在來到協信之前，劉愛明先後於中海、萬科工作近二十年。
本刊編輯部 從中海到萬科，再走入協信，從國企進入民企，劉愛明的職業人生不停地在轉換，劉愛明現在的身份是，渝派房企協信地產的CEO。
劉愛明對現在的工作顯得相當滿意。他喜歡把這段工作經歷喻為野山，與過往在中海、萬科爬有臺階的山不一樣，野山的探索，能讓他看到更不一樣的野景和更廣闊的視野。
當然，對於野山的選擇，劉愛明也有自己的標準。他曾於加盟協信初期公開表示，協信對品質近乎理想主義的堅守，及工作團隊中充滿激情、將企業做大做強的理想與狀態是其最為看重的兩點，這亦與中海、萬科的氣質一脈相承。
職業生涯
在來到協信之前，劉愛明先後於中海、萬科工作近二十年，“畢業於清華，起步於中海，成熟於萬科”，這是外界對劉愛明的評價。
到萬科之前，劉愛明曾任中國海外建築(深圳)有限公司董事總經理、中海地產股份有限公司副總經理。並於任職深圳中海總經理期間，曾先後發起過誠信2000、毛坯樣板房展示、網絡營銷等一系列的創新行動，令當時的萬科相當有壓力。而這段時間也是中海最為鼎盛時期。
與這次不一樣，2002年離開中海以後，劉愛明並沒有選擇民營企業。“如果考慮離開中海，萬科是第一選擇，我並不會為私營企業的高薪所動。”劉愛明曾如此向王石表示。
同年，劉愛明加盟萬科，也因此成為萬科“海盜計劃”的最大成果之一。而在萬科的9年時間中，他曾負責企劃、工程、資金管理中心和財務。2003年，萬科啓動提高工程質量、提高業主滿意度的“磐石行動”，管理、執行、推廣該行動的核心人物正是劉愛明。
2005年11月，萬科京滬高管換防，劉愛明取代丁長峯出任上海萬科董事長。之後，劉愛明在較短的時間裏就率領部下一口氣拿下長三角地區約20個項目，其中上海就有11個。
在上海，劉愛明的個人管理風格體現得淋漓盡致。曾有分析稱，如果說2005年之前的萬科，以銷售為王的粗放式發展，那麼2005年後，萬科在產品品質上開始精雕細琢。
而萬科引以為豪的物業管理模式，也和劉愛明不無關係，2006年末，劉愛明在上海萬科組織成立了專門服務於高端客戶的物業公司。同時，劉愛明也是萬科“千億戰略”的主要推動者之一。
離開萬科以後，劉愛明選擇了民企協信。“協信是一個典型的民營企業，我來了之後發現協信的工作氛圍非常好，內部高管沒有一個是親戚，包括承建方、代理商、廣告公司等也都是通過正常競標獲得的。我覺得一個優秀的民營企業就應該具備這樣的模式。”劉愛明如此描述。
協信重任
在進入協信工作這一年期間，劉愛明一展身手的空間更大，但帶給他的考驗也不在話下。
“以往我在中海萬科也經常接觸民企，但對民企的深入理解是在進入協信以後才有更深入的體會。畢竟企業特色、機制不一樣，對我來說這是個全新的領域，但也有不適應。”
經過這一段時間的任職，劉愛明也更感覺民企發展的不容易。“尤其是協信在重慶這樣一個內陸城市，資源很少，幾乎沒有，大多數政策也不是非常支持，所以我覺得所有這一切都需要靠努力去爭取。”
劉愛明稱，民企要發展，離不開三樣——智慧、勇氣及勤奮，這也是民企成功的前提條件，否則企業難以做大。
不過，劉愛明依然對重慶市場相當有信心，其稱，重慶市場非常大，對於任何一家開發商來說，3000萬人口都是一個巨大的潛力市場。“但機遇永遠都與挑戰共存，我不喜歡說空話，只有踏踏實實做企業，做產品才能在機遇中存活。說出來沒用，要做了才知道。”
過往在萬科，劉愛明的專注點更多側重在產品上，而在協信，劉愛明需要專注的方面更多，當然產品品質依然是其工作重心之一。
