保障房的本質是“保障人人有房住，而不是人人有房產證”，保障租不起房的人比保障買不起房的人更加急迫。
編者按：火熱的夏天，房地產行業的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。
8月8-11日，2012博鰲房地產論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發展可持續的中國房地產”，我們將採訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等，並推出“2012博鰲房地產論壇特稿”系列報道。
觀點地產網 見習編輯 張媛娜 剛剛被評為廣州十大傑出青年的新城市投資控股集團董事長曹志偉，還有另外一個稱呼--北任（志強）南曹（志偉）。
而諸上稱號背後或許都得益於他的能說、敢說，尤其是他在保障房方面的諫言。
作為廣州市的政協常委，保障房一直以來都是曹志偉關注的重點。他認為，保障房的本質是“保障人人有房住，而不是人人有房產證”，保障租不起房的人比保障買不起房的人更加急迫。
今年4月份時，廣州市下發文件，提出經適房5年後可上市的規定。彼時，曹志偉就在微博上表達了對此事的堅決反對。
在接受觀點地產新媒體專訪時，曹志偉再次重申“經適房的出生本身就是有歷史侷限性，現在發現有問題，就不能再建新的經適房了。”
也許是身份的特殊，作為房地產開發商的他對於政策卻總會更多一些關注。他指出，調控一定要細化、差異化，這樣才能平衡各方利益。而且，“調控不是‘化療’，不能好壞通殺。”
目前商業地產逐漸趨熱，對此曹志偉也發表了自己的看法。一方面，他覺得商業地產的投資和開發過快，導致空置面積上升。另一方面，市場的需求量卻在下降，庫存面積增大。
因此，他提醒，要慎防商業地產泡沫，並建議限制返租營銷和分割非街鋪的商場小產權出售。
與此同時，曹志偉亦在關注着廣州的土地交易。“對負債率極低的新城市地產而言，目前土地交易情況是一次的良機。”
最新消息，7月26日下午，新城市經過24輪舉牌，以5805萬元拿下廣州番禺大石住宅項目。
據瞭解，加上項目過戶稅費後購買價近7000萬元，比起拍價2605萬元溢價高達122.84%，摺合得到可售（容積率建築）樓面地價為11513元/平方米，打破了番禺區的地王樓面底價，成為番禺區域新地王。
以下為觀點地產新媒體對廣州投資控股集團董事長曹志偉先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：您為什麼會特別關注“公租房”？
曹志偉：我是土生土長的廣州人，作為當屆的政協常委和廣州十大傑出青年，關注民生問題，尤其是我熟悉的廣州民生問題是理所當然。
在政協，我所在的委員會是城鄉建設與環境資源委員會，我不僅是政協常委，同時也是一名有着23年實踐經驗的城市建設者。大學剛畢業後即分配在市房管系統，當年就參與了很多保障房項目的建設。這些經歷使我清楚地瞭解到不同類型的保障房的保障效果。
經過長期實踐與研究，我認為保障房的本質應該是“保障人人有房住，而不是人人有房產證”，保障租不起房的人比保障買不起房的人更加急迫。
公租房在這方面的保障作用更為突出，尤其是針對城鎮收入偏低的住房困難家庭、外來工及大學畢業生。
這就是我特別關注公租房的原因。
觀點地產新媒體：之前政府提出經濟適用房五年後可以上市的規定，您怎麼看待？
曹志偉：其實在制定這個政策的時候就已經規定了五年後可以上市的，寫的很清楚，只不過現在把細則重申一次。
經適房的出生本身就是有歷史侷限性，現在發現有問題，就不能再建新的經適房了。
沒有開工的，要馬上按公租房標準修改設計圖；已經建好但還沒有分配的，不能再按原方法進行分配，至少不許轉讓，只能政府回購。原來排隊等着分經適房的困難家庭，應納入公租房保障。
觀點地產新媒體：很多房企轉型做商業地產，怎麼看待這個現象？
曹志偉：第一是因為目前政府減少了推住宅地，加推商業地，同時限購住宅，房企不得不轉型做商業地產。
