計開發週期為6-8年。整個項目將分為南北兩區，北區以住宅為主，面積約800畝；南區則以商業、公寓類產品為主，還規劃了五星級酒店。”該銷售人員續稱：“5月12日將推出第一期北園精裝洋房，11層，2015年交房。”
作為“萬通六君子”之一的易小迪，此次選址清遠作為陽光100在廣東的首個落腳點，對於郊區大盤似乎另有看法。
在易小迪看來，現在市中心的地塊往往存在較大風險，大城市中心的房價已經到了天花板，而且基本被大公司壟斷，一線城市要開始走郊區化。
“北京南五環和北五環價格是差不多的，廣州現在南邊賣一萬，北邊卻賣五千，這是沒道理的，芒果TOWN是陽光100探索一線城市郊區化的嘗試。”易小迪於早前的推介會上曾如此解釋自己拿地時的初衷。
不過，值得注意的是，芒果TOWN項目的土地權屬並未陽光100所有，真正的土地擁有者是聯泰製衣廠。
據該項目相關人士介紹，早在2009年，陽光100曾與聯泰製衣廠達成協議，以此進入該片區域。
“其實就是聯泰出地，我們來開發銷售。”該人士如是說。
對此，業內人士表示，作為北派開發商，陽光100進入廣州或者周邊地區，難度相對來說還是比較大，但如果採取類似代建的方式，先建立品牌，形成影響力，對於未來的持續開發有利好影響。
北派大盤水土不服？
不過，在業界看來，廣州北的郊區大盤生意並不像易小迪設想的這麼樂觀。
“目前來看，陽光100的這個項目在廣州業界並沒有怎麼聽過。但是從項目區位來看，位於廣州和清遠之間，再加上花都山前大道區域的此類住房，這一帶的開發量其實是比較大的。”廣州資深業內人士認為，面對大量供應與同質化現象，項目的定位就成了決定項目操作成敗的關鍵。
據芒果TOWN方面介紹，該項目定位為可供數萬人居住的廣州以北第一居所生活大盤。
“針對的是年輕白領，特別是廣州的外地戶籍的打拼者。這類人羣每個月還需要租房，我們的產品價格不高，均價5000元/平方米(4800-5200元/平方米)。這類客羣就相當於把房租拿來還房貸。”該項目銷售人員如此介紹。
“很顯然，他們參照了北部萬科城的發展模式。”上述業內人士續稱，北部萬科城就是將其產品定位為常住居所。
“但不一定是白領，確切的說是比藍領更為高階的人羣。起初萬科的定位是想打造成藍領的第一居所，但後來發現該定位還是有些太過偏頗，因為很多購房者是來自廣州北部的有置業願望的人羣，其中也包括保安和清潔工。”該人士進一步補充表示，這類人羣在廣州買不起房子，但又具有置業的願望，所以只能考慮比較遠的地方，這就必須解決日常交通的問題。
除此之外，銷售團隊也是此類剛需樓盤是否暢銷的另一關鍵因素。
正如文中開頭提及的東北小夥，芒果TOWN項目的銷售團隊並非廣州當地的代理公司，而是來自瀋陽陽光100國際新城的銷售人員。
“我們的銷售人員都是從瀋陽過來的，公司提供員工宿舍，比較簡陋，但是特別便宜，300元/月。而且每個月還給我們一定的生活補貼。”該項目某銷售人員坦言，來廣州之後還未適應南方的氣候以及飲食。
“最重要的是語言問題，很多老廣州講廣東話我們聽不懂，現在都在學。與此同時，項目周邊的地理環境我們也在熟悉，這條路通到哪裏我都不太清楚。”東北小夥指着地圖尷尬說道。
“其實這些都還是其次，外地開發商進入廣州大多會考慮選擇代理公司，特別是剛需項目，最主要的一個原因就是客源問題。”廣州業內人士表示，與旅遊度假產品不同，定位為第一居所的剛需項目，對於客源的要求更強調細分性。
“而且芒果TOWN瞄準的是來廣州工作的外地白領，如何解決客源問題或許是該項目五月開盤面對的最大難題。”該人士如是說。