未來的主流方向，並不是“大魚吃小魚”，而是“小魚讓大魚”。
這又是一個關於登頂的故事。
某個早晨，萬科集團總裁鬱亮成功登上了位於新疆維吾爾族自治區阿克陶縣與塔什庫爾干塔吉克自治縣交界處海拔7546米的慕士塔格峯。
鬱亮開始決定要登山，大概是在2008年。如果說，登山是王石對生命的一種追求，那麼於鬱亮而言，是鍛鍊身體的一種手段。當然，鬱亮還有自行車、跑步這樣的健身型運動。
“如果有一天不運動，就會渾身不舒服。”他在公開場合穿T恤、仔褲和板鞋，頻頻出鏡。他甚至給自己定下一個必須完成的目標——五年之內要達到國家級健將標準。
不過據知情人士透露，已成為萬科登協會長的鬱亮，在登頂慕士塔格峯後，經已上了半個健將的新高度，預計今年內能變成“整個的”。
最貴CEO
在即將成為“國家級健將”之前，鬱亮已經是位A股上市公司最高薪的CEO。
根據福布斯中文版推出“2012年中國上市公司薪酬榜”顯示，2011年年薪超過百萬元人民幣的A股上市公司CEO達到創紀錄的294位，他們的薪酬總額達5.71億元，人均194萬元，上榜人數及薪酬平均數分別較去年上升27%及1%。
其中，薪酬最高的當屬萬科總裁鬱亮，其稅前薪酬達到1305萬元。值得注意的是，這也是萬科高管年薪首次突破1000萬元。也正因此，鬱亮被封為新“打工皇帝”。
大家對於該排名並沒有太多爭議，畢竟在鬱亮的領導之下，萬科的版圖不斷擴張，並從2010年起已經連續兩年突破千億銷售，持續保持行業第一。從目前情況來看，今年萬科保持銷冠的難度也不會太大。
根據今年上半年房企的銷售排名，萬科以625.4億元的銷售金額再度榮登第一。而據國泰君安披露，三季度到10月份左右為萬科全年推盤高峯，月度銷量可實現穩步增長。預計7月份推盤可恢復到5月份水平，9、10、12月均為月度推盤高峯，銷售額有望實現穩步增長。
申銀萬國更在之後在一份研究報告指出，下半年萬科將進入推盤高峯期，而樓市將在七八月份呈現淡季不淡的情況，故上調萬科全年銷售預測至1400億元。
這更多體現了外界對於萬科的期望。萬科董事局主席王石此前曾指出，2014年萬科銷售額可達2000億元。
在今年年初，傳出萬科今年全年內部控制銷售目標為1480億的說法，不過該說法後被鬱亮否認。萬科不止一次重申，公司並無銷售目標，一直都是順勢而為。
危與機
重新回望這半年，雖然依舊交出了一份相對靚麗的成績單，由鬱亮帶領的新一代萬科管理團隊，依然面對着各種困難，諸如“地板門”、“離職潮”、“紙板門”、“質量門”等等。
以上問題的集中爆發，再度讓人對這位年輕總裁的能力產生疑問，在媒體聚焦下，鬱亮與王石之間的管理“衝突”亦被放大化。2012年，王石哈佛遊學歸來，在談及與鬱亮觀點衝突時，“該怎麼做，鬱亮說了算。”王石如是說。
實際上，此時再去討論“到底是誰說了算”已經意義不大，倒不如把目光聚焦在鬱亮未來如何帶領萬科前進之上。
商業地產、15平米小戶型、養老房、第五食堂等等，這些新名詞近期頻頻與萬科掛上鉤，而這些都是萬科在調控的環境下，為了更好地做好住宅所做的努力。
同時，萬科的國際化探索也有進一步的突破。今年5月中旬，萬科對外公佈，計劃通過以10.79億港元收購港股南聯地產73.91%股份。
萬科董事會祕書譚華傑則表示，此次收購主要目的是進行國際化嘗試。國際化是萬科需要思考的長期發展方向之一，本次收購屬於鋪墊工作的一部分。
萬科在接受觀點地產新媒體採訪時透露，重組後的南聯地產，主要業務是在香港持有物業出租。公司所涉足的商業，大多是與住宅項目相配套的物業類型，持有型物業的比例很低。目前還沒有為此開闢專門資金渠道的必要性。
之後不久，鬱亮在一次與西安萬科員工會面時表示，下半年萬科將設立海外事業部，總部設在香港，會首先考慮投資美國等發達市場。
“洗澡論”
近期，鬱亮所拋出的“洗澡論”，在業內討論相當熱烈。
鬱亮在一個公開場合提出：“本來房地產行業應在2008年的時候完成這個調整的，就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來了，拉起來之後過兩年再洗一次澡，我真希望讓我們一次洗完算了。”鬱亮上述所言，是基於近期樓市出現回暖跡象的市場環境。雖說眼下萬科表現出較強勁的發展勢頭，然而對於後市，鬱亮並不如其它開發商所表現出來的那樣樂觀。
鬱亮更直言，較早前樓市成交活躍只是開發商“以價換量”的結果，當前房企的商品房庫存量仍然十分驚人，後市並沒有看上去那樣樂觀。
從萬科的統計看，北京、上海、深圳、廣州在內，現在庫存的商品房還有1.14億平方米。“按照5月份的銷售數，大概夠這些城市賣上11個月左右的時間。”
同時，鬱亮還呼籲，希望金融改革的春風能夠吹到地產領域，銀行利率能再優惠一些。“銀行利率以前是7折，現在回到基準利率，差不多要抵消發展商20%的降價幅度。”
