我們認為，6月份仍是推盤高峯期，隨着信貸趨於寬鬆以及政策的微調，剛需仍將持續入市，預計6月成交將小幅好於5月。
上週(6月4日-6月10日)我們觀察的17個主要城市成交量325.6萬平米，環比下跌7.4%，同比上漲58.5%。上週政策密集：金融信貸方面，上週央行降息有利於降低個貸成本、但是對於開發貸影響有限；銀監會發出正式文件對二套房貸給予首套房貸同樣的風險權，可能促進銀行發放二套房貸款。土地政策方面，深圳稱即將推出三大土改配套文件；京滬等十大城市前5月土地出讓金為近三年最低。市場秩序方面，石家莊微調未被批准。我們依然維持前期觀點，行業限購等核心政策不松，但結構性政策微調將得以默許。上週銷售數據雖有小幅回調，但隨着6月信貸趨於寬鬆以及推盤量持續保持大量，我們預計6月成交將小幅好於5月。短期內地產股操作性仍較強，並且成交的持續回暖以及多地的政策微調對板塊走勢仍有一定的支撐。但長期來看，房企價格實質性的下跌對於房企的毛利率將有所侵蝕，我們維持對板塊的中立評級。
支撐評級的要點
政策動態：政策動態：上週房地產相關政策中，主要關注信貸金融方面：央行降息使個貸成本降低成為可能，刺激剛需持續入市；降息對開發貸影響非常有限。另外，銀監會正式發佈《商業銀行資本管理辦法(試行)》,正式文件對二套房貸與首套房貸給予同樣的風險權，可能會促進銀行發放二套房貸款。土地政策方面，深圳稱將陸續推出三大土改配套文件；京滬等十大城市前5月土地出讓金為近3年最低，同比下跌了58.41%，地方財政壓力猶存。市場秩序方面，上週石家莊表示微調未獲上級主管部門批准，與我們之前預測一致。
公司信息：上週，中銀國際關注的房地產上市公司中榮盛發展、陽光城、金融街、保利地產、中南建設公佈了拿地情況；金科股份、中華企業、首開股份公佈了融資擔保事項。
股價表現：以上週的表現來看，滬深300指數下跌0.03%，申萬地產指數上漲2.73%，跑贏大盤。以近一個月的表現來看，滬深300指數下跌2.98%，申萬地產指數上漲4.05%，表現強於大市。在我們覆蓋的上市地產公司中，表現最好的為蘇寧環球，漲幅為20.8%；表現最差的為京投銀泰，跌幅為17.8%。
市場概況：上週，我們觀察的17個主要城市合計成交面積為325.6萬平米，環比下跌7.4%，同比上漲58.5 %；一、二三線城市成交量均跌多漲少，其中，一線城市環比下跌7.8%，二三線城市環比下跌7.3%；價格指數較上一週環比上漲3.5%至172.1，17個城市價格跌多漲少，其中，廣州和北京漲幅居前，分別為21.8%、15.8%；杭州和重慶跌幅居前，分別為7.4%和6.7%。可售存量指數環比上漲0.7%至100.8，十大城市新增可售面積為253.7萬平方米，環比上漲101.8 %。52周移動平均消化月數由年初的18.1個月下降到目前的15.1個月。
投資評級和建議：
我們認為，6月份仍是推盤高峯期，隨着信貸趨於寬鬆以及政策的微調，剛需仍將持續入市，預計6月成交將小幅好於5月。短期內地產股操作性仍較強，並且成交的持續回暖以及多地的政策微調對板塊走勢仍有一定的支撐。建議重點關注行業龍頭公司(如：銷售靚麗同時或受益於前海規劃和工業用地轉性的招商、靈活推盤銷售靚麗的保利、專注普通商品住宅的龍頭房企萬科A等)，和快週轉、低價走量的二三線地產股(中南、首開、榮盛)，以及近期銷售表現良好同時與環球影城的合作或有進展的華僑城。但長期來看，限購限貸短期難松，這將限制行業整體增速，同時價格的實質性下跌對於房企的毛利率將有所侵蝕，並在未來一年內將有所體現，因此維持對板塊的中立評級。