“我們當然希望在有機會的情況下壯大，但是這個取決於市場因素和集團的戰略定位。”
雖為香港上市公司，但規模較小，因此市場上很少聽到關於五礦建設的消息。
但若提及今年上半年鬧得滿城風雨的廣東惠州奧地利風情小鎮“五礦.哈施塔特”項目，相信行業內人士多少都會有些印象。
五礦建設董事總經理何劍波也希望，通過惠州哈施塔特項目這個平臺，讓行業人士開始認識五礦建設、瞭解五礦建設。
市場在迴歸
2012博鰲房地產論壇上，對於5月開始上行的市場成交，有人認為這只是局部地區暫時回暖，也有人覺得局部市場恢復得有點過頭。何劍波則認為：“與其說是市場在回暖，倒不如說是迴歸，是市場向一個合理的狀態在迴歸。”
他認為，之前房地產市場受各方面的打壓，處於不正常狀態，今年由於宏觀方面的原因，政策有所鬆動，從而促使市場恢復正常。比較明顯的表現是，原先處於迷茫觀望中的人已經開始積極入市。無論是剛需還是改善性需求，都出現了明顯的增長。
但這種回暖是不均衡的，何劍波分析，目前的回暖是由一線城市開始帶動，一二線城市回暖比較明顯，很多三線城市仍比較低迷。
這樣的迴歸能否在未來持續，完全取決於市場。他續稱，如果這是一個比較充分的、正常運行的市場，迴歸會逐漸步入良性狀態，但若調控依然嚴厲，那麼迴歸只能是曇花一現的短暫現象。
不過，在業內普遍預期市場趨向平穩的大背景下，作為一個具體的企業，不是坐等形勢起伏，而是應該儘快歷練內力，具備應對行業週期的能力。
何劍波建議，明年的市場具備很多變化的機會，從現在起，企業就應該從土地儲備、產品結構、開發節奏、資金安排，銷售準備等方面展開工作，以便在市場出現機會時搶先出手。
他引用恆隆地產董事長陳啓宗的話來佐證，“賣房子的時間只有8%，但這8%的時間可能要用80%的時間去做準備”。
不過，即便這個行業起伏比較大，且充滿不確定的因素，但何劍波對於房地產行業的未來依然樂觀。“我覺得市場是有機會的，大家不要想太多，包括中國經濟增長、城市化，包括未來的業態機會等很多理由都支持這個觀點。”
他也承認，雖然房地產行業起伏有經濟週期的原因，但更大的原因在於政策干預。而且政策短期內對經濟的刺激作用比較明顯，但過度的政府幹預也會帶來一定的副作用。
調控的副作用是，扭曲了市場的信號，不讓開發商賣房子，不讓老百姓買房子。作為企業來說，本能的反應就是捂緊錢包、不能買地、不能開工。這樣就造成鏈條阻塞，阻塞過後就有新的問題——就是開工量的問題，也就造成了市場的供不應求，繼而加大了週期性的波動。
因此，在房地產商應對來自市場和政策的兩個挑戰中，應對來自政策的難度更大。因為政府每一項政策都有有效期，且效率呈逐漸遞減趨勢。
五礦的未來
在政策解讀之外，作為五礦建設的一把手，何劍波仔細介紹了五礦建設目前的發展。
雖然五礦集團很早之前就涉及海外房地產業務，但作為集團的房地產業務上市平臺，五礦建設踏入房地產行業時間並不長。05年12月，五礦建設成功投得南京市江寧區大學城地塊，自此拉開其地產開發大幕。
經過多年發展，五礦建設地產業務已形成一定規模。今年上半年，佔公司整個營收75%的地產業務收入為11.92港元，去年全年房地產銷售為36.6億元。
五礦建設重點項目惠州哈施塔特在今年4月15日開盤後也取得不錯的效果，據五礦方面介紹，截止到8月底，該項目銷售已接近4億元。
從規模來看，五礦建設已在7個城市開發了10個項目，主要是南京和長沙，其它項目在北京、天津、營口等城市。何劍波介紹，五礦建設現在開發的項目中，除了天津曠世國際外，其他都是住宅產品。
而住宅產品也呈現不同的風格，惠州項目是奧地利風情，而北京五礦萬科如園、南京九璽臺則挖掘當地歷史文化，試圖呈現出帶有一定歷史感的“新中式”建築。