劉愛明透露，協信已把品質當成立業之本，尤其是他到任以後，公司在這方面已形成高度統一。
“現在我們內部正準備出一本品質白皮書，這裏面有一套規範，確保我們規模大了以後品質能夠一如既往的保持。我覺得品質對我來說，是很大的一項工作。”
自從劉愛明加盟協信，業內便已紛紛認為，劉愛明於協信更重要的意義在於幫助協信上市擴張。
劉愛明對此並不否認。“我覺得走出去的機會很重要，抓住這個機會就必須要發展。我想一兩年內我們就會擴張到十幾二十個城市，這個擴張時間很短，所以要提前應對。”在劉愛明的帶領下，協信逐步由開發住宅向商業地產運營服務商轉變，並已經開始在全國攻城略地，“一天兩項目落地，渝滬渝來回。”
據透露，除無錫、蘇州外，協信8月落地上海虹橋，今年還將在北京、杭州、西安、昆明、長沙等7到8個重點城市開疆拓土。
以下為觀點地產新媒體對協信地產CEO劉愛明先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：來協信之前，您曾先後於中海、萬科工作，經過這段時間在協信的工作體驗，您最大的感觸是什麼？
劉愛明：坦白說，我之前在中海萬科，也接觸很多民營企業，但對他們的理解還是在到了協信以後才有比較深的體會。對我來說，來到協信所接觸到的也是一個全新的領域，也有一些不適應，畢竟企業特點不一樣，機制不一樣。
如果拿登山來比喻，在中海、萬科這些企業，是一個個臺階地上，現在出去就想登一些遠點的項目，體驗一下爬野山的感覺，這本身也是我的一個目的。
觀點地產新媒體：這座野山跟以前爬樓梯的山在哪些層面上區別最大？
劉愛明：中國民營企業發展不容易，尤其協信在重慶這樣一個內陸城市，資源很少，幾乎就是沒有，而且大多數政策也不是非常支持，所有的一切都是要靠努力去爭取。
所以，我覺得民營企業要發展，首先靠智慧，畢竟中國沒有資源的企業也很多，只有靠智慧才能做起來。
其次，要有勇氣，特別是決策。現在很多決策都還是很模糊，包括今天談到的政策，也是一個模糊的東西。從這一點來說，我覺得，很多企業的成功有偶然的成功。另外則要靠勤奮。這三點是民營企業成功的原因。
我到了協信以後，接觸了很多民營企業，對他們也有更深刻的理解，我覺得每一個民營企業家都應該有這樣的氣質，不然做不大，中國的企業家必須這樣才能做成功。
觀點地產新媒體：您離開萬科以後，也有不少職業經理人相繼離開萬科，從一名職業經理人的角度來講，您對這個現象是怎麼看的？
劉愛明：我個人覺得這個現象很正常，一個企業在不同的發展階段需要的人才不一樣，甚至文化上也需要調整。
早在2000年前後，萬科也經歷了一次很大的人事變革，而後迎來的是萬科前所未有的迅猛發展。如果這次也是一次較大規模的人事變革，那麼未來迎接萬科的，也將是更大的發展、更新的平臺，而不是走下坡路，只是為了以後更好的發展調整好自己。
觀點地產新媒體：近期萬科也有好多負面新聞，包括質量門等，業內認為這跟這批大量職業經理人離職、新老接替不濟有關係，您對此又是怎麼看的？
劉愛明：說句公道話，雖不能說萬科的質量沒有問題，但也不如媒體渲染的那樣，萬科的質量水平在中國房地產企業裏面還是屬於上游水平。
例如精裝修，坦白而言，現在很多開發商不敢做精裝修，畢竟目前不是所有政策都支持精裝修，如稅收等等，而且到目前為止，沒有統一的裝修標準規範，所以要想裝修質量沒問題，這是不可能的。
