2012年上半年，商品住宅成交量從年初低谷狀態大幅攀升，尤其5、6月份，成交量大幅上漲，北京6月純商品住宅成交量達到10247套，達到近18個月以來的最高值。

　　2012年上半年，商品住宅成交量從年初低谷狀態大幅攀升，尤其5、6月份，成交量大幅上漲，北京6月純商品住宅成交量達到10247套，達到近18個月以來的最高值。同時，新項目消化速度明顯加快，市場進入庫存負增長階段。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，截至7月1日，包括北京、廣州等在內的十個大中城市商品住宅存量達到475889套，存量面積為5974.63萬平方米，環比上月分別下降了3%和1.9%，不排除北京市清理庫存的影響，同比去年分別上漲20.5%和21.4%。

　　另外，2012年7月初，十城庫存比年初減少了76515套，即使排除3月底北京清理掉的3萬多套無效庫存，上半年商品住宅庫存也至少減少了4萬多套。今年上半年，除了4月外，各月庫存均環比下降。而在2011年上半年，十城庫存上漲了28207套，除了限購前1、2月庫存減少外，3-6月均連續上漲，月均上漲量超過1.3萬套。

　　鏈家地產市場研究部陳雪認為，儘管截至7月初，十城商品住宅庫存比去年同期高出20%以上，但多數為去年產生的積壓。今年上半年，剛需和改善性需求逐漸釋放，加上開發商繼續"降價求量"，成交量快速攀升。商品住宅市場已經進入庫存進入"負增長"階段。

　　截至到7月1日的數據，京滬廣深四個一線城市的存量為222484套，比5月底減少了約9500套。在以上十個城市中，除了青島存量有所上漲外，其餘9個城市均明顯下降。

　　陳雪認為，今年商品住宅存量逆轉去年上漲的趨勢，開始逐漸下行，主要有以下幾個原因：

　　首先，限購以來長期積壓的購買力逐漸釋放，並且在信貸定向寬鬆和部分城市政策微調後，購房者的觀望減弱，成交上漲迅速；

　　其次，多數開發商在年初制定的銷售策略仍是以"現金為王"，目的在於快速週轉套現，"以價換量"的策略較為普遍。

　　再次，推盤量減少，上調控後房企開工和開盤數據均有所降低，"緩開工"成為上半年大多數開發商的共識。

　　除此之外，存量的持續減少表明市場的消化速度正在加快，以北京為例，6月份當月新增項目的簽約率為15.2%，達到一年以來的最高值。有5個項目在開盤不到一個月的時間內成交量超過百套。庫存下降、市場升溫以及政策調整會在短期內影響到購房者對後市的預期，如果下半年庫存仍持續負增長，週轉率提高，開發商的推盤積極性會有所增加，但降價速度有可能放緩。例如，上半年北京多個熱銷項目如龍湖時代天街、首開常青藤、頤景溪園在短期內頻繁入市，價格呈現出底部特徵或小幅上漲。預計下半年，在9、10月份商品住宅的供應和成交會再次出現高峯，整個下半年的商品住宅的成交量會明顯高於上半年。