何劍波希望公司規模能進一步擴大，不過這也取決於市場因素和五礦集團的戰略定位。所以，“目前重點就是把現有項目踏踏實實做好，再逐步拓展”。
在五礦建設發展的項目中，無論是在南京還是北京，都有一些合作項目，尤以與萬科的合作引人注目，譬如北京五礦萬科如園、香河五礦萬科歡慶城。
對於與萬科的合作，他打比方說，“其實合作就像兩個人交朋友一樣，很難說誰找誰，是很自然地談到這個事情，然後大家在一起越說越深入，後來就合作了”。
之所以會選擇萬科，是因為萬科在房地產行業的影響力、管理能力、開發能力方面非常好，而五礦建設又擁有香港上市公司這一平臺，具有海外資本市場優勢。
除了萬科，五礦建設還選擇了很多合作伙伴，包括各種合作方式，譬如與美國最大的房地產基金合作。
以下為五礦建設董事總經理何劍波先生採訪實錄：
觀點地產新媒體：2012博鰲房地產論壇精英對話上，任志強認為未來二十年還是房地產發展的好時機，您是否認同？
何劍波：這個市場就跟買股票一樣，有漲有跌，市場是有機會的，我還是比較樂觀。實際上有很多理由支持這個觀點，包括中國經濟增長、城市化，包括未來的業態機會等。
但是，這個行業起伏比較大，有經濟週期的原因，但更大的問題是政策的干預。當市場下調的時候，它本身調節能起來，但政府如果去救，市場就會反彈過大。
從金融危機中各個國家救市政策也能夠看出來，政府短時間內打強心針，強制命令大概要在多短時間內把所有投資都放出去。這樣短期內經濟會起來，但是後續的影響比較大。
美國應對金融危機的策略比較好，主要是救金融機構，然後在救的過程中制定政策，包括減稅，發展一些環保產業、高科技產業、金融行業。
所以，我覺得房地產商往往是應對兩個方面的挑戰，一個是市場的挑戰，一個是政策的挑戰。
觀點地產新媒體：從這幾個月的統計數據來看，整個房地產市場出現量價齊漲的局面，這會不會招致政府的下一次打壓？
何劍波：有可能會壓，但每次出招都會跟以前不一樣。而且，現在又面臨新的形勢，在接下來的半年時間裏，不排除在政策方面會出臺很多新的東西。今年總的趨勢是穩中求進，不管政府、經濟如何，社會都是要求穩定的。
觀點地產新媒體：您剛才引用說政府的干預都是錯的，那房地產調控也是錯的嗎？
何劍波：不是說錯的，有一個宏觀流派，他們的觀點認為政府不應該干預房地產市場，但實際上是不可能的。政府幹預是可以的，但是干預不能過度，不能太頻繁，而且要想到調控的負作用是什麼。
調控的負作用是扭曲了市場的信號，不讓開發商賣房子，不讓老百姓買房子，完全停在那裏。作為一個企業來說，本能的反應就是不能花錢，要捂緊錢包、不能買地、不能開工。這樣就造成鏈條阻塞，阻塞過後就有新的問題——就是開工量的問題，也造成市場供不應求，繼而加大週期性的波動。
觀點地產新媒體：有人說開發商要聽政府的話，也有人說要聽市場的話，您認為應該聽誰的？
何劍波：都得聽，我們是社會主義市場經濟，社會主義是政府，市場經濟是市場。
觀點地產新媒體：五礦建設五六月的銷售都不錯，主要項目情況如何？下半年的推盤計劃是怎樣的？
何劍波：我們今年在售項目中南京有兩個、長沙有兩個，還有天津、北京、營口、惠州的項目，其中，除了天津項目是商業外，其他都是住宅，銷售情況都不錯。
下半年我們推的樓盤很多，像惠州、營口、長沙等項目都有加推。今年下半年，南京還有一個新推項目。觀點地產新媒體：在北京、香河，五礦都選擇跟萬科合作，為何選中萬科？何劍波：大家在交流過程中發現雙方都有需求，萬科也做了很多合作項目。對我們來說，我們也希望跟其他的企業，關聯度比較好的企業合作，大家互相學習。