舉個例子，像地板、瓷磚等材料都有色彩問題，但是因為沒有標準，可以客戶可以說有問題。客戶是按照他的理解去驗收，但由於目前裝修在中國大量由手工製作，如果按照比工業產品還苛刻的要求裝修，這是很難的。
現在最大的問題是，客戶與企業之間沒有一個共同遵守的裝修標準。比如大眾對新材料的理解不一，所以才會有紙質版的問題出現，但業主畢竟還是屬於弱勢羣體，一旦出現質量問題，企業儘管覺得也委屈，但都會盡可能去解釋，儘可能維修，儘可能把質量做得更好，包括萬科提倡的工業化。
觀點地產新媒體：據瞭解以前您在萬科也是更多注重產品，現在到了協信以後，您的精力還放在哪些方面？
劉愛明：有幾個方面對我來說比較重要，第一就是品質。中國都在談品質，我們把品質看成立業之本。如果沒有品質，我們就變成一個賺錢的企業，這樣企業發展再好也沒太大意義。
我到了協信以後，大家對品質這方面形成了高度統一，其實從協信1994年成立的那天起，就確立了以品質為立業之本，要做到品質地產、品味生活。因此，我們無論是做住宅還是商業，都要做好品質。
目前，我們內部正籌備出一本品質白皮書，裏面涉及到一套品質把控流程，確保日後公司規模大了以後，仍能一如既往地堅持品質，這對我來說是一項很重要的工作。
其次，企業未來可能要進行擴張，我們是重慶本土企業，自2009年提出走出重慶，至今也才三年時間，而我們一般決定走出去到落地，也需要一年時間，因此，我們在2010年、2011年才在成都、無錫、蘇州等地落子，但我相信，未來公司的版圖將擴張到十幾個城市。
走出去的機會很重要，我們抓住這個機會就必須要發展，這一兩年裏，我們就會擴張到十幾二十個城市，這個擴張時間很短，所以要提前應對。
企業未來要有長遠發展計劃，除了做好品質，從文化到組織能力，甚至人才儲備，都需要有所規劃，從而積極應對企業的快速擴張。
第三則要考慮如何應對調控政策及市場的變化，從而調整產品及運營思路。企業不能一成不變，即使沒有調控，市場也在變，因此企業必須要有應對市場變化的能力。
觀點地產新媒體：在2012博鰲房地產論壇上，有些嘉賓提到，企業發展要聽政府的話，也有說要聽市場的話，您覺得要聽誰的話？
劉愛明：大家的眼光要放長遠些，不管有沒調控，市場總是處於變化之中。其它國家儘管政府調控少，但市場變化依然劇烈，就像金融市場從1997年亞洲金融危機到2008年這十年之間，也出現了天翻地覆的變化。這就像一個自然規律，總會有刮颱風發地震的時候，誰也埋怨不了誰。
現在大家聚集在這裏談市場，我覺得沒有什麼特別的意義，政策就更不好研究了。但對企業而言，考慮如何應對市場有着非常大的意義，如果企業沒有應對市場的能力，早晚都得死，這本質上和宏觀調控沒有關係。
其實，企業身在中國已經很幸福了，你走出去可能發現風浪比在國內更大，很少有企業是國際化成功的。
現在很多中國企業都會認為，宏觀調控政策如何不好，政府如何不對，就認為另外一個就是對的，我認為這恰恰是他們不成熟的地方，缺乏認真思考的精神。
大家在國際化這個問題上根本沒有認真思考，而且到目前為止，也沒有用中國的開發商模式進行國際化的成功案例，大家還是憑着一股勇氣去做，這很危險，這恰恰說明你的國際化視野不夠。不是說你走出去了就具有國際化視野，而是國際化視野不夠才會決策要走出去。
觀點地產新媒體：從長遠來看，國際化應該也是一種發展趨勢吧？
劉愛明：這要從兩方面來看，第一，我覺得房地產本身是一種很本土化的行業，即使是在中國，在廣東做跟在北方做不一樣，那麼中國市場跟國外市場的差別就更大。而且你未必很熟悉國外的法律體系，你去做有點譁眾取寵的味道。
