“我們只是一箇中型房企，經過這一役，我們也知道企業的脆弱。”

　　綠城物業服務、工程質量、規劃設計、銷售服務、企業形象、業主忠誠度六項表現，加上居民居住滿意度，讓宋衛平頗感欣慰。

　　他最大的期望，就是綠城能持續蓋好房子。“總有一天綠城不再是第一。希望有人能跟上，希望有另外一個企業來做這個滿意度調查第一的發佈會，雖然不知道要過多少年之後。”

　　宋衛平稱，如果把滿意度看成是語文，那麼經營則是數學。“我們語文成績第一，可惜我們數學不及格，也就是經營不好。不過，這數學題出的有點偏，不然我們也應該不錯。”

　　雖然語文成績相當滿意，綠城數學成績也在今年內補考及格，但宋衛平依然對此前一年多以來煎熬的日子耿耿於懷。

　　“逃荒”之後

　　宋衛平直陳，綠城不具備賺錢的能力。“按照我們的聰明才智，應該能夠想到有這麼一天，但我們對未來對市場還抱有幻想，很天真，導致了一系列問題。”

　　宋衛平透露，在2009年至2010年間，綠城花了300多億拿地，但現在這些項目已經處理了三分之一，“這在我們內部叫賣兒賣女，這個過程非常慘痛，因此現在來看，我們過去還是不夠聰明。”

　　經過此前一段時間的項目騰挪，綠城已處置了20多個項目，由合作伙伴來“撫養”，但綠城依然還有80多個項目在手。回望那段合作調整時期，宋衛平自嘲為“逃荒年代”，他感慨道，這是一個非常慘烈的過程，但總好過全部都死掉，現在至少今年下半年不用再傷腦筋。

　　“我現在感覺輕鬆很多。”宋衛平指出，綠城資金情況最慘的時候出現在去年，手上的資金僅有幾千萬，而現在則手持20多億的現金，“窮在債裏，如果沒有債更好。”

　　在引入九龍倉、融創以後，綠城的經營狀況已經得到較大的改善，截至今年6月底，綠城的資產負債率已由去年年末的148%下降至93%左右，據介紹，隨着九龍倉、融創資金的到位，截至目前綠城的負債率已降至60%左右，希望在今年年底能保持在65%左右。

　　綠城集團副董事長壽柏年表示，負債率已不是綠城的主要問題，但今後項目再轉讓或者合作可能性較大，畢竟現在的貸款量還比較大，仍需要再做調整。

　　“我們只是一箇中型房企，經過這一役，我們也知道企業的脆弱。”宋衛平稱。他開始不再追求規模。“腦子有毛病才做那麼大！”宋衛平總是語出驚人。

　　“傻瓜才做大，這種環境不適合做太大，融資成本又那麼高。除非你去醫院做手術，把心換成鋼鐵的。以前要做大，是因為我年輕！”宋衛平還呼籲媒體幫他帶話給孫宏斌，奉勸老孫不要做那麼快那麼大。

　　他指出，在市場環境不好的情況下盲目做大並不好，有可能會影響到房子的質量，而綠城對客戶又是相當看重。

　　“龍湖地產經營得很出色，吳亞軍有一次路過杭州，我請她吃飯，我發現女人當家是比較好的，她們會管錢，在經歷調控的時候還能挺過來，真的不錯。”

　　所以，綠城也不抄底。“我以前喜歡去看地，現在我能不去就不去，要不然又想去拿地。”

　　當然，目前綠城的土地儲備量也非常充分。壽柏年表示，儘管綠城減少了8%的土地量，但仍有3000億的土地在手。

　　不過，宋衛平也坦言，在宏觀調控籠罩的氛圍下面，買地是很艱難的事情。寧願公司越做越小也不要買地，除非市場恢復到市場基本屬性局面。“我們差點死在買地上面。”

　　一家“破公司”

　　“企業越做越小的時候就去做保障房，去做農民安置房，去幫別人做房子。”