五礦集團是一個央企，是一個世界500強企業。我們去年在世界500強裏的排名是第169位，在中國企業裏面排第19位，在金屬行業排第一位，這是一個比較大的優勢。
另外，在房地產建設這方面我們也是一個香港上市公司，有海外資本市場上市的資本優勢，同時我們也處於飛速發展階段，希望尋求各種各樣的機會發展。
其實，我們選擇了很多機會，包括合作伙伴，各種合作方式都有。跟開發商有合作，比如萬科。也有跟基金合作，我們跟美國最大的房地產基金的合作也非常成功，跟其他一些合作伙伴合作。
所以，跟萬科合作是我們的一個探索。萬科也有很多優勢，例如在房地產行業的影響力、管理能力、開發能力這方面確實非常好，五礦跟萬科在一起也是一個學習的過程。
觀點地產新媒體：五礦建設與萬科在一起合作的項目，雙方具體分工是怎樣？
何劍波：在項目上，我們是共組團隊、一起開發。所以，項目公司裏面有萬科的人，也有我們的人。
在具體操作上，首先是挑選項目，然後拿地，根據我們雙方各自的情況派人去成立一個項目公司。在目前與萬科的合營公司中，雙方各自佔有50%的股權。
觀點地產新媒體：五礦萬科如園是五礦建設與萬科在北京合作的一個高端項目，具體銷售情況如何？
何劍波：這個項目運作的效率比較高。我們是在2010年底拿的地，2011年底12月份開盤，當時也是市場調控最嚴厲的時候，開盤賣了3億。今年三四月份市場回暖後，關注這個項目的人比較多，現在項目均價4萬多，如園應該也算是北京高端盤裏面的標杆產品之一。
觀點地產新媒體：在地理位置上，如園緊鄰融創西山壹號院，後者也是北京豪宅市場的標誌性產品，兩個項目有什麼不同？
何劍波：兩個項目建築風格不同，融創的是美國賴特風格，我們是新中國建築風格。我們做的產品有很多創新，而且建設過程中也很講究文化底蘊。
另外，作為央企，五礦還是比較有追求的，不是拿塊地蓋個經濟適用房，賣了就完了，我們覺得還要對子孫後代負責。
拿如園這塊地的時候，我們對地塊的定位花了很長時間。這塊地自古以來就有“龍脈”之稱，更有著名的“三山五園”，雖然後來成為一個村子，但明清時期，尤其是清朝都是皇家園林。
這是一塊非常好的地塊。所以，我們就打算建一個跟地塊的區位、歷史相匹配的項目。定位為中式的項目，但又不能做成傳統中式，比如說做四合院，因為項目規劃條件不讓做四合院。所以，我們就想做既有中式的文化符號，又融入現代居住理念的產品，稱為新中式。
因此，在做這個項目的時候，無論是建築設計還是園林景觀設計，我們都請了很多行業內的高手。
在某種程度上，現在中式建築比歐美式更容易被中國客戶接受，因為中國的文化很讓人舒服。所以，這個項目做了一個大的定位之後又挖掘了很多東西。比如說案名，花了半年多的時間後，才最終確定為如園。
如園是乾隆給圓明園裏的一個園中園題的字。“如園”是乾隆下江南，在南京看到明朝大將徐達的一個園林叫瞻園，他很喜歡，之後就在圓明園複製了一個，建好以後，題名叫如園，意思是如同瞻園。
現在的如園牌匾上的兩個字是王羲之寫的，整個園林的設計是按照中式風格設計，包括佈局都是按照中軸線佈置的。我們把小區裏面的綠化做成小的園林，而且每個園林都有一個主題。這些主題都是根據中國的文化取名叫春夏秋冬、琴棋書畫、風花雪月、梅蘭竹菊。16個字，然後每個字前面加個“如”字，春就是如春，夏就是如夏，每個園林都力求創新。比如說如春種點桃花，如夏種點竹子。
現在市場上中式風格的項目比較少，這也是我們建築設計界的一個責任。
觀點地產新媒體：以後會不會將如園項目發展成為一個系列產品，在其他地方出現？