現在我沒看見多少中國企業成功國際化的案例，而在世界500強裏面，也極少看到全心全意搞房地產的公司。當然，你可以到國外做房地產金融、做基金、做投資，但如果是做開發業務就有問題。
觀點地產新媒體：您認為現在中國房地產市場大家都還是很浮躁？
劉愛明：對。其實關於房地產國際化，我覺得，中國房地產企業現在沒有走出去的必要，中國的市場容量相當大，也許未來在中國千億級以上的地產企業出現十家二十家都不為過，這麼大的市場，你走出去幹嘛？這都做不好，走出去就能夠做好嗎？
而且國外房地產市場已經經過幾十年充分的競爭，市場已經成熟，你此時出去還有競爭力嗎？除非你認為國外的競爭度比中國還低，這還可以。抄底是戰術，不是一個戰略，是投機行為，便宜的時候進去買一買，不用開發，買房子就可以了。
觀點地產新媒體：現在很多公司認為，房地產主業發展受到挑戰，進而選擇其他行業的投資，如能源、風電、礦業等，從而藉此解決房地產資金來源及利潤來源的問題，您對此是怎麼看的？
劉愛明：這樣的企業永遠做不大。短期內，這作為戰術上的一個應對策略，可能會賺錢，但這本身其實是個機會主義的做法，如果長期下去，企業不可能做得很大。畢竟你不是其它領域的專家，這就像早年大家提着麻袋去炒股票，股票馬上就完蛋了。中國崇尚尋找不同的機會，浮躁就浮躁在這裏。
其實中國的市場也很大，即使是現在這個階段，也總有不同的機會出現，可以讓企業獲得增長，中國的市場容量相當巨大，廣度和深度幾乎都是深不可測的。
其實我們更缺乏一種把東西做深的精神，所以我們企業競爭到最後，就是價格競爭、成本競爭，把成本壓得越來越低，把競爭對手搞死了以後，自己也死了，卻沒有耐心把行業做精做深。我覺得只要做精做深，機會會有的。就像恆隆陳啓宗先生所言，他還要擁抱熊市，其實只要做深了，把商業項目運營成恆隆那樣，機會就來了。協信也是朝這個方向走，雖然我們規模不大，但每個商場的盈利能力非常好。
不做深，哪裏有機會？現在所有人都來做商業地產，到時世道一變，死的肯定是這一批後來者。其實不光是房地產，各行各業都一樣，不往深做當然沒有機會。中國企業都在追逐表面上不同的機會，這樣就會顯得很亂，很浮躁。
觀點地產新媒體：除了恆隆以外，現在中國房地產哪些企業在做深方面做得比較好？
劉愛明：比如做深方面，很少有房地產企業像萬科一樣。住宅是不好做，但萬科現在也活得很好，這就要求做深。大家對萬科的很多舉動都不理解，認為做工業化是扯談的事情，但要是未來做到幾千億的時候，沒有這樣一個手段，如何保證質量？保證不了質量企業怎麼生存？
包括精裝修，難道未來的房子都應該全是毛坯房麼？中國人只能做毛坯房，不要進步了嗎？我覺得毛坯房簡直是個恥辱，社會要進步就得做精裝修，做了當然會碰到問題，往深做怎麼可能會沒有問題？但如果不往深做，企業如何做大做長遠？
只有做深做精的企業越來越多，行業才算健康，但是現在各大房地產論壇都幾乎沒有人談質量等相關問題，只管憂國憂民的事情，而那些需要行業自身解決的問題沒有解決，很多事情都是停留在概念上的意義，並沒有真正去落實，這就是浮躁的表現。
觀點地產新媒體：博鰲房地產論壇上大部分人覺得房價還會往上走，您怎麼看？
劉愛明：這個有可能，我覺得不是政策的原因，是因為現在供應量不夠。價格主要受供求關係的影響，沒有供應量將來價格當然會起來，只要供應量充足價格當然起不來，跟調控沒有關係。