第二，三舊改造政策中，建住宅需交政府收儲重新拍賣，如果做商業的話就可以自己開發。
第三，資產在升值，住宅房價那麼高，但開發商並沒有賺到多少錢。為什麼？舉個簡單的例子，麪包雖然比以前賣貴了，但是麪粉的價格卻持續上漲，最終，賣麪包的營利收入都主要流到供應麪粉的人手裏的，賣麪包的人只能靠微薄利潤去維持。而商業項目若長期持有，可享受升值帶來的利潤。
目前商業地產市場呈現“供大於求”局面，一方面商業地產投資和開發過快，空置面積上升。另外一方面是商業地產市場需求量下降，庫存面積增大。此外，目前涉及商業地產投資的資金達到1萬億。
因此，要慎防商業地產泡沫。由於住宅地產限購限價政策造成商業地產熱火朝天，政府要防虛火。近二十年廣州成功的商業綜合體沒幾個，現在同質化嚴重，不少靠返租銷售，這存在一些風險。建議應限制返租營銷和分割非街鋪的商場小產權出售。
觀點地產新媒體：地方政府鬆綁調控的現象一直存在，如何看待這種現象？在新的經濟形勢下，地方政府對於調控的態度會有哪些變化？
曹志偉：這是地方政府覺醒自我更正的結果。房地產調控在“十二五”時期是政府調節經濟發展速度、社會經濟結構的工具，是不會放棄的，所有房地產行業從業人員都應有心裏準備去適應。
但調控一定會細化、差異化，這樣才能平衡各方利益，才能軟着陸。調控不是“化療”，好壞通殺。
2012年3月時，廣州擬向中央提交了“差別化限購方案”，這意味着，與以往“一刀切”的模式不同，廣州提交的“差別化限購方案”是對房地產調控政策的覺醒，體現了廣州市政府求真務實、實事求是的工作作風和態度。
我認為房地產調控政策應該與時俱進因地制宜地做出微調。具體為：對於豪宅洋房和郊區大型別墅，不限購、不限價、不批貸、不降稅，鼓勵有錢人國內消費，收稅建保障房，讓豪宅為保障房“添磚加瓦”；對於市區中小戶型限購、不限價、優惠首套置業，支持剛需的購房置業；對於非中心區中小戶型，限購、限價、優惠按揭利率和稅費，扶持經濟能力較弱羣體到新區置業；對於非中心區的舒適大戶型，限價、不限購、可貸、無利率、優惠稅費，支持改善型購房者置業。
觀點地產新媒體：不少分析認為，下半年是調控兩年以來最為艱難的時刻，流動性、負債率與融資能力等將成為影響企業發展的關鍵，如何看？
曹志偉：首先，新城市集團的企業資產優良，負債率低於5%，抗金融風險能力強，暫無近憂。
我認為，2012年的房地產市場將會是一場脫胎換骨的“大洗牌”。在目前調控政策下，對於有實力切管理規範的企業而言是極大機遇，因為會優勝劣汰，從而使行業的規範管理更加落到實處。
於新城市地產而言，在上一輪的中期計劃實施過程中已儲備了優質的土地項目，因此，2012年的新城市地產將一如既往地致力於中心區域開發。
另一方面，新城市地產也在關注土地交易（包括項目併購）。對負債率極低的新城市地產而言，目前土地交易情況是一次的良機。
集團目前發展力量主要集中在廣州地區，我們非常認可一線城市廣州的發展前景。2012年的發展計劃是：抓緊機會，做我們能做好的項目。
觀點地產新媒體：貨幣政策在下半年表現會如何？行業與企業的發展在此背景下是否能得到促進？
曹志偉：我認為下調準備金率和貸款利息是意料之事，早在第一次下調前，我就曾說過，今年內會有多次下調，頻率大概為每兩月一次；下調釋放出的流動金當然有助於經濟發展，提振信心；“降準”和“降息”也有助於擴大信貸規模；有助於中央和地方政府發行債券；有助於企業貸款和發債。
無論是降準還是降息，都是政府積極糾錯的表現。
對於降準釋放的資金有一些建議，在當前經濟形勢下，釋放出來的約4000億元的流動資金應該優先解決中小企業的融資貸款和解決勞動力出路的企業生存，以維護國家經濟和社會穩定。
至於對房地產行業的影響：各行業有活力了，房地產行業自然也會煥發生機；房地產行業的下游企業如建築業、建材業等的資金寬鬆了，也減輕了開發商的壓力；小業主的貸款額度，尤其是首次貸款額度放鬆了，也能刺激房地產行業的銷售額，所以對房地產有間接幫助。
總的來說，“降準”、“降息”對房地產行業至少是個利好的消息，哪怕是間接的利好。