鬱亮表示，宏觀調控的本意是讓房地產行業回到一個健康發展的軌道上來，儘管房地產行業關聯度特別大，對經濟發展有影響，但這是行業應該付出和度過的一個陣痛。
以下為觀點地產新媒體對萬科的採訪實錄：
觀點地產新媒體：萬科今年面臨壓力也不小，是否有作出一些調整以幫助銷售業績提高？
萬科：市場調整期，面向基本自住需求的產品受影響程度較小。今年1-5月，萬科144平米以下的戶型銷售佔比從去年的88%進一步提高到90%，公司前五月銷售量與推盤量基本持平，可售庫存量保持在較低水平。
觀點地產新媒體：萬科對於土地市場現狀是怎麼看的？接下來在土地支出方面計劃如何？
萬科：今年一季度時，主要城市的土地成交面積為近三年來最低。最近三個季度，企業在投資方面普遍比較謹慎，土地基本都是底價成交。
萬科目前的資金比較充裕，土地市場如果出現機會，公司可以靈活把握。不過，公司在拓展新項目時仍然會堅持嚴格的投資標準，不會把項目的盈利預測建立在過於樂觀的預期上。
觀點地產新媒體：萬科收購港股南聯地產目的是什麼？通過哪些資金渠道以保證商業地產發展需要？
萬科：這一收購還沒有最終完成。重組後的南聯地產，其資產規模不到萬科的1%。談不上通過這一收購，實現萬科的香港上市。
重組後的南聯地產，主要業務是在香港持有物業出租。香港屬於國際化市場的一部分，租金收益率較高，金融產品豐富，在香港進行持有物業的相關探索，確實有更好的條件。萬科所涉足的商業，大多是與住宅項目相配套的物業類型，持有型物業的比例很低。目前還沒有為此開闢專門資金渠道的必要性。
觀點地產新媒體：能否介紹一下萬科在商業地產方面的發展思路？
萬科：萬科發展非住宅類業務的目的非常明確，是為了更好地做住宅；公司在非住宅業務領域的探索方向，也主要集中於那些符合城市發展趨勢、能夠與住宅相配套的物業類型。
發展非住宅業務是一個循序漸進的過程，相關領域的專業能力培養，也需要在持續的探索中實現。“萬科廣場”、“萬科大廈”、“萬科紅”、“萬科2049”是各地的一線公司根據自身的項目情況所進行的嘗試，並不是集團統一進行的產品線規劃。在各地探索的基礎上，公司會不斷地積累經驗，打造和鞏固在這些領域的專業競爭力。
觀點地產新媒體：萬科對於房地產市場信貸融資前景是怎麼看？
萬科：最近幾年房地產行業的融資難度在加大。從全國房地產貸款增量佔金融機構各項貸款增量的比例來看，前年是26.9%，去年是17.5%，今年1季度只有10.2%。存貸款基準利率下調之後，預計社會整體的資金環境會更寬鬆一些，但房地產行業的經營環境能否相應改善還有不確定性。
融資緊縮會使企業的投資能力進一步下滑，加大未來供應減少的風險。年初決策層也提出，要“繼續採取有效措施，增加普通商品住房供應”。改善行業的融資狀況，對於增加普通商品房的供應相信將起到積極的作用。
觀點地產新媒體：企業應當如何較好地實現對資金鍊安全性的把控？
萬科：不同企業的經營模式不同，在應對市場調整時的做法也不同，很難說有什麼通用的策略。但有一點很明顯，行業的波動性在加劇，企業應該提高對經營安全的重視程度，過於激進的策略會帶來風險，在經營中預留一定的空間是很有必要的。
觀點地產新媒體：不少分析認為，下半年是調控兩年以來最為艱難時刻，萬科如何看？
萬科：行業的資金環境確實會讓一部分企業感到有壓力。但經過上一輪調整後，企業普遍有了應對經驗。目前來看，資金緊張是事實，但資金鍊斷裂的還不多見。小企業雖然資金實力比較弱，但他們收縮經營之後，也能夠堅持很長時間，大規模倒掉的情況不太可能發生，只是一段時間內房屋供應、投資、就業會受到一定影響。
觀點地產新媒體：併購、合作是否將成為接下來房地產市場主流方向？
萬科：合作和併購一直都在發生，比較常見的是項目層面的合作。目前行業的集中度很低，未來應該會有所提升，但主要方式是小企業完成開發後退出市場，為大企業騰出市場空間。未來的主流方向，並不是“大魚吃小魚”，而是“小魚讓大魚”。
觀點地產新媒體：宏觀調控政策轉向穩增長，房地產行業在其中會受到哪些影響？企業在此形勢下如何應對？
萬科：政策在轉向穩增長的同時，仍然強調要“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”。對於企業來說，應該把精力放在經營上，不能寄希望於政策的突然轉向。
今年以來，首次置業者的信貸環境已經在改善，這有助於自住需求的釋放，對於順應了政策和市場導向的企業來說是件好事。
觀點地產新媒體：中國房地產行業未來可持續發展道路是什麼？
萬科：在高速城市化的背景下，中國房地產市場發展很快，迅速成為全球最大的房地產市場。但是，不能說這個市場就非常成熟了。這個行業和其中的企業都還很年輕，需要學習的東西還很多。
可持續發展，其實就是與自然和諧相處，與社會和諧相處。節約資源，尊重各類相關羣體，承擔更多社會責任，行業和企業才能走得更遠。我們一直在這個方向上努力，我們也欣慰地看到，越來越多的同行正在選擇與我們接近的道路。