　　宋衛平透露，未來三年綠城的關注點將放在養老產業和農業，但不想再碰酒店等商業物業。

　　他表示，假若市場環境不好，就不能用充沛的銷售現金流來帶動未來長期的投資，如此一來城市對公共設施的投入就會出現問題。

　　“我們以前做了酒店，把一些好品牌儘可能放到一個城市裏面，提升城市公共商業的品質。但是現在不行，房地產不要說做城市綜合體，能夠活下來就不容易。”

　　宋衛平把主要精力放在養老地產和農業上，包括轉移部分資產也是為發展養老地產做準備。“必須做好的是養老，可能做好的是農業。”

　　養老地產方面，宋衛平透露，可能與普通住宅開發模式無異，但會更加註重對老年人的服務，正發展50萬平的養老地產項目，預計兩年後可交付使用。

　　至於農業，宋衛平稱，綠城已與農科院簽訂了3年合作協議，並將在其老家嵊州做5000畝農場，以觀賞性植物、經濟類作物種殖為主。

　　宋衛平表示，農科院的技術在國際上都很先進，但研究成果在現實轉化中不足，因此，這次合作等於有了最棒的科技團隊的支持，“我們試試看，能做多遠。”

　　他更透露，不久之後，綠城現代農業公司就會掛牌成立。“我們要做真正的‘地產’，土地上面產出來的。”

　　“我們做農民去，也沒有什麼可怕的。

　　十幾年之後，做到幾十萬畝、甚至幾千萬畝，能夠影響到周邊的。在農業方面，還沒有出現數一數二的公司。”

　　當然，宋衛平也不會放棄房地產主業。

　　“我們真的是一家破公司！”宋衛平並不諱言。

　　在引入九龍倉以後，宋衛平就決心要對綠城的經營模式做出改變，把品質做得更加穩定。其稱，綠城接下來將花幾年時間在標準化上下功夫。“我們這幾年一直在做，但力度不夠大，不夠系統，不夠完整。”

　　不僅如此，“我們花很多時間和精力對公司員工進行培訓，培訓的內容結合標準化的建立進行，我們一定花三、五年的時間，向日本和德國的企業學習，建立更高的行業建築標準，全面提升房屋的品質。”

　　九龍倉和融創

　　談及合作，免不了要提及那兩位新夥伴——九龍倉和融創。

　　在宋衛平的眼中，九龍倉這位“同盟軍”對綠城而言更像是根救命的稻草。“去年10月我們就開始找同盟軍，跟很多企業都有談，結果扯了半年都沒談成，當時公司已經很危險了，只能逮到一家算一家。”

　　所幸是，九龍倉與綠城雙方一拍即合，不到半月時間便成功牽手，九龍倉正式成為綠城的第二大股東。

　　“他們有很多地方值得我們學習，包括財務管控、穩健發展、敬業、商業經驗等等。

　　像大型購物中心、空間結構各方面他們比我們內行。他們的副總董事長周安橋比我們年紀大，但比我們敬業、勤快得多，常常來跑業務。他們的一把手吳光正先生也非常敬業，是願意把工作帶回家的人。”宋衛平對九龍倉這位“可遇又可求”的夥伴相當滿意。至於“可遇而不可求”的融創，宋衛平則認為是“非常靠譜”。

　　儘管宋衛平對孫宏斌做大的決策看法有所保留，但並不吝嗇對其的讚歎之情，兩位皆是真性情之人。

　　“他跟我打交道的時候我看到他很多誠懇的東西。但我也看到他跟別人打交道，去忽悠人家，或者轉移話題的時候他又很高明，高明得讓人家感覺不出來。他看上去是北方人，但是他比南方人還精明。”宋衛平笑道。

　　不過，宋衛平依然認為孫宏斌底子上是個性情中人，對靠譜的人他會更靠譜，而且效率非常高，“我的很多項目他接收了以後馬上就修改開發，什麼時候做出來都盯得非常緊。”

　　“我很驚訝地發現，這個環節裏面有他自己親力親為，開會他會自己參加，說得頭頭是道，業務理念一點都不比我差。我認為有這樣一個合作伙伴基本讓人放心，如果你很誠懇地邀請他，他一定會給你回應。”

　　宋衛平透露，現在與融創合作的項目都是聽孫宏斌的，但如果兩三年後，這個公司做得不好，綠城就把項目拿回來。