經過藍庭頤養公寓的打造，綠城已經選擇“學院式養老”作為未來養老事業的發展方向。

　　觀點地產網 梁嘉欣 如果說代建標誌着綠城的第一次轉型，那麼現在的綠城正實驗第二次轉型。宋衛平有意讓綠城轉向綜合開發，而發展重點佈局則放在養老地產上。

　　宋衛平透露，轉移部分資產也是為發展養老地產做準備，同時，綠城未來依然會新增一些養老地產的項目。

　　綠城已經開始把這想法付諸於實踐。就在最新的月度通訊中，綠城公佈了一例新增項目——桐鄉雅達國際健康生態產業園，該項目正是以養老地產為主題開發。

　　宋衛平日前公開表示，桐鄉烏鎮項目中規劃600多畝用於養老地產項目的打造，將是一個“學院式”的養老模式，預計兩年後可交付使用。

　　綠城的實驗

　　雖然宋衛平直言開發模式與一般住宅開發無異，但據綠城房地產集團有限公司副總經理、綠城頤樂教育投資有限公司總經理馮雨峯介紹，烏鎮項目還是與一般住宅不同，因其有更齊全的養老服務配套。

　　“我們針對不同老人的需求，從剛退休很活躍的老人，到最後的臨終關懷，我們都有整套服務體系，包括平常的生活服務和醫療服務。在該項目邊上，合作方建有一個非常大的老年醫院，這可能是將來中國最大的老年醫院。”

　　此外，最大的差別則在於老年大學的打造。據介紹，烏鎮項目中的老年大學佔地2萬多平方米，能容納8000位老人。同時裏面還有一個小佛堂，滿足老年人精神文化需求。

　　綠城似乎對養老地產項目的打造具有十足信心，而綠城在養老地產方面的相關探索是從五年前開始的。

　　據瞭解，早於2007年，綠城就在臨平藍庭項目中嘗試做一批頤養公寓，同時亦配備了老年大學、健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等等公共配套，以滿足老年人的需求。

　　頤養公寓共計十層，一二層為社區醫院、活動中心、園區食堂及洗護中心。三四層為護理院，共計3、40個房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計四五十人。五層以上則是老年公寓。

　　“藍庭項目是我們在學院式養老最初步的探索，規模比較小，但這裏面醫療和基本生活服務我們都有了。”馮雨峯介紹。

　　馮雨峯表示，在藍庭項目裏面，組建了一所社區老年大學，但課程不是很系統。所以綠城從去年開始就組建了綠城頤樂教育投資有限公司，專門辦老年大學，研究老年人的系統課程。

　　據馮雨峯透露，目前綠城已在全國開辦了20個頤樂學院，共有1600多名老年學員，“現在還剛開學，未來學員會不斷增加。”

　　市場對老年公寓部分最為關心。據瞭解，藍庭項目規劃了86套老年公寓，面積包括60-70平方米、120平方米。

　　按照原定的設想，綠城對該批公寓計劃採取銷售的方式，銷售定價為1.4至1.5萬元/平，較普通住宅售價略高。然而，在銷售了10幾套以後，就封盤不賣了。

　　“老年公寓當初的設定是可以出售的，希望能較快收回投資。但是，賣出去十多套以後，發現出售以後服務比較難組織，因為不同老人需要的服務水平不一樣。我們希望改為出租，但跟合作投資者還是希望出售，所以現在我們在探索。”馮雨峯的言語中多少透露了些無奈。

　　不過，馮雨峯亦透露，這一難題在烏鎮項目上將得到解決。

　　據介紹，綠城計劃在烏鎮項目規劃6000套養老公寓，並已與投資者商量好出租及出售部分。“因為規模比較大，出租的部分可以支撐服務團隊的支出。”

　　轉型的挑戰

　　不得不提的是，養老項目裏所有一切，均由綠城一手經營及打理。

　　這難免令人開始為綠城憂心，因為這一切需要大量持續的投入，且不是一個小數目。

　　相關行業人士亦表示，其實養老地產比商業地產更難做，要求沉澱的資金量更大，因為養老地產需要更多的配套服務的建設，這些都不可以變現，只能要求開發商一直長期地持有運營，這對開發商的運營能力是一個非常大的挑戰。

　　另有專業人士指出，對於絕大部分開發商而言，不能滾動開發的項目就不是好項目，幾乎所有的商業項目都需要短期能變現的產品。而內地的養老社區開發恰恰無法滿足這種要求。

　　剛剛死裏逃生的綠城，為了更好地生存及發展，所以不想再碰酒店等商業物業，理由是市場不好時，不能用充沛的銷售現金流來帶動未來長期的投資。

　　從目前來看，轉型養老地產似乎也將令綠城捲入另一個更深的漩渦中。

　　不過，馮雨峯指出，畢竟服務設施相對於公寓部分，所佔面積較小，不到10%，因此相信難度不會太大。

　　而對於烏鎮項目，儘管規模比藍庭項目大得多，但由於部分公寓已決定出售，綠城也可通過銷售回款從而解決配套設施的成本支出，另外租金部分亦可幫補部分投資問題。

　　宋衛平日前透露，烏鎮項目總建築面積50萬平方米，首期開發部分銷售單價預計略微超過10000元/平方米，共有60平方米、80平方米、100平方米三個戶型。

　　此外，項目以學院模式運作，預期通過物管費、學費、醫療護理服務等收益。

　　然而，據瞭解，截至目前，綠城的頤樂學院一直都沒有實現盈利，並且目前大概虧損面有幾百萬元。這部分的資金一直由綠城集團負責投入，從目前的現狀來看，實現收支平衡有一定的難度。

　　有道援引相關人士分析指出，以綠城現有的模式來看，想短期甚至幾年內達到收支平衡十分困難，有可能前十年都處於培育市場的階段。

　　此外，儘管現今政府亦鼓勵民營企業投資養老事業，但支持力度並不大。

　　馮雨峯也直言，政府的補貼確實有點少。據介紹，目前杭州新開的養老院，政府給每個牀位都有幾千元的補貼，其中杭州市區可能有將近一萬元，郊縣是五、六千元。

　　但這對於牀位建設投資的金額來講，簡直就是杯水車薪。據稱，每個牀位建設投資好一點的需要四、五十萬，最差的也要二十萬。

　　不僅如此，“我們預估過，養老地產利潤可能只有普通住宅地產的30%-50%。”宋衛平稱。不過，盈利的難題並不影響綠城進軍養老地產的決心。

　　據透露，綠城打算在杭州周邊做十個養老地產項目，目前在接洽的幾個項目進展順利。同時，要在未來的10年時間裏，打造100家養老院。

　　而目前在北京密雲項目，綠城也打算用1/3的面積，打造出一個養老社區。