何劍波：有可能，我們現在在南京做一個新項目，是低密度的洋房、別墅，也是按照新中式做的，今年年底推出。
我們也根據項目所在地的環境做了定位，那裏有座山叫方山。因為山是平頂的，遠遠看過去是方的，傳說是玉皇大帝的玉璽掉下來的地方。另外，傳說這周邊有九條龍，旁邊有九座山分別叫青龍山、白龍山、黃龍山等名字。所以，那個項目的名字就叫九璽臺。
觀點地產新媒體：接下來五礦建設會進入哪些新城市？
何劍波：最近兩年比較集中發展的區域是在我們有一定基礎的長三角、珠三角，包括中部長沙，這些地區是我們的發展重點。另外一些有潛力的城市，我們也會考慮。
我們目前的佈局是3+X，3個區域分別是長三角、珠三角、環渤海，環渤海我們已經有四個項目，分別在北京、天津、香河、營口。另外，我們也會進入重點的地級市城市進行拓展。
觀點地產新媒體：五礦建設規模不算大，在這方面公司有沒有一個長遠的計劃？
何劍波：我們當然希望在有機會的情況下壯大，但是這個取決於市場因素和集團的戰略定位。目前重點是把現有項目踏踏實實做好，再逐步拓展。
觀點地產新媒體：公司現在旗下的多是住宅產品，以後會不會加大商業項目的比重？
何劍波：除了住宅，我們現在的商業項目就是天津曠世國際，包括辦公寫字樓和酒店式公寓。以後也會繼續做商業部分，現在也在研究商業地產模式。
至於會不會把商業做到與住宅並駕齊驅，這要根據企業的發展過程和機會來安排。我們在各地有很多機會，做過一些研究，地方政府也很重視，希望我們在當地建標誌性的建築。
觀點地產新媒體：五礦建設有沒有依託五礦集團的資源優勢去其他城市尋找投資機會？
何劍波：有，實際上我們離不開這個背景，這也是我們的一個優勢所在。五礦集團在世界各地都有投資，在國內20多個省也有投資，投資比較大的是遼寧、青海、湖南、廣西、江西、安徽。
觀點地產新媒體：五礦建設目前還持有方興地產的股票，為什麼？
何劍波：有一點。持有方興的股票是因為我們之前做了一個資產互換。我們之前是金茂大廈的股東，方興為了把金茂作為全資項目放到上市公司裏面，就跟我們做了一次資產置換。金茂為方興全資持有，相應的五礦持有了方興一點股份。
其實，五礦和方興的關係也很密切，因為都是央企，而且同出一門，都屬於外經貿系統的兩個企業。
觀點地產新媒體：資本市場上很少看到五礦發債，但在南京的項目上公司在跟一個基金合作，合作限於南京項目嗎？會不會以後有其他的合作？
何劍波：合作只限於南京項目，以後也許還會有其他的合作。我們跟基金的合作走得比較早。我們在2008年金融危機前就跟基金接觸過，併合作了一個項目。
觀點地產新媒體：在地產業務方面，我們看到有不同的稱呼，五礦建設、五礦置業、五礦地產，以後怎麼進行統一？
何劍波：五礦地產是中國五礦集團六大業務中心之一，是經國務院國資委核定的集團公司主業。公司總資產近500億，年經營規模達150億，下轄五礦(營口)產業園有限公司、二十三冶建設集團有限公司、五礦建設有限公司(00230.HK)、五礦置業有限公司。
五礦建設有限公司，是中國五礦集團公司房地產發展業務的香港上市旗艦。目前，我們開發的所有房地產項目對外都是以五礦地產為品牌的。
觀點地產新媒體：五礦建設進入房地產行業並不是很久？
何劍波：五礦建設進入的時間不長，但是五礦集團進入房地產行業的時間很長。五礦集團做地產的時候國內所有地產商都還沒有出現。
五礦集團八幾年開始做房地產，而且不是在國內做，是在海外做的。香港、日本、新加坡、美國、英國、德國都有我們的項目。
觀點地產新媒體：有海外投資的歷史，五礦建設會不會也考慮在海外發展？
何劍波：沒有新的計劃，但有在海外發展的條件，具體要看以後的發展情況而定。