中國很多城市價格不高主要是因為供應量大，像重慶大概就是這種狀態，無錫、瀋陽、長沙也是。這些地方供應量很大，價格怎麼會漲？
觀點地產新媒體：您怎麼看整個房地產市場的形勢，比如說預售制會不會取消？
劉愛明：現在中國房地產行業最重要的是沒有定位，大家都不知道這個行業是幹什麼的。不能認為房地產行業就是蓋房子的，這個行業到底是幹什麼的？對國家經濟到底有什麼作用？做豪宅的就做豪宅，做普通住宅的就做普通住宅，不能簡單定位是房子，這肯定會出問題。
我們現在沒有定位，政策制定的時候就沒有出發點，大家沒有形成共識。
我們以前跟一個機構研究了二戰以後美國60年房地產發展的歷程，得出了一個結論：美國住宅開發建設以及影響的相關行業對GDP的貢獻是20%，結論房地產就是支柱產業。
舉個例子，想把房子砸掉就能砸了嗎？如果把柱子砸了，別說砸爛，它晃一下你都受不了。比如說預售製取消，當然這不會使樓倒下，但是這個柱子會劇烈晃動，樓就穩不了。
我覺得大家沒有定位，很多時候是受良好意願或者民願和輿論的東西左右，這很可悲。中國那麼多行業都有五年規劃、十年規劃，惟獨房地產沒有，甚至有很多言論認為中國根本不需要房地產。
我很奇怪為什麼會有這個言論出來，這就根本沒有定位。要定位換句話說就是大家要統一認識，認識這個行業到底是幹什麼的。
從美國可以看到，這個國家發展這麼多年，高科技、服務業這麼發達，但60年來支柱行業還是房地產，佔GDP25%怎麼能夠不叫支柱呢？雖然不是第一重要，但肯定是很重要的一個行業。
支柱的作用就是穩定，不是讓價格穩定，而是讓行業穩定，這是最重要的。我們現在把價格作為一個目標，這有點莫名其妙，行業不穩定有什麼用。
另外，房地產行業一直處於需求量非常大的狀態，讓它穩定發展是容易做到的，沒需求了想讓它發揮支柱作用也發揮不了。這個行業需求量很旺盛，穩定相對來說比較好做，這是個很幸運的事情。
按理說，房地產對國民經濟的貢獻非常大，所有人都應該從這個局面上得益，無論是國家還是民眾，但是現在似乎沒有人得益。
至於房地產是否還是國家的支柱行業，我覺得這不需要討論，如果這還要進行討論，這個行業就真的完蛋了。
如果把房地產是支柱行業明確下來，然後做一些規劃，使之有一個長期穩定的發展，這並不難，因為它還有足夠的需求。但如果沒有需求，還要讓一個行業健康發展，這就比較難。
觀點地產新媒體：協信已經涉足到住宅地產、商業地產及產業地產三大開發領域，這三塊在協信整體業務當中的佔比是怎樣的？
劉愛明：住宅肯定還是協信的第一大業務，未來在所有的開發項目當中，住宅肯定是佔較大比例。我們現在才剛剛開始嘗試發展產業地產，但我們不純做產業，而是做產業新城的開發，產城融合，包含產業、住宅、商業、辦公等綜合業態。
至於商業地產方面，我們也有一個相應的發展規劃，其實協信一開始就是做商業起家，具備很強的商業運營能力。
協信第一代商業產品主要以批發市場為主。實際上，早在我們董事長1994年創業之初，就是做批發市場，當時運作的批發市場共有三個，且規模都很大，包括朝天門項目。現在有兩個項目已經拆遷不做了，還剩下一個西部汽車城，主要做商用車、二手車、汽車配件用品等交易，去年的交易額已達到100億，是全國十大汽車交易市場。
協信第二代商業產品非常值得一提。2002年左右，我們在重慶長壽縣、巴南縣分別投資兩個購物中心項目，規模都各自達到十萬平米的規模。雖然這些都是幾年前的項目，但整體的規劃設計、客流組織乃至業態組合，即使放在今天也還是經典項目，現在很多商場還不如我們當年的水平。
當然，也許是因為規模大，所以後期經營難度很大，這兩個項目要是走錯一步，也許協信就倒了，恰恰是因為這兩個項目鍛鍊了我們在商業方面的招商運營能力。
第三代商業產品則是星光系列。其中星光68是定位城市高端奢侈型的商場，一般在5萬平方米。星光時代則以年輕時尚消費為主，主要在城市副中心，規模一般在10到15萬平。星光天地也叫社區生活品質中心，以社區型商業為主，規模也在5萬平方米左右。
第三代產品對我們來說是順理成章的事情，但外界因為沒有看到前兩個項目，看到星光系列就以為在商業地產界又冒出新兵來。其實我們是老兵，學費也交了不少。
觀點地產新媒體：協信也有與漢威資本進行合作，能否談談您對商業地產與基金合作的一些看法？
劉愛明：其實我們跟基金合作的範圍很廣，不單單漢威資本一家。我們一直都秉持着合作的理念，不拒絕任何形式的投資。投資無非是想賺錢，我替你賺錢就完了，所以，核心在於你賺錢的能力。商業的核心就是招商運營，但是中國人總有一個聰明的做法，把它變個味。
現在中國做商業地產的分兩類，一類核心在商業，一類核心在地產，但都叫商業地產。有的可以把商業地產做得很大，它的招商運營能力不是很強，談到商業終歸離不開招商運營。
核心在地產的，商業對他來說只是一顆棋子，本質上跟做住宅沒什麼區別。至於重心在商業的，因為商業招商運營做得好就能夠賺錢，進而就會有大把的基金來投資。比如一個商場投資10億，由於是持有經營當然會佔用資金，但如果運營得好，就會有大把人借錢給你。
觀點地產新媒體：您對現在私募基金進入商業地產看法是怎麼樣的？現在有很多開發商想要借私募基金擴大商業地產的規模，你們是怎麼看這種舉動？
劉愛明：不管是住宅還是商業，為了融資，都有很多項目跟私募基金合作，不同的基金看重不同的盈利模式，有的專門做商業基金，他看重你的商業模式，就會願意投資，長期持有。
但中國商業地產基金目前遇到一個很大的問題，就是沒有退出機制。住宅都可以賣掉，但大的購物中心分塊賣不掉。一個10萬平方米商場裏面有200家商家，你不能把它變成200個鋪位賣掉。所以，這就意味着你必須要永遠持有。因為沒有退出機制，要不然就整單賣，但是五萬、十萬平方米的一個購物中心整單賣的案例很少。幾十億的交易，一年本身就沒幾個類似的案例，而且我們還有這麼多的綜合體，未來怎麼做？當然，如果是REITs的話就比較簡單，把一個購物中心變成一份份股票賣掉。
投資人對這個問題會比較關注，但基金不管，也許投幾年然後就走了。商業跟住宅不一樣，住宅賣完就完了，剩下一些物業管理的責任，你接下就完了，但是商業永遠沒完。其實，這也是政策問題，我們沒有這樣的金融政策確保商業退出。這就變成了一個人只吃不拉，最終會完蛋的。
從這一點上來說，對這個行業也是個比較大的損失，沉澱了太多大資產但卻無法吸納更多的儲備資金，持有人要永遠地做下去。
觀點地產新媒體：協信一直都希望可以在香港資本市場實現上市，能否透露一下最新的進展情況？
劉愛明：其實赴港上市能否成功，還是取決於國際資本市場的好壞，就像住宅一樣，世道不好，再好的產品也賣不出去。現在歐美市場哀嚎一片。
你到香港賣股票主要還是看國際資本市場，而不是看國內市場，國內市場只是決定企業的盈利，對未來的期望，以及對企業的評估等等，就算國內房地產市場再好，也不意味着國際資本市場好。國際資本市場是一個獨立的市場，中國房地產還影響不了它。